三封律师函，补偿1200万，看律师如何用谈判就将补偿金额翻一倍！

【导读】
证照齐全企业被征收时，虽不担心厂房被强制拆除。但想要提高补偿，哪怕只提一点都非常困难。其根本原因在于征收部门权利过大，对补偿定价的评估报告具有决定话语权。征收过程中再加以违法手段的配合，使得企业想获得高补偿简直是比登天还难。那我们企业主面对政府给出的评估就真的没有与之周旋的余地？真的只能以此评定金额来确定最后补偿吗？当然不是，看我所律师怎么通过三封律师函，用谈判就让原有既定的评估价格直翻一倍。
 
【案情简介】
2008年，乔某在广东省江门市某镇依法登记成立轻工产品公司，以出让方式购得该镇50年的工业用地一万平，并取得1600㎡厂房的房屋所有权。
2015年，乔某为扩大经营，向当地部门申请新建厂房，当地行政机关以未向社会公告的“内部消息”，告知乔某所涉土地面临某高铁项目征收，不予受理该申请。
2016年，市政府公告确认高铁项目拟征用乔某上述地块土地，以成本法评估乔某厂房共计征收补偿费590万。因评估金额过低，乔某与征收方多次协商希望提高补偿金额，但征收方以评估报告为依据不予采纳，双方僵持未果。
2017年8月，不明身份人以镇政府维修管道为由，沿乔某厂区围墙挖掘一米多深沟，并将乔某厂房围墙全部推倒。
 
【律师分析】
直接影响本案走向的有如下三个因素：
一、乔某再建设申请应当被许可，因政府过错致使土地未开发，以假设开发法评估最合理
2015年，乔某为扩大经营申请新建厂房，当地行政机关以该地面临高铁项目征收不予审批是政府的不作为。征地公告发布于2016年，乔某的建设申请尚不属于法律规定的暂停办理登记期限，有关部门应依法对乔某的再建申请予以许可。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定：“房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”之规定，乔某再开发计划是因政府过错才导致的中断，其申请时间不属于暂停办理期，应当予以批准。批建后的可得利益就应该计入本村征收补偿范围。
综上，政府评估价格只能弥补乔某已建厂房的损失，不能弥补乔某本应再建部分的损失。因此，我所律师认为以假设开发法进行评估才合理。
二、不同的方法会导致不同的案件结果，成本法与假设开发法之间补偿金额差距很大
征收部门以成本法评估乔某厂房590万。2013年乔某的再建设申请未获审批，不能归责于乔某本身。其再开发的潜在利益，以成本法评估不足以弥补乔某的全部损失。如果采用假设开发法进行评估，补偿金额至少会提高原来的百分之三十。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”对于乔某的地块仅有成本法与假设开发法两种评估方法可选择。成本法是根据估价对象的重置成本来进行估价的一种方法，估算中往往还会考虑房屋的折旧率。征收部门选取的这种方法目的就是为了以最低补偿对乔某进行征收。而假设开发法是针对估价对象具有再开发潜力，且对开发完成后的价值采用预测的办法得到应有补偿。因此只有采取假设开发法才能对乔某进行合理的补偿，这也与客观事实相符合。
综上，乔某征收评估仅能使用成本法与假设开发法。征收方选用成本法评估，以求低成本征收乔某企业，乔某所获征收补偿显然不合理。
三、政府存在的违法行为，可作为谈判切入口。谈判中对其施压，更容易说服征收方接受假设开发法进行评估
因双方就补偿问题一直未达成一致。迫于高铁建设时间紧急的压力，征收方不可能无任何动作的坐以待毙。镇政府以维修管道为由，沿乔某厂区围墙挖掘将其厂房围墙全部推倒也应证了这一情况。征收方以此法打破僵局，其行为本质就是违法强制拆除。之所以这么做的目的也是为了加快征收工作的进度，可见征收方谈判意图之强烈。
根据《行政强制法》第四十四条：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”之规定，乔某厂房不属于违建物，镇政府以修下水道的荒谬理由，强制拆除乔某厂房违法的行为属违法行为。
综上，假设开发法进行评估是提高乔某征收补偿金额的最快途径。针对镇政府的违法行为，可以作为我们谈判的切入口，在过程中对其不断施压，可以加快我方权益的主张。
 
 
【律师办案】
第一封律师函 告诫合法 协商可谈  
鉴于乔某委托之时双方以交涉多次，关系僵化。且征收部门已经采取“手段”将乔某的厂区围墙拆除。虽然乔某委托我所时间较晚，但律师介入仍然可以避免矛盾的进一步激化。遂发函致当地市政府表明我所律师对乔某征收一事的介入，将双方关系暂时柔化。针对镇政府的违法行为，告诫征收方要依法对乔某征收。因高铁项目征收的特殊性，不排除厂房被强制拆除的可能，为避免乔某遭受更大损失和利于后续工作的开展，同时表明律师愿与征收方谈判解决问题的意愿。
 
第二封律师函 指南打北 点到即止
市政府对前函予以回复。律师据回复内容判断政府的谈判意图明确。既然双方有意磋商，现阶段没有必要将其激化，特意惹怒，陷自身于被动。眼下的首要目的如何让征收方接受以假设开发法进行评估。
针对该市政府的回函，律师围绕征收方的“成本评估法”展开攻势。佯装以讨论成本法适用程度解决乔某补偿纠纷问题。实则是想在其详细论述后，以乔某再建设的潜在开发为由，致对方成本法观点无立足之地。
 
第三封律师函  明确观点 敲山震虎
    不出所料，市政府的二次回函着重论述了选成本法的理由。此时，律师提出乔某厂内存有可开发却未开发利用的土地，应以假设开发法对其进行评估的观点。我方提出乔某合理开发厂区土地后能够进行生产经营的假设。乔某厂区范围内已完成地基建设的空地，本可依法申请进行厂房建设。建设完成后地上建筑物可在现有面积的基础上增加数千平方米。而造成未建设的现实缘由却是被人为的不允许提交。随后，律师简单阐述整个征收项目程序不合法之处，给对方施压。
   
    三封律师函发出后，征收部门主动要求进一步和谈，最后采用我方假设开发法为乔某进行征收评估，以1200万结案。为当事人争取的征收补偿整整翻了一倍。
 
【案件总结】
本案中，律师能够在当事人付出少量时间成本、精力成本的情况下将征收补偿提高一倍的原因在于，律师在了解案情后能迅速准确的找到征收违法点及案件谈判点。把握拆迁方的真实意图 ，在施压的情况下促使对方主动提出谈判。在掌握征收方所有的弱点后谈判，自然事半功倍、一招制敌。
征收维权不同于民、刑维权一纸判决定输赢。征收是一个综合博弈的过程，最后的好结果不一定非要通过诉讼的方式来实现。正确领会征收方的意图，给出合理的理由，提高补偿就成了顺理成章的事情。
 
 
原创作者：北京吴少博律师事务所-姜振兴