胜诉判决（某餐饮企业腾退案） | 为承租企业争取合理补偿——张大伟胜诉 张大伟案例

 

本案代理律师：张大伟

| 案件事实

2015年12月1日，北京奇**科技有限责任公司（以下称奇**科技公司）与中**公司签订《房屋租赁合同》，约定由奇**科技公司承租中**公司所有的北京市某地，建筑面积为1260平方米，租期为5年，至2021年3月31日。双方在合同中约定，支付第一年度租金时同时缴付押金6万元，待合同解除后归还。合同还约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前三个月通知乙方，并向乙方支付违约金20万元；赔偿乙方装修、经营损失、搬家费，并退还剩余租金及押金。2016年1月1日，奇**餐饮公司与奇**科技公司签订《权利义务一并转移协议书》，约定由奇**餐饮公司承担前述《房屋租赁合同》中奇**科技公司的一切权利义务，作为租赁合同的主体继续履行合同。奇**餐饮公司依约承租前述房屋并及时足额支付租金直至2019年3月31日。2019年3月23日，中**公司通知奇**餐饮公司，终止并解除2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》。同日，奇**餐饮公司房屋部分停电。3月24日，奇**餐饮公司承租的房屋被全面停电，奇**餐饮公司因此停业。奇**餐饮公司认为，既然中**公司在租赁期内提前收回房屋，则应当按照合同约定返还合同押金6万元，支付违约金20万元、房屋装修及机器设备损失1113200元、两年的经济损失1558400元。依据相关法律规定，特提起诉讼。

本案由北京吴少博律师事务所张大伟律师代理本案，经过张大伟律师对本案的司法审查和取证，在进过艰难的开庭后，判决如下：

法院观点，中**公司与奇**科技公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容合法有效。现中**公司与奇**餐饮司就奇**科技公司是否已将合同权利义务概况转移给奇**餐饮公司发生争议。本院认为，奇**餐饮公司已经概括取得涉案《房屋租赁合同》权利义务，理由如下：一、奇**科技公司已与奇**餐饮公司签订《权利义务一并转移协议书》，奇**公司同意将其合同权利义务转移给奇**餐饮公司。二、是租赁合同的实际履行来看，租赁房屋实际由奇**餐饮公司使用。三、从中**公司的履约行为来看，其在履约过程中直接与奇**餐饮公司沟通联系，亦曾在奇**餐饮公司作为承租人的租赁合同文本上盖章。综上，本院有理由推定中**公司对奇**科技公司已将合同权利义务概括转移给奇**餐饮公司一事知情且同意。

现双方均认可《房屋租赁合同》已于2019年3月23日解除，本院不持异议。根据合同约定，该房屋被纳入政府拆迁范围的，本合同终止，双方互不承担违约责任。根据在案证据，可见涉案租赁房屋已被当地政府部门纳入拆迁范围，涉案租赁合同因该原因难以继续履行，奇**餐饮公司向中**公司主张违约金和尚未履行的两年期限的经营损失，不符合合同约定，本院不予支持。关于中**公司宿舍用电数量，奇**餐饮公司称尚欠其1815度共计2178元电费未缴，考虑到中**公司有自己的单独的电表，且电费由奇**餐饮公司预缴，现中**公司未提交其实际用电的证据，本院根据奇**餐饮公司自行抄表情况认定，并对奇**餐饮公司的该诉讼请求予以支持。参照相关司法解释的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据奇**餐饮公司自行委托作出的评估报告显示涉及装饰装修项目的残值，另考虑其他设备中尚有如移动将显著影响价值的物品，并结合奇**餐饮公司短时间处理物品的实际情况，本院酌定由中**公司补偿奇**餐饮公司相关损失40万元。现双方合同已经解除，租赁房屋已经被拆迁，奇**餐饮公司已将相关纠纷诉至人民法院处理的情况下，本院对奇**餐饮公司要求返还押金6万元的诉讼请求予以支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十三条、第九十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款之规定，判决如下：

一、被告北京中**影视文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京奇**餐饮文化管理有限公司电费2178元；

二、被告北京中**影视文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内补偿原告北京奇**餐饮文化管理有限公司相关经济损失40万元；

三、被告北京中**影视文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京奇**餐饮文化管理有限公司押金6万元；