【论述篇】征地拆迁补偿需关注的新趋势

　　征地拆迁补偿似乎是一个老生常谈的问题了。不少专业的征地拆迁律师都坦言，代理的案件多了，似乎已经形成了一套固定的办事流程：政府信息公开申请，律师函，行政复议，行政诉讼……当然不是说案件处理过程就是照葫芦画瓢，律师往往需要根据案件具体案情制定不同的维权策略，但大体不会脱离上述框架。毕竟若是形成了相对固定的流程，恰恰说明了这一“流程”是行之有效的。然而，是不是可以说拆迁维权律师一旦积累了足够的办案经验，就一劳永逸了呢？答案是否定的。正如北京吴少博律师事务所主任律师吴少博所说，每个律师，尤其是律所的合伙人，必须时刻关注所在领域的最新动向，这样才能及时调整律所的前进方向，不至于被社会淘汰。作为专门的征地拆迁维权媒体人，在这方面的嗅觉要求丝毫不低于像吴少博律师这样的拆迁维权精英，也必须眼观六路，耳听八方，掌握拆迁维权领域的新动态。这样才能写出有质量的文章，彰显媒体人的引领作用。吴少博律师（免费咨询：010-61057018）

 

　　那么，最近在征地拆迁领域有什么新动向值得关注呢？笔者结合自己的思考以及近期的大政方针，阐述一项将来可能会影响征地拆迁补偿的新趋势。

 

　　笔者要谈的就是房屋的续期这一当前社会热点问题。房屋是民众的私有财产，没有错。而说民众对房屋享有永久的所有权，这话却既对又不对。从理论上说，房屋为民众所造或所买，其所有权就归于民众，只要房屋不灭失，就可以对其享有永久占有、使用、收益和处分的权利。然而从中国的实务上说，这话又不完全正确。在我国，土地是国家和集体的，民众只有使用权没有所有权。而房屋偏偏又必须附着在土地之上，一旦土地使用权到期，民众就不能再对土地进行使用。土地之上的房屋不能继续存续于使用权到期的土地之上，因为“存续”显然也是“对土地继续使用”的一种情形。从这一角度来说，民众对房屋的所有权受制于土地的使用权，是一种不完全的物权。这一问题之前并没有特别凸显。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；仓储用地50年；综合或者其他用地50年。”可以看出，就多数土地使用权期限来说，最短的也有40年。实践中土地到期尚有一段时间。然而，温州土地使用权到期事件将这一问题推上了前台。

 

　　2016年4月，温州有一批20年产权的房屋到期。如何处理这批房屋成了一个现实难题。显然我们不可能将上述房屋全都销毁。因而必须考虑如下问题：是否可以续期？如果可以，是有偿续期还是无偿续期？如果是有偿续期，费用的标准又该如何确定？如果是无偿续期，是自动续期还是要办理相关手续？这些问题成为摆在温州市国土资源局面前的棘手难题——不仅实务中从未发生，法律对此规定也不甚明确。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期．依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”本条是对土地使用权续期（房屋续期）的明确规定。然而这一“明确”规定仍然不够明确。首先是住宅建设用地使用权，虽然该条规定“期间届满，自动续期”，然而并未表明这一“自动续期”到底是有偿的还是无偿的。而这恰恰是该事项的焦点问题所在。至于非住宅建设用地使用权的期限届满，该条直接充当了指示规范的角色，规定“依照法律、行政法规办理”。然而除了本条，并不能找到其他规范该事项的法律和行政法规。因此可以说，上述温州土地使用权到期事件，正好处于法律漏洞之处，并没有相关规范进行调整。本事件中，温州市国土资源局最终要求当事人须按房产价格三分之一缴费从而完成续期。但由于缺乏法规范支撑，并且违背了公众的朴素价值观而遭到许多专家和民众的诟病。

 

　　土地使用权期限与房屋续期问题与征地拆迁补偿问题又是如何勾连的呢？我们知道，征地拆迁补偿是要考虑房屋的使用期限的。新房子和旧房子的补偿标准是不一样的。房屋续期问题肯定会影响到房屋折旧成新的计算，从而影响房屋的补偿标准。此外，期限问题对房屋征收补偿的影响，并不排除出现以下情况。例如，土地使用权到期后若房主拒绝续期，房子的合法性是否有疑问？若此时恰好遇到拆迁，房主是否可以主张法定赔偿。这些都与房屋续期问题息息相关。对此问题的把握必须结合官方态度进行理解。

 

　　就在温州国土资源局对当事人采取有偿续期的措施后，国土资源部针对这一事件进行了表态。国土资源部副部长王广华指出，国土资源部和住建部会商后认为，当前应当采用“两不一正常”的过渡性办法处理，不需提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。也就是说，国土资源局实际上否定了温州市国土资源局的做法。国土资源局的表态反映出了加强对产权人保护的倾向。2016年11月27日，《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。引人瞩目的是，意见在多处对于公众关心的土地与房屋产权问题，作了说明和安排。意见明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。该意见旨在研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。可以说，该意见与上述国土资源部的表态在精神上是一脉相承的，皆注重对公民产权的保护和促进稳定产权预期的形成。尤其值得注意的是，3月15日上午十二届全国人大五次会议闭幕后，国务院总理李克强在会见中外记者时对这一问题给出了回应：“有恒产者有恒心。”李克强总理在回应时表示，就这一问题，国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。在谈及相关办法的法律保障问题时，李克强总理表示，国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。总理的回复传达出很强的信号，加强对产权人的保护势在必行，今后对于该事项的法律制度安排，大体上会围绕着这一精神内核展开。

 

　　笔者不负责任地猜想，对于住宅用地，应当会无偿续期；对于其它用地，可能会缴纳少量费用。若笔者的猜想成为制度现实，土地征收、房屋拆迁，其标准应当也会适当修正，将续期对房屋折旧成新的影响、续期费用等纳入补偿标准的考量范畴。