【中华网】关于企业拆迁安置补偿协议的小贴士—专访拆迁律师吴少博

     时候如何处理才能维护好拆迁户的利益。

    下面是我和吴主任的访谈实录，吴主任专业的剖析确实给我们的采访工作带来很大的指导与帮助，也希望吴主任的分析能够给读者些许启迪。

    记者：吴主任您好，感谢您在百忙之中抽空接受我们的采访。

    吴主任：客气了，多与专业的拆迁记者同志交流也能拓宽我们的思路，让我们更了解现实状况。

    记者：专业谈不上，不过也确实做了三年多拆迁报道了。是这样，吴主任。最近我在跟踪采访某地的拆迁项目，出现了很多以往我们不曾遇到的状况。很多拆迁户在签订完拆迁安置补偿协议之后，与拆迁方发生了纠纷，还出现了肢体冲突的情况。按以往我们的经验来看，拆迁安置补偿协议一经签订，白纸黑字，拆迁方与被拆迁方之间的权利义务就固化了。拆迁户要求解除拆迁安置协议的请求是否具有合理性呢？

    吴主任：是这样，这里必须澄清一个误区。即使在签订了拆迁安置补偿协议之后，不管是拆迁方还是被拆迁方，双方都是有权利要求解除合同的。这样的案件我们也代理了不少。当然，要具备特定的情形。

    记者：您说的特定情形是指哪些呢？

    吴主任：其实拆迁安置补偿协议本质上是一个合同，因而，一方不按约定履行自己的义务，另一方是可以去法院提起违约之诉的，现实中也是这样操作的。既然是合同，合同法的一般规定也能对其进行适用。合同法规定了五种情况，如果拆迁安置补偿协议具备了其中之一，这个合同就是无效的，甚至无需当事人去主张。这五种情形是指以欺诈胁迫的手段订立、恶意串通损害他人利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益以及违反法律、行政法规的强制性规定。

 

    记者：请问吴主任，这在司法实践中也是这么操作的吗？合同法的规定可以无障碍地运用到征地拆迁领域吗？

    吴主任：我给你举个例子吧，可能这样你能更好理解一点。我们律所曾经代理过这样一个案子。当事人是安徽的，姓周。当时他们村要进行征地拆迁，拆迁方委托村委会去说服村民签订拆迁安置补偿协议。但由于拆迁方给出的补偿价过低，很多村民拒绝签订协议。在拆迁工作无法开展的情况下，村委会决定杀鸡儆猴。他们以收回我委托人的承包地相威胁，逼迫我委托人签订了协议。当时我们维权的主要思路就是，拆迁方以收回承包地相威胁强迫订立拆迁安置协议，属于以胁迫手段订立合同，该合同是无效的。幸好当时委托人保留了相关村委会实施胁迫的证据，法院对此事实予以认定，并最终采纳了我们的理由。所以说，合同法的规定确实可以运用到征地拆迁领域，我们要做的就是，证明合同法上规定的种种情况在现实中存在。

    记者：按照您的意思，拆迁安置补偿协议的签订并不代表权利义务的最终确定，还可能发生变故？

    吴主任：的确是这样的。

    记者：这个在之前的采访工作中确实没有注意到。那请问吴主任，即使双方达成合意后，在签订拆迁安置补偿协议的过程中，是不是还有些需要注意的要点呢？因为经常会有拆迁户向我咨询，但我也不是专业的拆迁律师，有时候不敢信口开河，怕误导了他们。

    吴主任：说到这个，我确实有不少可以说的。俗话说，“林子大了，什么鸟都有”，我也可谓“阅鸟无数”了。有些拆迁方可谓机关算尽、费尽心思，想出了各种招式来蒙蔽我们的拆迁户。在这里，我有必要给拆迁户们提几个小建议，以防自己在历经千难万难的谈判之后，自己的权益仍然受到侵犯。这些都是我们代理案件过程中真实发生的案例。

    首先，千万不要签署空白的拆迁安置补偿协议。我曾经代理过上海的一个案子。委托人合法拥有的农村宅基地房屋被纳入征收范围。拆迁方声称已经取得房屋拆迁许可证，并与委托人就拆迁安置补偿问题进行协商，要求委托人在其提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（空白合同）上签字，并承诺一定会按照法定的安置补偿标准对委托人给予妥善安置补偿。

    基于对政府部门的信任，委托人在空白的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》上签字。同月，委托人拿到填写完毕的补偿安置协议，发现协议中补偿标准不合理，于是委托我们进行维权。虽然本案我们最终胜诉了，但是确实耗费了不少精力、可谓一波三折。本案中，委托人可以说缺乏戒备心，空白合同别说在征地拆迁这一涉及重大权益的领域，就是在普通民商事活动中，也应当谨慎签订。若不是特别信任的相对方，是要尽量避免签订空白合同的。

    其次，即使不是空白合同，也要提防拆迁方做手脚。这样的案例我们代理过不止一个。13年曾经代理过一个黑龙江的案子。委托人张先生在市内城中村拥有的农村宅基地房屋，被拆迁人以旧城改造为由纳入征收范围。拆迁人完全按照法律规定进行操作，张先生很快就与拆迁人协商一致签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。后拆迁人以需要将张先生签好字的合同带回盖章为由，拿走了张先生的协议。

    半个月后，待协议交回张先生手上时，他错愕的发现，这份经双方签字盖章的合同条款跟自己当初签订的有所出入，补偿标准条款已经被拆迁人修改。这也警示我们，当拆迁人提出此类要求时一定要谨慎对待，尽量要求当场签字盖章，然后将自己那份协议妥善保管。双方在协商谈判过程中，被拆迁人也可采取适当手段保留双方口头约定的证据。

    记者：真是隔行如隔山！我虽然算是一个专门的拆迁记者，但是这么多门道我还是第一次知道。确实受教了。

    吴主任：其实也是经验积累。律所刚成立的时候，几乎每个月都会接到新类型的案子，当时工作量很大，要研究新案子如何处理。但是现在，几乎已经遇不到新情况了，都是老生常谈的事情，所以上手很快。

    记者：非常感谢吴主任耐心细致的回答，谢谢！

    吴主任：不客气，有什么事可以随时咨询我。