【概念篇】拆迁的几种方式

拆迁的几种方式

 

 

现在拆迁在现实当中有很多叫法：拆迁、征收、搬迁、腾退、动迁、关闭关停等。拆迁想要达到的结果是什么呢？特别是针对中小企业而言，都是要把企业关闭，使企业不能生产经营。

 

只不过有的目的是有具体的项目在此，要进行土地的“三通一平”，要进行挂牌交易，有具体的项目要落户到这里。特别是依赖土地财政作为拆迁方主要财政来源的时候，这种方式是很多的。以前进行拆迁，后来改成征收，特别是2001年改成《国有土地征收补偿条例》，以前是开发商出面拆迁，现在是拆迁方直接出面来进行土地征收。

 

还有一种叫土地回购。20世纪80年代有城镇建设用地回购的条例，即拆迁方因公共事业要回购这块土地。土地先前已经进行市场成交，现在要回购回来，前提与征收一样，必须是基于公共利益进行的。但是回购比征收在补偿方面的要求更严格，不能赋予一定的市场价值，只能当时花费多少钱卖的地，现在回购基本还是这个价钱，这点区别于征收。

 

在现实当中，这些名称的目的都是公共利益或者非公共利益的商业项目要入住，所以现在具体的叫法在集体土地上叫腾退，运用的是《土地管理法》和村民自治法的相关规定，通过村民委员会、村民代表大会、乡人民代表大会作出决议把集体土地进行腾退。

 

不过现在只是一种叫法，没有了上位法的支撑，没有《土地管理法》以及《物权法》的支撑，对这块到底适用哪方面的法律规定？怎么来适用法律规定？应该依据什么？现在是学术界、法律界、实务界争议比较大的部门，确实没有上位法的合法来源。

 

中小企业关停关闭一般是由于环境原因，特别是京津冀地区。关停关闭最多的企业就是钢铁厂、石材厂、砖窑厂、化工厂等，特别是在一些水域地区，像太湖流域等，特别是养殖行业，比如，养猪养鸡行业，对水域的影响也纳入关停关闭或者腾退的范畴之内。这种情况所追求的目的，不是具体的项目入驻，仅仅是把企业关闭掉，只要企业关闭不生产了，对环境不造成任何影响了，拆迁方的目的就达到了。所以在补偿方面往往只给企业停产停业损失的补偿，补偿的单价和额度非常低。因为关停关闭的目的很简单，不用你的地和房屋，房屋也不拆，只需要把企业关停关闭就可以了。

 

现在不管哪一种叫法，给中小企业造成的损失都是企业无法生存，无法发展经营，预期的可得利益都将不复存在，这是产生的结果，只不过前边拆迁是直接把土地厂房拆走了，关停关闭则不需要厂房和土地。

 

但是反过来讲，即使不需要厂房土地，企业在这里也不能按照原经营范围进行生产经营了，只能搬迁或者再进行土地的市场化交易，也就是说卖掉土地。因为企业主不能干这个产业，要不就转行干别的产业，要不就把土地和厂房进行市场化的交易买卖，所以说在选择补偿项目上讲确实是不一样的。

 

当然，我们认为被征收人、被关闭人确实有一个补偿安置选择权的问题，如果征收方要企业的土地和厂房，那么企业有一个补偿项目的选择。如果不要，同时又满足不了企业实际经营的话，企业也可以要求拆迁方把厂房土地回购，按照征收拆迁来补偿。

 

在实践中确实有这么多具体的情形，由于拆迁方做这个事情所达到的目的不一样，所以给予被征收人、被拆迁人、被关停人补偿的项目和补偿的价格也不一样。我们也要从行政相对人的角度来思考，怎么才能够最大范围的保证利益、保证权益，找出一定的合法合理性基础。这是有利于行政相对人跟行政主体和谐处理问题的前提。

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