企业被认定为违法建筑，只能被强制拆除吗？

（一）主要事实

江西张先生是2008年通过镇政府招商引资过来的企业，租的是村委会的地，并且签订了合同，现在由于张先生企业附近新建了饮用水工程，属于水源保护区，现在政府又认定张先生的企业是违章建筑，要求其拆迁，对于这种当地政府以拆违促拆迁的政策对企业进行拆除，在法律上是否行的通？ 拆迁中的“违建”，最终只能是被强制拆除吗？

（二）律师分析：

违章建筑从严格意义上讲，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。

实践中，存在很多的违章建筑，从法律层面上讲，违章建筑是要拆除的，因为违章建筑就是违反了国家法律法规的强制性规定，如果不能采取措施消除影响是一定要拆除的，并且没有相应的补偿。这里可以看一下《城乡规划法》第四十条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的相关规定。

违章建筑并不是简单的所谓未经相关主管部门的许可而动工兴建的建筑物，其本质上是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的房屋及其设施。依据中国《民法通则》的财产所有权的取得需符合法律的明文规定的要求，违章建筑并不能认为是合法财产，只是在某些情形下对违章建筑物或者建筑材料存在部分权利。但是也存在例外。

比如招商引资就属于一种比较特殊的情形，招商当初，政府都会想尽各种办法吸引企业来当地落户，比如承诺包办各种审批证照，税收减免等等。企业当初也是基于对政府的信任而来落户的，对于这种情况如果遇到拆迁的话是要依法给予补偿的。

以下几种违章情况就属于应当给予补偿的情形：

（1）有和当地政府签订的招商引资协定，并且经过合法审批。遇到拆迁，不能一刀切认定违章建筑，不给予赔偿。

（2）在《城乡规划法》实施之前建设的房屋，也就是2008年1月1日之前建设的房屋。

（3）其他因历史遗留问题而无证或手续不全的房屋拆迁，应予以补偿。

本案中，张某的企业是经过政府招商引资过来的，有当时和政府协定的文件，属于合法企业。如遇拆迁，相关部门应当给予一定的补偿，如果张先生觉得权益已经被损害，应当及时拿起法律的武器来维护自己的合法权益。

（三）维权建议：

（1）本案中可以先不要和政府激化矛盾，比如不要上访，不要媒体曝光，可以尽量先和政府协商。毕竟考虑企业今后在当地的持续发展。

（2）谈判同时搜集证据，比如当年招商引资的协议或者会议纪要。最好和政府谈判时能录音的要做好录音，为后续维权做好铺垫。

（3）如果拆迁方没有个谈判的态度的话，可以选择行政复议或者直接提起行政诉讼。被拆迁人应当在60日向相关政府复议机关申请复议。如不服复议决定，可在15日内向人民法院提起行政诉讼。

行政诉讼，如果被拆迁人不向行政机关申请复议，那么应当在6个月内直接向人民法院提起行政诉讼。

（四）重点法条

①《城乡规划法》第40条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

②《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

综上所述，对于这种“被违章”的情形，要及时做好维护自身合法权益的准备。因为一旦补偿谈不拢，或者说拆迁方压根就没有补偿企业的意思，各种像“以拆违促拆迁”的方法就会被拿出来。对于是否一定会被拆除，如果该地块存在征收拆迁项目，无论您是否违章都会拆除。但是如果只是单纯的违章治理，如果能够采取措施消除影响的，可以不用拆除，但是你违法状态不能一直持续，要及时补办证照。