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注意！同样是土地征收国有土地和集体土地在程序上是有区别的

来源：北京吴少博律师事务所更新时间：2018-01-30 咨询热线：400-155-0888

【导读】
根据我国《土地管理法》的规定，按照土地所有权性质的不同，土地分为国家所有的”国有土地”和农民集体所有的“集体土地”。如果涉及到具体的征地拆迁时，不同性质的土地所依据的法律和程序也有所不同。
2011年，国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“征补条例”），也称国务院590号令。这部行政法规的出台，弥补了国有土地上的房屋征收与补偿的法规空白，统一了各地方政府的工作标准，为地方政府的拆迁补偿工作提供了法律依据。
对于集体土地的征收与补偿，目前还没有国务院的行政规章予以具体规定。地方政府在实施土地征收时，能参考的上位法也不多，只有《土地管理法》和《土地管理法实施条例》、《城乡规划条例》等。其中对集体土地征收及补偿的程序规定不够具体，导致政府在实际操作中缺乏统一而明确的依据。为此，各地方政府利用自身的法规、规章制定权，制定了本地的“集体土地征收办法”，以弥补行政区划内的土地征收法律依据的空白。
不同地方的办法不尽相同，对于集体土地征收的程序规定也有差异，容易给老百姓带来困惑。本文将针对征收程序做一个简单的总结，使各位读者在应对拆迁时能有所参考。
【国有土地】
1.征收决定作出与公布.
根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，国有土地上的房屋征收首先由房屋征收部门（此部门由市、县人民政府确定）拟定征收补偿方案，并报市、县人民政府，由人民政府组织有关部门对征收方案进行讨论并予以公布，以征求公众意见并根据意见修改补偿方案。其中，征求公众意见的过程不得少于30日。当多数被征收人不认可补偿方案时，政府应当组织听证会并对方案予以修改。
在政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位并做到专户储存、专款专用。房屋征收决定做出后，政府应当及时对征收补偿方案、公民行政复议权、公民行政诉讼权等予以公告，并对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等进行调查登记。在房屋征收范围确定后相对人是不得在该范围内实施新建、扩建、改建房屋或是改变房屋用途的。对此，房屋征收部门会书面通知有关部门停止办理相关手续，以防止公民采用不正当手段增加补偿费用。暂停期限不超过一年。
2.补偿的范围和方式
补偿范围主要包括：被征收房屋的价值补偿、搬迁和临时安置费用补偿、停产停业损失补偿、补助和奖励办法。其中房屋价值补偿主要参考房屋征收决定公告之日被征收房屋的房地产价格，该价值由被征收人协商选定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对该评估价格有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核，仍有异议的可向房地产专家委员会申请鉴定。对于停产停业损失的补偿办法各地政策略有不同，主要根据房屋被征收前的效益等因素确定，但具体仍应参照各地征收补偿方案。
在补偿方式方面，当事人可以自主选择房屋产权置换或者货币补偿。对于选择房屋产权置换的被征收人，房屋拆迁部门应当在产权调换房屋交付之前向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。
3.补偿协议的签订
在房屋征收部门和被征收人达成协议后，双方应当签订补偿协议，以明确补偿方式、补偿金额、支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式、过度期限等内容。签署协议后，一方当事人不履行约定义务的，另一方当事人可以据协议提起诉讼，以保障自身权益。对于在签约期限内因无法达成合意而未签约或房屋所有权不明的情况，将由作出征收决定的市、县人民政府作出补偿决定，被征收人对此决定不满意的可以提起行政复议或行政诉讼。对于在法定期限内既不复议也不诉讼同时还不履行的被征收人，人民政府可以申请法院对其予以强制执行。

【集体土地】
1.征收项目的审批
征收集体土地首先需要由市、县国土局研究通过后将拟征地的用途、位置、安置途径、补偿标准等内容书面告知被征地的集体经济组织，同时通知相关政府部门停止办理有关的房产手续，以防止被征收人通过不当途径增加补偿费用。在送达征地告知后，市、县国土局将对拟征收土地的权属、种类、面积以及土地上的附着物权属、种类、数量等现状进行调查，并将调查结果送由集体经济组织成员签字确认。在征地依法报批之前，市、县国土局还需告知被征收方，其就土地征收补偿标准、安置途径等有申请听证的权利。
随后，市、县国土局就调查及听证结果拟定土地征收方案也就是所谓的“一书四方案”，包括：项目及呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案以及供地方案。并将该方案报县人民政府，由县人民政府向国务院或省政府上报审批。在征求有关方面意见后，省政府或国务院应当在30日内作出批复。在收到批准文件10日内，被征收土地所在市、县人民政府应当进行征收土地公告。同国有土地征收相类似的是，集体土地征地在报批前也需要将社会保障费用足额缴至财政专户，并做到专户储存、专款专用。
2.征地补偿和安置方案
随着征收土地的公告，相应的政府部门（即市、县国土局）应当在公告之日起45日内拟定征地补偿和安置方案并予以公告。该方案还需报市、县人民政府批准并由省国土资源局备案。被征地的集体经济组织及农户等需在公告期内到指定地点办理补偿登记手续，并按有关规定获得补偿。
【总结】
综上所述，国有土地和集体土地的征收补偿在程序上是有很大区别的。各位企业经营者在面临拆迁时要分清自身土地性质，以避免适用程序错误导致自身利益受损。但在实务中，集体土地征收由于各地方法规有不同要求，导致程序上也有所差异。吴少博律师事务所也建议各位当事人，在遇到类似情况时选择专业的律师来处理是非常有效的。

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