【案例解读】某工业园宜昌中央商务区征收拆迁项目的案例分析

　　【导读】：A公司于2002年成立，2014年周某、文某等人通过1.2亿债权债务转让取得公司全部股权。A公司以出让方式取得了6宗土地，土地类型均为工业用地，占地面积2.3万平方米，建筑面积1.8万平方米，约1.3万平方米有房产证。2013年A公司被纳入中央商务区项目征收范围内，依照被征收企业所收到的地方政府相关土地征收告知函显示，A公司可认定是合法的被拆迁人。

 

　　本文即通过事实、法理依据，援引相关法律法条、政策法规，对被征收拆迁企业所陷困境及应获得的合理利益补偿，进行综合案例分析，以我所律师团队的专业阐述，实现被委托企业合法权益的最大化维护。

 

　　关键词：A公司、出让取得、征收

 

　　[案情介绍]

 

　　1、A公司2002年成立，2014年周某、文某等人通过1.2亿债权债务转让取得公司全部股权。周某成为企业合法的法定代表人。A公司成立于2002年6月18日，当时的股东为湖北BT投资控股有限公司和盛1，法定代表人为吴BY。吴BY、梅某、吴M（协议中的甲方）三人先后向周某、文某、黄某、盛某（协议中的乙方）借款，在2014年3月3日，双方签订了协议书，甲方以A公司的股权清还债务。协议约定，截至2014年3月2日，甲方欠周某6200万元，欠文某2300万元，欠黄某360万元，欠盛某350万元，合计9210万元，根据协议约定，乙方为获得A公司全部股权，将付出9210万元的债权，承担2500万元的银行贷款及利息，和丙方股东盛1股权转让款300万元，以及A公司的全部债权债务，共计12010万元。周某等人于2014年3月31日办理了工商登记变更，周某正式成为了A公司的法定代表人。

 

　　2、A公司占地面积2.3万平方米，建筑面积1.8万平方米，约1.3万平方米有房产证。A公司以出让方式取得了6宗土地，土地类型均为工业用地，占地面积共2333.22平方米，土地使用权一直到2053年9月30日，均取得了宜昌市国土资源局颁布的土地使用权属证明文件，建筑面积约1.8万平方米，其中13813.06平方米具有房产证，分别登记在9个房产证上。剩余约为4342.59平方米的建筑因历史原因未办理房屋所有权凭证。全部房屋供电、供水设施齐全，经过装修。全部仓库分租给20家企业，现所有企业都正常经营，经营效益良好。

 

　　3、A公司被纳入中央商务区项目征收范围内，是合法的被拆迁人。A公司于2013年7月23日收到伍家港区房屋征收与补偿办公室发来的《房屋征收入户调查通知书》。告知A公司其位于沈家店路20号的房屋被纳入新区改造项目的征收发内之内，要求于当日进行入户调查工作。A公司2013年11月6日收到宜昌市土地储备中心发来的《关于中央商务区项目用地范围内工业企业家实施收储的函》，告示A公司所属的6宗土地共计35.02亩均属于该项目的建设用地范围内。虽然没有正式的拆迁公告，但这两个函表明，如果该项目存在，那么A公司就是合法的被拆迁人，应该依法享有被拆迁人所享有的一切权利。

 

　　[案情分析]

 

　　关于征收拆迁过程中，被征收企业尚有银行贷款未还，并且已直接进入执行程序，是否还能获得合理的征收拆迁补偿问题。涉案企业在遇到征收拆迁之时，正好有2500万的银行贷款尚未还清。征收方希望通过法院执行程序，对涉案企业资产进行执行评估，来作为征收补偿中企业的价值评估依据。但执行环节中的评估标准与正常征收拆迁中的项目评估标准是完全不一样的，不能合理地体现被征收企业的实际价值与因征收本身造成的巨大损失。因此，该涉案企业听取了我们的意见，尽快按照与法院的约定，还清了该笔银行贷款，为要求征收方对其相应的标准的物按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进入拆迁评估程序，获得了公平谈判的基础。另外，涉案企业在征收地块上建立的是工业园区，在当地影响力较大，经济效益良好，辐射周边，带动了地区就业，创造出800多个工作岗位，年创造产值2亿元以上，年纳税额在500万元左右。在征收拆迁过程中，考虑到社会的稳定性，征收方应当结合公平合理的法律原则，给予涉案企业合理的停产停业补偿，以弥补该企业巨额的经济损失，以获得良好的社会补偿。

 

　　【法律意见】

 

　　1、尽快结束执行程序，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行拆迁评估。A公司已按照和法院的约定，分期归还2500万的银行贷款，第一期的还款已经打到执行法院的银行账户中。按照《民法通则》和相关司法解释，完成还款的义务，执行程序已经实体终结。债权人的利益，通过法院的强制执行已得到满足，其债权已实现。同时，执行当事人之间的债权债务关系即归于消灭，强制执行的目的也已经达到，强制执行程序则自然结束。依据债权理论，债的消灭一经发生，则自原因发生之时，债的关系即在法律上当然消灭，并不需当事人主张。故而，强制执行程序实体终结是法律程序的当然完结。执行法院应出具执行完毕或债权实现的确认文书并附卷，结束执行程序。相应标的物应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进入拆迁评估程序。

 

　　2、A公司具有其所属的2333.21平方米土地的土地使用权和18155.65平方米的建筑均系合法建筑，应按照有证房屋补偿。A公司以出让方式取得了6宗土地，土地类型均为工业用地，占地面积共2333.22平方米，土地使用权一直到2053年9月30日，均取得了宜昌市国土资源局颁布的土地使用权属证明文件、该六宗土地上建筑面积约为1.8万平方米，其中13813.06平方米具有房产证，分别登记在9个房产证上。

 

　　3、按照《国有土地上房屋评估办法》，应由有资质的评估公司，按照合理的补偿标准和法定程序，对A公司进行评估。根据《国有土地上房屋评估办法》以及《宜昌市城区国有土地上房屋征收房地产价格评估选定办法》，参考宜昌市房地产估价与经纪协会发布的文件《宜昌市城区国有土地上工业房地产征收评估指导意见》《宜昌市城区国有土地上房屋征收停产停业损失评估指导意见》来确定拆迁评估的程序，确定拆迁评估的公司以及拆迁补偿的标准。根据公平合理的征收补偿原则，给予A公司补偿标准不低于同地段同等条件下的企业。6米以上的厂房建筑成本比一般的建筑要高，应按照实际情况进行评估测量，给予合理的补偿。经营面积应按照全面使用面积计算，包括车间、办公室、宿舍等，全部建筑均是该企业经营中不可或缺的部分，是企业经营的有机组成，均应纳入评估范围内。

 

　　考虑A公司土地已由二十多家企业实际入驻经营的情况，应给予合理的停产停业损失补偿。A公司在该地块上建立了D工业园区，先后吸纳了近三十家企业进驻园区创业发展，其中不乏湖北DTT商务发展有限公司等区重点大型企业，也带动了一批新企业成功创业。D园区形成了产业聚集区，经济效益良好，辐射周边，带动了地区就业，创造出了800多个工作岗位，年创造产值2亿元以上，年纳税额在500万元左右。如果进行拆迁，要考虑社会稳定，结合公平合理的法律原则，给予企业合理的停产停业补偿，以弥补企业巨额的经济损失。