酒店遭遇征收拆迁 商用租房承租人如何争取合理补偿

　　【事件回顾】

　　早在2015年，湖北人李某租赁了一栋楼房7层，租赁期共9年。后期，出租方终止了合同，刚装修完毕的李某面临血本无归，要求对方赔偿损失。李某所租赁的楼房，位于广海大道西31号，与三水汽车站相对，位置颇佳。据李某介绍，他租赁下了三水土地储备中心名下这栋大楼的2至7层，租赁期为5年，准备装修一番后，用于酒店经营，双方随后签订了补充协议，将租赁期延长了4年。

 

　　据李某所讲，他随后投入350万元资金，将大楼内外进行装修，并申请各种证照，修葺一新的大楼，起名为百星酒店后，刚刚正式投入使用。2015年3月20日，酒店外墙突然贴了一张通知，由于区政府决定对百星酒店及附近地块进行出让开发，土地储备中心根据合同规定，拟终止租赁合同，限李某等人在一个月内将大楼清理完毕后搬离。

 

　　对此，三水区土地储备中心回应称，涉事地块确实一直处在规划建设流言中，也正是因为这个原因，涉事楼房曾一度空置。当李某准备租下涉事物业时，储备中心工作人员告知了此情况，并给与优惠，每平方米月租金仅为3元，同时，在合同内注明，若因政府开发需要，提前一个月告知李某便可收回，一切损失由李某自行承担。据此李某由于不满损失由自己一方承担，遂法院提起诉讼。

 

　　北京吴少博律师事务所（免费咨询：010-61057018）评析：结合上述案例，本文具体分析一下租赁房屋用于商业经营，在此期间遭遇的征收强制拆除，能否获得补偿，补偿内容都包括什么，补偿标准的法律依据有哪些？希望引起商用房屋承租企业主的足够重视。

 

　　首先，通常来讲房屋征收补偿款是赔偿给房东的，否则政府要参与到承租方和房东分配赔偿金的过程当中，征收拆迁通知一般都是提前3－6个月公示告知当事人。在此期间，假如房东明知要拆迁还要出租所涉房屋，本身就是有背道德的行为。承租方就以起诉，法院应当予以支持，本案就属于此种情况。至于其他损失也可以主张城市拆迁房屋补偿：按照市场价补偿，即按照被拆迁房屋的同位置同区段新商品房的价格确定补偿。

 

　　其次，企业拆迁补偿内容包括：土地使用权补偿、房屋补偿、装修费、搬迁补助费、临时安置补助费、经营性补助费、停产停业补偿、设备设施搬迁费等。比如只租赁了土地，在拆迁的时候可以获得厂房重置价、停产停业损失、装修附属物搬迁费、机器设备等相应的补偿。如果租赁的是厂房，土地和厂房的补偿都不属于承租户，只要其他的补偿不放弃都应该属于承租户，停产停业损失属于实际经营者。

 

　　最后，补偿标准的法律依据。

 

　　（1）根据中纪委监察部《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》明确规定：“要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”这一规定明确了对于在集体土地拆迁尚无法律参照时应当参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，以保证征收拆迁补偿能够与经济发展水平相适应，保持原有合理的生活或经营水平的调整机制。

 

　　（2）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条的规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”也就是说，在国有土地上房屋进行征收时，是应该可以进行货币补偿和房屋产权调换的选择的，而这种选择应当是有被征收酒店依据其现实需要进行的。只要酒店经过合法审批所建并经营的，那么在拆迁补偿中有对经营性房产的专项补偿，但数量不足以弥补损失，可依据实际情况要求拆迁单位对实际损失予以合理赔偿。

 

　　综上所述，我们发现租用房屋进行商业经营，酒店遭遇征收拆迁时是可以获得相应合理补偿的。在此，北京吴少博律师事务所（免费咨询：010-61057018）还要向广大遭遇酒店征收拆迁的企业主提出以下几点建议：1、签订房屋租赁合同，要明确约定一旦面临房屋征收，拆迁补偿款的利益分配包含内容以及相应的违约及赔偿责任。我们建议，拟订合同时最好请专业律师帮助参与。2、要避免出租方与拆迁方单独达成拆迁补偿安置协议。以避在产生租赁合同法律纠纷时可能导致的被动状态。3、积极主动与出租方达成的良好沟通与联合，一致对外。共同应对拆迁方以形成谈判优势。