商铺存在虚拟分割 地方住建部门超期未予答复 律师果断采取行政复议顺利推动案件进展

四川省某市的十八户业主，于2015年至2016年间陆续购买了当地某置业公司开发建设的某广场商铺项目，在购买商铺时经开发商引导，与第三方签订了后续的返租合同。此后，商铺于2018年正式交付并取得了房屋所有权证书，第三方公司也如约进场，声势浩大的开展商铺返租。可是，随着时间的推移，直至2022年10月，第三方公司经历多次延期给付租金、断付租金直至最后拒不支付任何的租金。对于第三方公司的侵权行为，业主们多次采取了维权措施但均一无所获。直到2023年，十八位业主决心拿起法律的武器维护自己的合法权益，经过充足的前期准备后，最终决定将案件委托至北京吴少博律师事务所徐瑞律师手中代理维权。

徐瑞 | 主办律师

政府信息公开确认开发商违法点 双线作战助力业主维权

徐瑞律师介入案件后，对十八户委托人的诉请进行了逐一确认，为了更好的达成委托人的诉求，徐瑞律师结合过往办理的商铺维权案件及所内的大量维权案例。认为本案首先需要通过政府信息公开的方式，调取涉案项目的相关信息。其次，关于委托人返租纠纷的资金损失方面，徐瑞律师主张采取民事诉讼的形式进行追回。在徐瑞律师采取的行政、民事两手抓的维权策略下，一方面通过政府信息公开顺利确定了涉案项目在规划之初仅仅是进行虚拟分割后出售，涉案项目并不以物理方式界定四至，仅是进行面积概念上的虚拟分割。委托人的商铺实际上没有独立的空间及物理上的四至，不具有构造上和利用上的独立性。根据我国相关法律，当地开发商涉及虚拟分割后出售，本质上属于违法行为。徐瑞律师当即就该问题汇总成册，于2023年12月23日向当地住建部门送达了《履行法定职责申请书》，要求地方住建部门介入查处开发商的违法行为。另一方面，由徐瑞律师主导的民事诉讼也正式进入了开庭审理阶段。

地方住建部门超期未予答复 行政复议确认地方住建局介入查处

直至2024年4月27日，委托人及徐瑞律师均未收到当地住建部门的答复结果，为了维护委托人的合法权益，徐瑞律师根据法律规定向当地复议机关提起了行政复议，希望当地复议机关在查清事实的基础上支持委托人的诉求。

复议过程中，当地住建部门认为商铺无实际分割墙时可取界址点对点相连，认为以界址、界桩进行分户与实际墙体具有同等效力。认定案涉项目不存在虚拟分割测绘的违法行为，认定徐瑞律师提出的项目存在的虚拟分割事实不成立，住建部门不受理其投诉举报不存在法定期限内不履行法定职责的行为。而当地住建部门的答辩并未被复议机关所采纳，复议机关经过核查案件事实后认定，当地住建部门在收到《履行法定职责申请书》后没有及时处理并以书面或口头等方式回复处理情况，违反了相关办理规定，责令当地住建部门限期内对委托人提出的查处事项进行查处，并作出书面答复。

除此之外，在徐瑞律师的努力下，部分业主通过民事诉讼配合强制执行的方式，顺利取得了欠付的租金。后续，案件将在徐瑞律师的主导下逐步推进，对开发商的违法销售行为作出对应的查处，给委托人群体一个合理的答复。