租赁合同无效时，承租人还有权利争取补偿吗

　　房屋租赁期间遭遇征收拆迁是实践中经常遇到的问题，由此产生的争议也屡见不鲜。纠纷集中在承租户是否可获得补偿以及获得什么样的补偿。

　　

　　首先需明确一点：租赁厂房下承租方并不是房主。单纯的租赁厂房和租赁土地后进行自由建设是截然不同的。厂房如果完全是租赁取得，这个时候拆迁方不会将承租方视为被拆迁人，在谈判拆迁补偿款的时候也不会面向你，而是直接跟房主即出租方签定拆迁补偿协议。这对承租企业主张补偿是十分不利的。然而，笔者也曾论及，承租户遭遇拆迁，争取补偿的关键点是抓住租赁合同。租赁合同是出租方、承租方双方享有权利、承担义务的依据，只要不违反法律的强制性规定，双方必须严格依照合同规定履行合同义务，否则就要承担违约责任。除了租赁合同明确约定承租方不享有拆迁补偿外，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的规定和以往拆迁法律、法规、规章的精神，租赁厂房的企业只要有营业执照并且一直正常经营、合法纳税，那么，它就有权利获得一次性停产停业损失补偿，包括添附物、机器设备、装修附属物等这些项目，都是可以获得相应补偿的。但凡租赁房屋日后可能涉及拆迁的，双方在订立租赁合同时都要多留个心眼，务必在合同中约定拆迁补偿分配条款。在遇到拆迁时，只需要按照协议约定履行即可，似此可杜绝许多纠纷。

　　

　　上述思路适用于一般情形，然而，在合同无效的情形下，承租户又该如何主张补偿呢？

　　

　　九龙坡区中梁山海培制衣厂与重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪经济合作社房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（（2017）渝05民终3707号）的内容对此问题进行了回答。

　　

　　该案一审法院认定事实：2014年8月1日，尹家坪合作社作为甲方与作为乙方的姚海培签订了《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将位于该社变压器对面预制厂房404.876平方米、梯间15.23平方米，合计420.10平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限从2014年8月1日起至2017年7月31日止，租期三年；租金为每月13元/平方米，半年租金32768元，全年租金65536元；乙方在租用时如遇国家征收应无条件搬出，甲方不赔偿任何费用，租赁协议到此终止，房租由甲方按乙方实际租用时间收取。此外，双方还对租金的支付、水电费的交纳等事项进行了约定。合同签订后，尹家坪合作社向海培制衣厂出租了房屋，海培制衣厂向尹家坪合作社支付了相应租金。2015年6月30日，尹家坪合作社作为乙方与作为甲方的第三人签订了《征地企业拆迁补偿（补助）协议》，协议约定，甲方支付乙方建构筑物补偿、企业搬迁损失费、拆迁补助、拆迁奖励等款项，并对支付条件、支付时间等进行了约定。此外，在尹家坪合作社与第三人确认的《高新区征地拆迁企业补偿确认表》中载明：搬迁损失费按面积50元/平方米计算；提前搬迁补助（同类农房标准30%），22308.26平方米，补偿金额为4103415.44元；提前搬迁奖励50元/平方米。现海培制衣厂已搬离承租房屋，对于搬离时间双方陈述不一致，但均未提供证据证明。

　　

　　一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、租赁合同的效力认定；二、海培制衣厂主张的搬迁损失费、提前搬迁奖励、提前搬迁补助等补偿能否支持。

　　

　　关于租赁合同的效力问题。本案所涉房屋系尹家坪合作社修建，尹家坪合作社既无该房屋相应的产权证书，也未提供主管部门准予建房的相关批文。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。海培制衣厂和尹家坪合作社签订的租赁合同违反此规定，应认定为无效，因此一审法院对于海培制衣厂要求确认与尹家坪合作社于2014年8月1日签订的租赁合同无效的诉讼请求，予以支持。

　　

　　海培制衣厂主张的搬迁损失费、提前搬迁奖励、提前搬迁补助等补偿能否支持的问题。海培制衣厂和尹家坪合作社之间的租赁合同已被认定无效，则双方关于“在租用时如遇国家征收应无条件搬出，甲方不赔偿任何费用”的约定亦不能适用，应视双方之间就此没有约定。在双方之间就租赁房屋被征收产生的补偿未作分配约定，现又协商不成的情况下，海培制衣厂能否主张按照《高新区征地拆迁企业补偿确认表》中确认的补偿项目及标准计算搬迁损失费、提前搬迁奖励、提前搬迁补助等补偿？一审法院认为，尹家坪合作社与第三人签订的《征地企业拆迁补偿（补助）协议》是拆迁人与被拆迁人达成的合意，其本质是合同。根据合同的相对性原则，海培制衣厂并非该协议的相对人，故以该协议约定的补偿项目及标准为依据主张相应费用缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。鉴于海培制衣厂搬迁客观上会产生一定的搬迁损失，尹家坪合作社作为出租人应当给予海培制衣厂适当赔偿。由于海培制衣厂对于租赁房屋的未尽到合理审查义务，而尹家坪合作社明知其出租房屋系未经审批建设，双方对于租赁合同无效均存在过错，故一审法院酌情认定按建筑面积25元/平方米，即尹家坪合作社支付海培制衣厂420平方米×25元/平方米=10500元为宜。

　　

　　二审中，重庆市第五中级人民法院基于同样的理由维持了一审判决。

　　

　　关于该案，至少能得到如下三点启示：

　　

　　1、出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。法律规定了诸多效力性强制性规定，即一经违反，合同即无效。例如《合同法》52条：“第五十二条 有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”此皆属于合同无效事由。更重要的，在该案中对于合同无效的这一后果，法院认为“海培制衣厂对于租赁房屋的未尽到合理审查义务，而尹家坪合作社明知其出租房屋系未经审批建设，双方对于租赁合同无效均存在过错”。因而，承租企业在签订租赁合同时，应当进行严格审查，确保所租房屋证照齐全。

　　

　　2、合同无效后，双方关于“在租用时如遇国家征收应无条件搬出，甲方不赔偿任何费用”的约定亦不能适用。此点较好理解，在合同无效的场合，合同条款自然不具有约束力。因而，无论合同约定承租户可以获得拆迁补偿还是出租人不补偿任何费用，在合同无效的场合均不具有意义。因此，一旦合同无效，承租企业不必再纠结于合同条款，而应当从其他路径进行维权。

　　

　　3、法院认定，鉴于海培制衣厂搬迁客观上会产生一定的搬迁损失，尹家坪合作社作为出租人应当给予海培制衣厂适当赔偿。正如本文开头所说，承租户有权获得补偿。本案考虑到海培制衣厂对于合同无效也存在过错，因而对补偿价格进行酌情认定。在合同无效是由出租人过错导致的情况下，承租企业可以获得更多的补偿。

　　

　　概言之，只有一种情形下承租企业无法获得补偿，即合同对此明确约定并且效力无瑕疵。除此之外，承租企业应当积极主张获得补偿的权利。