【行业篇】科技型企业进行征收拆迁补偿时要注意以下几点

　　今天结合我所的业务内容——中小企业和违章建筑征收拆迁，向大家理一理技术密集行业、专利及知识产权复杂的行业，即在科技是第一生产力的感知下，科技作为企业核心竞争力的行业，在遇到拆迁的时候如何来进行拆迁谈判的问题。

 

　　在实践中，科技密集型行业在征收拆迁的时候可能会吃亏，尤其是江浙沪一带拆迁时，有很多企业专利取得的质量和数量非常高，对生产工艺和流程具有科技垄断力，但是占用的土地和厂房面积是有限的，因为本身土地资源分配的时候比较紧缺，在拆迁的时候不合算。不合算的原因在于虽然占用的土地面积小，但是纳税额度高，证明生产额高、所取得的专利技术和垄断性技术高。这两块在真正的企业进行拆迁补偿的时候考虑的比较少，这就是我们企业拆迁要在现实中切实关注的主要方面。具有科技垄断力的尖端技术企业在征收拆迁的时候怎么谈判，到底有哪些点值得关注？下面以我所办理的一起河南郑州的企业拆迁案件来说明。

 

　　该企业生产超微材料，技术、生产工艺及设备设施都是自主研发的，这点很重要。该企业的设备设施在国内没有地方买的到，导致不可移动的设备在进行拆迁时找不到费用衡量的参考数值，那到底应该怎么进行拆迁补偿？该企业设计的一些工艺流程、流水线，生产线拆迁后就报废了，属于不可移动的附属物，这块参考的例子确实不多。拆迁方在定制征收拆迁补偿方案的时候对这些也没有予以考量，毕竟是不多的行业，就企业而言，必须对自己的安置补偿方案提出诉求。

 

　　下面的案例针对技术密集型企业有一些参考价值。河南郑州对企业入驻到开发区是有一定要求的，当然欢迎高科技企业入驻，但是对于产值、环境都有要求。企业和开发区进行了约定：总投资额度不能低于5千万，征用土地在20亩以上，采用减轻新工艺，利用有害性工业废渣，延长五千吨高纯度锌粉项目。据我所知这个项目在国内属于冷门项目，当时跟开发区签订了土地征用协议，办理了土地手续并交付了土地出让金，进行实际经营建设，制作安装了附属物的添置和规划，开发区给与了一定的支持，当时确实是作为高技术行业引进的，关注度很高。毕竟是垄断型行业，前几年效益很好，但之后国内慢慢也有企业在经营这个项目，效益逐渐下滑，企业也在减产，不过国内其他企业对生产工艺尚无法达到完全掌控。

 

　　郑州市规划要占用该企业土地，征收拆迁的安置补偿因此提上日程。拆迁方在这方面没有过多的考量，想按照一般企业进行补偿。拆迁方的态度是希望土地按照原值收回，厂房按照评估的厂房重置价格补偿，停产停业损失按照每平米400-600元补偿，其他的附属物设备由企业一次性搬走。企业听完补偿方案后非常诧异，这针对一般生产加工行业或者养殖类等经营行业是可行的，但是针对该行业则是完全不可行的。先谈企业的附属物、设备设施、生产流水线、停产停业损失的补偿，跟企业的现状明显脱钩，对于企业来讲生产线、设备设施都是自行设计安装的，拆掉设备设施还需要重新规划设计，而且该设备一旦拆除几乎完全报废。企业所屯的原材料是具有重大污染的，在这个地方有环境处理装置，进行拆迁的时候全程需要有环境保护人员和保护设备。而且重污染行业不论拆迁后搬到哪里，短时间内都不能被接受，对当地环境会产生影响。另外停产停业损失应该如何核算？其中有一部分是出口创汇，这部分如何核算？地方政府没有做过高尖端行业，或者以前高尖端行业也没提出过诉求，可能就对此没有心理准备，也没有实务操作经验。

 

　　这个应该怎么谈呢？吴少博律师（免费咨询：010-61057018）从代理人的角度谈几个观点。

 

　　第一，所有的附属物、设备、流水线没有重复利用的价值，只能按现有的价值进行实际评估、折旧，来评估现有机器设备生产线所有的重置价。因为搬迁很困难，一旦拆迁设备报废，拆迁后达不到环境的具体要求，拆迁的可行性就几乎没有。拆迁方必须在这方面进行考量，所有的设备设施、生产线、附属物装饰以及地下污染处理装备，都一次性赔付才合理。

 

　　第二，停产停业损失的补偿。停产停业损失如果拆迁方按照建筑面积补偿每平米400-600元，那我们要提出质疑，厂房的设计是进行实际规划设计的，现在仅仅以建筑面积作为一个基点来补偿停产停业损失是不合理的，因为整个厂区都是用于经营生产的，其他的空地都是水泥地，包括相关设施的铺设，全部用于了正规的生产，这时是不是整个厂区都应该纳入经营面积。第二个问题，征收部门是否应该参考企业每年的经营额度，包括出口退税的政策，这是一次性停产停业损失计算的一个基本的标准办法。

 

　　当地的政府或和拆迁指挥部也不知所措，因为他们以前没有经验，就要求我们提出一个方案。我们以法律意见书和估价意见书的方式提出方案后，拆迁方到当地的审计部门、评估部门以及一些高精端企业多次走访，对我们方案的结构比较认可，因为针对这些技术密集型行业的补偿确实应该有一种特殊的方式，最后企业也得到了比较满意的补偿额度，包括土地也给予了超过当事人土地原价的补偿，包括厂房。

 

　　根据这个案件我们要吸取一定的经验。

　　第一，高精端并且附加值特别高、营业额比较高或者专利、知识产权非常丰富的企业，在进行补偿谈判的时候，一定要把着重点放在企业的损失上，而不是土地、厂房、附属物等实物上，把企业预期利益损失的额度挣到手，这才是企业真正的营业性损失，或者用法律术语讲是一次性停产停业损失，这一点一定要重视。

 

　　第二，应该有专业人士，包括法律性的，财务性的，技术性的。在评估环节给予充分的损失论证。损失论证来自方方面面，单纯的资产评估、拆迁评估的损失是单一的，只限定于拆迁或者说实物损失的评估，非常单一，这种补偿不具有全面性，可想而知补偿额度就非常低。高精端行业一定要对重视。

 

　　第三，现在大部分高精端行业带有一定污染性质或者化学性质，这种性质的企业一定要考虑好原材料，包括带走的附属设施，到底应该怎么安置。我们在实践当中主张，如果是带有污染或者化工的行业，并具有一定的不可搬迁性，一定要跟拆迁方谈妥，即整个生产流程、生产线、附属设施包括地下管道和处理过的一些废渣废水、各个方面的机器设备是不具有搬迁性的，拆迁方则希望通过支付一定的搬迁费来解决这个问题，但是你一定要记住这不是搬迁费，是所有的机器设备、生产线、生产流程、所有的附属物都要进行的重置价的补偿。这个重置价的补偿和房屋重置价是一个道理，对房屋重新建起来的既然成本进行折损，设备同理——重新把这些设备设计起来建造好或者购置进来，需要多少钱，现在用了多少年需要一个折旧的成本，然后来进行实际补偿，这一点一定要铭记。

 

　　总体来说，今天抛砖引玉主要是想给企业提个醒，特别是高精端的、科技型的工业在进行拆迁补偿的时候，谈判的重点一定放在企业的整体经营生产上，而不要放在场地、土地、厂房等实物上，因为企业的综合损失才是损失额度的重点，才是拆迁谈判的重点。