【谈判篇】企业拆迁中与征收方谈判有何技巧？

　　今年5月，国土资源部发布了《土地管理法（修正案）》征求意见稿，并面向社会大众公开征求意见。毫无疑问，有了科学、先进、公平的法律法规，被征收人才会获得公平、合理的征收补偿。广大被征收企业主应当注意到，《土地管理法》的修改完善是一件关乎自己切身权益的大事。事实上，由于以往被征收企业对于法律原则、基础常识缺乏必要的了解，欠缺起码的权利意识，才致使征收方往往会采取暴力违法手段实施征收。倘若被拆迁人自身的法律意识切实提升了，征收方自然会忌惮于法律的权威，征收中的种种违法乱象也势必能有所收敛。

 

　　企业拆迁是对土地及其地上附着物的物权征收过程。其征收依据是拆迁许可证或土地征收决定书。这一过程实是公权力与私权利，行政管理权与民法物权相冲突，并倚借拆迁安置补偿使二者协调之过程。因此，企业拆迁法律谈判就成为维权过程中的重中之重。北京吴少博律师事务所（免费咨询：010-61057018）特总结了企业拆迁谈判中存在的问题与谈判技巧，

 

　　一、企业拆迁谈判存在的问题

　　1、谈判主体地位不对称，法律谈判缺乏平等性。与普通谈判不同，企业拆迁法律谈判一方主体为地方政府机关或者与专业拆迁公司。在拆迁谈判中，地方因其在启动拆迁程序上具有主动性，而在谈判中处于强势地位。更有甚者，即便法律法规强行禁止违法拆迁，拆迁人仍然会对被拆迁企业施以停水停电、违法强制拆除迁等各方面的压力。这种谈判主体地位的严重不对称性，使得被拆迁企业背负巨大的心理压力，法律谈判缺乏应有的平等性。

 

　　2、被拆迁人谈判心理摇摆不定，谈判过程中难以坚持己方立场。因被拆迁人在谈判过程中背负巨大心理压力，被拆迁人的谈判心理会在取悦拆迁人获得较高拆迁补偿和做“钉子户”获得较高拆迁补偿的两个极端想法上不断游移摇摆。法律谈判既是谈判各方实力的较量，也是各方心理的制衡。由于被拆迁企业的弱势地位，故其不可能保持一个相对坚定的立场。

 

　　3、拆迁谈判专业性缺乏，谈判各方心理价位各有差别。尤其是作为被拆迁方，因其对拆迁知识知之甚少尚无法形成框架性知识，在法律谈判中往往对补偿价格标准并不清晰。企业拆迁涉及百余个法律性文件，这还不包括行政机关及拆迁人所掌握的内部性文件。被拆迁人、承租企业缺少对拆迁法律知识的整体性认识，遇到拆迁，常常会向周围经历过拆迁的亲戚、朋友了解他们获得的拆迁安置款，然后综合地段区位、房屋状况做感官上的心理定位。但从法律上讲，这种心理定位是没有任何依据的。专业化知识的缺乏，使被拆企业主心理价格定位不准确，谈判各方因谈判标准差别过大致使谈判失败。

 

　　二、企业拆迁法律谈判技巧

　　1、制定法律谈判策略。律师接受当事人的委托参与法律谈判，既需要以其精湛的法律知识、灵活严谨的头脑思维为当事人争取最大的利益，同时还需要控制整个谈判的进程，斟酌可供谈判各方接受的谈判方案。因此，在企业拆迁法律谈判之前，必须要有审时度势地策略制定过程。被拆迁企业、律师在谈判过程中应当注重调查本次拆迁实施的性质、是否为违法拆迁、是否颁发拆迁许可证、拆迁许可证是否过期、评估机构聘请程序是否合法、评估内容是否有明显不合理现象、拆迁实施单位是否具有相应资质、评估机构是否具有相应资质、房屋所有权证是否完备齐全、租赁合同是否有效、被拆迁企业主体基本情况等。根据调查结果，适当调整谈判策略。

 

　　2、找准目标，合理定位。要求过高，脱离实际，必将适得其反；要求过低，被拆迁企业主又担心补偿价位吃亏。所以，选择一个最好的方案很关键。对企业拆迁法律谈判进行合理定位，要建立在掌握拆迁法律谈判经验基础之上。

 

　　3、适当使用集体谈判策略。集体谈判是指被拆迁企业共同与拆迁人进行谈判。北京吴少博律所（免费咨询：010-61057018）代理过多起集体诉讼的案件，因集体谈判中，被拆迁企业主人数较多，会对拆迁人施加一定的心理压力，容易在谈判中把握谈判中的主动权。但对集体谈判应当持慎重的态度。因集体谈判中主体诸多，对谈判策略和主谈代表提出了更高的要求。主谈代表应当合理控制群体的情绪，照顾各方利益诉求，合理把握谈判时机，不可意气用事导致谈判失败。