企业厂房建在集体土地上，只给厂房补偿，政策上没有规定其他补偿？

目前，全国各地企业大部分都面临拆迁的事情，因拆迁形式多样化，补偿将无疑是件令很多企业主头疼的事情，因为企业拆迁的很多方方面面，法律、法规等都没有太多单独、细致的规定，只是零散的见于法律、法规关于拆迁及征收的条文中。那么当企业遇到拆迁问题时该如何维护自己的权益呢？怎么能从有效的法律条文中阐释出有利的方面？
 

案例： 2006年企业通过政府招商引资过来并缴纳土地款，土地总面积10亩地，经过申请登记备案审批办理集体土地使用证，房产证，2006年下半年企业进行投产建设，固定资产投资1200万左右，主要用于经营食品加工，所有经营手续齐全，环评手续，都有，然而，2015年3月23日，收到了拆迁方下发拆迁通知，企业被规划拆迁，需要搬迁，在2016年8月13日，对企业进行断水、电，这令企业无法继续经营，损失巨大。多次与拆迁方协商未果，答复只有地上建筑物厂房的补偿而且价格很低。于是，四处打听找到了北京吴少博主任经过一番的谈话分析之后，感觉很专业且经验又很丰富，多种维权手段，最后，决定把此事情委托给他们办理。
 

下面由北京吴少博律师事务所就全面解析一下关于企业拆迁的法律条文，以及企业拆迁时能获得的补偿项目
 

1、地上建筑物厂房补偿
 

企业厂房属于经营性质用房，主要有工业厂房和仓库,也有部分住宅和办公用房，具体的补偿面积以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准，因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。企业房屋及建筑物价值评估应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。而且企业拆迁也涉及到房产的所有权问题，企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人，如果企业是承租人的话，那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。

2、土地的补偿
 

土地的补偿问题就会涉及到土地的性质，国有土地与集体土地的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定，全国各地方拆迁时土地的补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿；集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿，如果企业为承租人的话，就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题，补偿的依据以证书或租赁合同为准。
 

3、设备、设施的补偿
 

不可移动设备的损失补偿。对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算，对所有权人进行补偿。
 

可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算，主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等，安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。
 

4、停产、停业损失
 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。由于各地的情况不一样，这部分的补偿也有很大的差别，但是在地域相同的情况下，停产停业损失也有可能不同，停产停业损失包括哪些、如何计算，这个是评估公司无法评估的，需要有专业经验律师专家才能办得到，这部分争取的弹性空间比较大，是企业拆迁过程中很重要的一部分补偿不容忽视。
 

停产停业损失补偿既包括实际损失补偿、也包括预期利润损失补偿。实际损失补偿主要有原材料、半成品等物品的损失，以及订单违约损失。订单损失应当出具正式法律文书证明，以判决书的形式确定解约损失证明效力最高，被拆迁企业不能随便与客户约定中止订单的赔偿协议，否则拆迁人或征收人不予认可。预期损失主要指根据往年的情况，企业可期待的利润，被拆迁企业应当证明投资数额和近几年平均合理利润，以证明合理的投资收益回报，结合剩余经营期限，计算预期的利润损失。
 

5、人员遣散安置等补偿费用
 

针对员工的这部分补偿，法律也没有具体的规定，有的地方制定了相应的规定，但有一些地方没有具体的规定。这些都是律师可以进行争取的，如果企业进行搬迁的，一般来说需要支付停工期间的工资和社保费;对于停止经营的，需要依据《劳动合同法》的有关规定，支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。

6、搬迁奖励费用及其他费用
 

在拆迁的过程中，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，让被拆迁人搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际的情况确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商进行确定。其他损失如实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费，广告投入后尚未回收成本的损失。
 

【相关法条】
 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
 

（一）被征收房屋价值的补偿；
 

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
 

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
 

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
 

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁房；选择房屋产权调换的，产权调换房屋支付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
 

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
 

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

国务院2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

 

最后，告知广大企业主们想了解企业拆迁更多法律问题，建议关注吴少博律师事务所的网站来获取免费的法律视频讲解分析及电话咨询后免费获赠拆迁维权三部曲一套，帮助选择正确的维权方法。