【维权篇】企业拆迁中的“花招” 你能识破多少？

　　今天我们探讨一下拆迁方在企业拆迁中所实施的“花招”问题，其实所谓“花招”无非就是一种欺骗与恐吓。本文中，北京吴少博律师事务所（免费咨询：010-61057018）就上述提到的种种花招，结合多年维权实务经验总结出了如下几种方法，供广大企业主参考。

 

　　第一、征收拆迁项目是公益项目还是非公益的商业开发。实务当中，很多企业主都会遇到这样的问题，对此征收方或者拆迁方给出的回答永远只有一个标准，就是所有的项目都是公益项目，但其实存在很多问题。例如，项目本身可能是公益资金立项，但是其中有很大一部分商业配套，这种情况是否符合公共利益就不好界定。又如，地方要建学校，假如是公办的，原则上都属于公共利益，但假如所建的学校特别是在一线城市建设私立学校，这种情况又属不属于公共利益。再如，政府规划要修路，但是被征收土地并没有在修路的规划范围之内，连绿化带的范围都不属于，而是在修完路后进行商业配套而进行的土地征收，这又属不属于公共利益？这在实务中就会产生极大的争议。我们国家在2011年公布了《国有土地上征收补偿条例》（统称590号令）规定，所有征收拆迁项目，只要在国有土地上面，必须是以公共利益进行立项，并且对于哪种情况属于公共利益，也进行了明确规定。实务当中，这种征收拆迁的方法就非常多了，例如，北京非首都功能疏减、集体土地腾退、集体土地上市交易试点、拆违建、环保关停等等，实则都是为了达到拆迁的目的。

 

　　第二、适用的法律规定。适用的法律规定主要有两个方面，一是确定土地性质到底属于国有土地还是集体土地，若是集体土地能不能适用国有土地上的法律规定。二是之前的法律规定，目前已经废止的是不能适用的。如果没有废止的，而是距离现在十几年几十年了，那么当中的某些规定甚至补偿价格，能不能进行适用？通常作为对方来讲不超过十五年完全可以适用。例如，现在天安门是国家一类地区，它的补偿价格仍然参照的是2003年的北京市区位价补偿标准，大概就九千多元左右，但是天安门的房子现在的市场价值一般都在十几万二十几万以上，这就是不相匹配的问题。

 

　　第三、评估机构的选定。按照法律规定评估机构的选定应该由被征收方进行摇号、抽签、协商选定，这是法律严格规定。但是在实务中，却往往是由征收方进行指定长期的合作单位，并且评估费也都是由征收方进行支付的。因此在这方面，征收方也会耍一些“花招”，不让被征收方自己去选定评估机构，进而达到征收方掌控评估机构的目的。

 

　　第四、评估的方式方法以及价格问题。按照590号令配套的建设部的《房地产评估办法》当中所规定的方法有，成本法、市场法、收益法、基础地价法、假设开发法。但是作为拆迁一方，通常都希望使用成本法，因为成本法是价格最低的。在590号令以及配套规定当中规定可以适用成本法也可以适用其他方法。特别是正常经营的企业，原则上对一些停产停业损失应该适用收益法来评估它的预期利益损失，那么往往作为征收拆迁方会“耍花招”就适用成本法，因为成本法法律也是允许的。

 

　　第五、假强制拆除恐吓。以上我们分析的都是欺骗手段，以下就谈一谈征收方的恐吓手段：假强制拆除恐吓。假强制拆除恐吓就在于，不实际实施强制拆除，但是每天都在恐吓被拆迁方要进行强制拆除包括进行断水、断电、断路、等等，甚至环评、消防等行政处罚。另一种方式就是被征收方周边的企业其实已经签订了补偿协议，但是征收方告知这个企业对外宣称是被强制拆除的，以此来误导我们企业主的判断，造成当事人的恐慌。

 

　　第六、利益相关方营造的错误方式。例如，征收方故意让评估单位多测量一点故意把价格多做一点，明明没有这个设备评估却加上这个设备。这就是征收方在故意营造错误，一旦这个错误形成了，被拆迁方企业主就落到对方手里了，对方就可以利用这个错误来要挟当事人，质问你有没有跟评估公司合谋这个问题，以此来给当事人形成足够的心理压力，已达到低端补偿价格的目的。

 

　　综上所述，以上就是北京吴少博律师事务所总结出的拆迁方在企业拆迁中所实施“花招”的几种方式。当然，在实务当中，还有很多类似的花招在运用，例如，故意让一个当事人特别熟悉的人来传达一个错误信息，等等诸如此类都是拆迁方在企业拆迁中所实施“花招”，在此北京吴少博律师事务所提醒广大企业主：擦亮眼、睁大眼，识破“花招”，专业维权。