【视频】160期：企业拆迁评估中的八个坑

好，各位中小企业家朋友，今天的《吴少博企业拆迁讲堂》我们讲这样一个问题：企业拆迁评估中的八个坑。主要就讲从概念上、概括上讲一下企业拆迁面临评估的时候应该从哪些角度注意，不要掉到这个坑里、套里去。

 

第一，评估机构怎样选择？作为征收方和拆迁方往往给出的评估机构的范围都是本地，本地市范围之内的。原因只有一个：他能够控制的了，给你20家、30家评估机构你去选。其实，你怎么选都在他的控制范围之内，而且这些评估公司都是跟征收方或者拆迁方有业务合作的，用他的话讲：我都能影响，都能控制。所以说，这必然就是一个坑，很大的坑。在实务当中，希望中小企业能注意到这是个坑，这不是说对方表达了十足的诚意，好像给你拿出了一个范围你能够自由选择，给了你一定的权利，其实不是这么回事，这就是一个请君入瓮的策略。

 

第二，评估方法的选择。一般情况下拆迁方、征收方一上来以后，不会跟你具体谈如何选择评估方法，因为他认为你不懂，他认为你并不知道，都是这么评。但是，其实这里面我们在多次的讲课中已经讲了很多次了，评估的方式方法有很多种，比较适用的在590号令以及建设部相关的配套征收办法当中，评估配套办法当中都有具体的规定。比如讲，成本法；比如讲，市场法；比如讲，收益法；比如讲，基准地价法；比如讲，假设开发法。这都是有明确规定的，可以进行征收拆迁专项评估所使用的方式方法，所以说这个别让对方把你绕进去，有的时候你比如讲他给你拉了个单子，上面写了：单价800，其实那不叫评估，那叫单方定价，那不是评估出来的价格，其实简单你看一下，哪有一个整数的价格呢？真正评估，比如讲房屋的评估要结合你的材质、高度、宽度、年限等等所有的参考因素来换算相关的系数，才能得出真正的房屋重置成新价，所以说这也并不叫成本法。所谓的重置成本法，重置成新价出来的价格也绝对不是这个价格，所以说这是个套，这是个坑，大家要注意。

 

第三，比如讲，有评估机构有意地给你丢下、落下，比如讲你有一口水井不给你评上，故意的，看到了却不给你评上，你的房子本身是九成新，应该按照九折重置成新，但是他给你打个八折、打个七折，就故意给你贬低价值或者丢下落下，我本身有个设备或者有个附属物，对不起，故意给你丢掉，有些时候你不要认为这是他无意之行为，有很多时候这是有意的行为，有意的把九成新的给你做成七成新的，因为什么？他给自己留了一定的空间，到时候我可以给你恢复成九成新，有意的留了一定的空间让你争取，给你做出一定的让步，让你感觉他让步了，可以达成协议了，对不对？比如讲有些尺子故意地给你缩短，故意地给你把相关的项目丢掉，其实都是一个道理，各位要注意这方面，这是第三个。

 

第四，评估或拆迁方故意不谈，让你去签字，就是说没有经过谈判直接让你签字，这好似是个无意的行为，谁谁谁你过来吧，评估做完了你过来签字吧，把协议签了吧，你会感觉到很懵这个事情，对不对？我还没谈呢怎么就让我去签字呢？其实有些时候他是故意的绕开谈判的环节直接进入到签字的环节，如果你是个不善于提异议的，用咱们通俗的话讲比较老实的，实在的，那么这个时候就直接跟他签字了，实务当中有这种情况的。就好像不给你提示，也不暗示你直接就进行签字了，这也是个很大的套，你不要认为他这是一种习惯，一种惯例，其实这里面往往都埋了一些心思在里面，埋了一些坑在里面，好，这是第四个。

 

第五，在评估中很随意的，或者有意的主动给你加上一些没有的东西，没有的附属物，或者说用咱习惯的说法叫撑撑尺子，本身宽度12米，好给你撑成13米，长25米给你撑成28米，把面积给你加大一些。本身没有的东西，比如附属物，本身没有这台空调我给你加上两台，加上两台不够我给你加上五台，实务当中他们运用的方法很多，你不要以为你好像占了很大的便宜似的，其实这里面很有可能都埋着雷呢，埋着坑呢，对不对？到时候说你有意谎报附属物的数量，有意的谎报了建筑物的面积，这都会给你拖延你的补偿，到时候即便你签了字也会拖延补偿款的下发，说面积不对要重新审计、重新核对，这都有这种可能性，所以说你可能是占了小便宜吃了大亏，都有可能的。

 

第六，评估中有评估人员进行索贿，比如讲你多给我多少钱我能给你多量多少面积，我们曾经就碰到过这种，评估人员向企业主进行索要相关的好处费，你给我多少钱，完了以后我在评估的时候给你把尺子撑长了，或者说你的设备本身评100万，我给你评120万，让你的钱在里面升值，你给了我20万，我给你评出来140万，让你赚40万，这其实都是埋着雷在里面，其实第一，如果评估人员被人查出来了到最后你们属于合谋的行为；第二，即便没有查出来，如果评估人员是对方的一个卧底，故意要这么做呢，到最后就买了坑在里面，万一在谈不好的时候他把这个坑翻上来，你考虑没考虑这个层面呢？对吧？

 

第七，送达评估报告不盖章不签字，就是一个单子，就是一个清单，这个时候大家要很清楚，这种评估报告原则上是不生效的，但是你又不得不重视，人家把清单交给你了，你可以对一对你的数量，但是对你的价格，这就属于对方的一个基础报价，你不要以为好像这是一个正规的评估机构给你做出的评估报告似的，结果报告是不一样的，所以在这块儿你也要注意了。因为什么？现在很多评估跟拆迁方都是倒着做的，怎么做？上来以后给你一个单子，上面就是单价多少、面积多少，你自己核对，核对完了以后出来钱数，120万或者这1200万，在哪里谈，谈完了以后我愿意给你1500万，完了以后你先给我把字签了，协议签了，签完了以后我回去做评估报告，就做出一个1500万的评估报告来，然后过审计就可以了，所以说有很多东西吧，评估本身应该在前，结果他给挪到后面去了，其实这第一，程序是反的，第二，必然是个违法行为，第三，其实你本身前面已经掉到套里去了，所以要注意。

 

第八，很可能最后签字你没有见过真正的评估报告，这就呼应了我前面讲到的那条，很可能你在签字的时候是针对他的评估单签的字，而不是针对的结果：评估报告。真正的评估报告，你比如590号令也好，建设部的征收评估办法也好，你必须每家每户分户做，不管是住宅也好，企业也好，都应该这么做，并且在范围之内要进行张榜公布，张贴，都要提异议的，可以提异议的。而且报告分技术报告和结果报告，技术报告也应该对被征收人进行公开，最后还有一个结果报告的问题，结果到最后你什么都没见到，见到的就是他给你拉的那个所谓的清单而已。所以到最后你自己恍惚了，自己根本没明白什么事情的时候你整个事情已经谈完了，真正你这个地方值多少钱，真正人家拿了多少钱，或者真正这个过程当中怎么运作的，你完全不得而知，你完全蒙在鼓里，你只看到了表象。

 

所以我要跟各位说的，这都是些坑，我们总结了上面大约8个问题，所以说在这8个问题当中希望能给各位提供相应的参考，各位可以从这个过程当中去看自己在实务当中是不是碰到这么多问题，你碰到这么多问题之后你又是如何解决的？第一，你是如何拒绝的？第二，在拒绝的基础之上你又做了哪些工作？第三，对方又是如何反馈的？第四你拿了法律又是如何去应对的？这都是很重要的。

 

好，今天我们就从企业拆迁评估的八大坑给大家介绍了上述相关的问题，今天就到这里。