【视频】200期：企业深陷征收、拆迁、关停矛盾纠纷中， 又遇产业结构调整应该怎么办

今天，《吴少博企业拆迁讲堂》讲一个比较复杂的问题，题目是：企业深陷征收、拆迁、关停矛盾纠纷中，又遇产业结构调整应该怎么办？
 
我从我们实务当中一个具体的案例讲起，在江苏省淮安市看到这样一个案例，一家钢铁企业，2011年经过法院招拍获得了土地以及房产，获拍以后办理了相关的环评、排污、营业等生产经营手续，是比较完备的，这就开始了持续经营的行为，大约持续经营了四五年，在2016年的时候，旁边忽然新建起商品房小区，而且他目测距离厂房非常近。落成后，进行了实地勘测，小区和厂房院墙最近的距离大约为5.8米不倒6米，就因为这个现在造成一个什么后果呢？小区无法办理不动产权证，也就以前讲的房产证，反过来讲，企业现在也无法进行环保验收，已经停产，不能再持续经营，比较尴尬。因为安全生产距离的问题，造成了企业不能生产了，小区的房产手续也办不下来，后经政府多次协调，现在只能从社会的角度出发，希望企业搬迁，企业搬迁以后给剩下的商品房开发小区办理不动产权证，双方的补偿问题，以及下一步的安置问题，始终无法谈妥，

为什么无法谈妥呢？
 
第一，原则上从对错的角度来讲，由于这家钢铁企业成立在先，并且是合法生产企业，所有的证照，所有的排污行为等等都是符合国家标准的，但是在没有进行实地勘测，没有实地评测之前，在企业周边就建上了商品房小区，这应该是相关政府职能部门的一个失职行为。
 
第二，整个小区落实的过程当中，其实，据我们所知没有取得相应完备的土地规划等手续，是直接先开建后补办的手续。
 
第三，由于小区建设的存在，造成了现在的企业无法进行环保验收，无法实质经营，造成很大的经济损失，企业每年的创造额度在四到五亿之间，连续四五年总共纳税达到了五六千万，每年大概一千多万的纳税额。
 
所以从这几个方面就可以理清双方的责任，但是，相关政府职能部门可能从社会效益角度出发，因为商品房小区比较庞大，投入的资金量比较大，整个对外已经买卖了，甚至一小部分业主已经入住，那么从社会效益角度出发，只能搬迁企业，商品房小区不可能拆掉，这是能从政府嘴里表述出来的一个观点，那么这个观点表述完了以后，

就需要对企业给予一定的补偿，但企业又存在一个问题，是什么呢？
 
企业在2016年初，也就是商品房小区建设过程中，由于需要扩大再生产，向政府重新报批了相关的文件，要求扩建占额一百五十亩地之内的六十亩地成为厂房，并且升级生产设备，也就是说，炼炉车间整个的容量升级改造。但是，发改委就是由于小区建设的原因，没有将这个升级改造以及六十亩厂房建设的批文下发下来，导致后面的整个规划无法实施。那个时候也有明文的解答，原因就在于，周边商品房小区不可能在这么近的距离之内，按照法律规定300米的距离之内再给厂房建设以及炼炉车间的升级改造，这是达不到的。造成了现在整个的生产能力很有限，整个企业的长期发展无法得到满足，这就是我们要介绍的这个案件的事实。
 
那么现在面临的是什么问题呢？
 
第一，整个补偿的额度偏低，也就是说只给计算了土地、房屋，但是对他企业的预期利益损失、停产损失、以及设备这块没有实地评估，设备这块给评估的价格都是以搬迁费的方式。但是大家都清楚，企业的生产设备一旦搬迁损耗重复利用的价值是很低的，但是政府只给了一部分搬迁费，没有考虑到整个设备搬迁过去以后是否还有利用价值，运输过程当中的损耗等等也没有考量，所以给它做了一个亿左右的设备评估价值，从一个亿的评估价值当中只给几百万的搬迁费，没有计算设备的重置价格。
 
第二，停产损失只给房屋的百分之六，就是房屋价值的百分之六，大家都很清楚，房屋价值按照术语就是房屋重置成新价，那么我们国家的房屋重置成新价只要是普通结构、普通材质、年限不是特别长的一平方米超过两千块钱是不可能的，要是特殊高度上面走航车的可能价格会高，按照一比几算或按照几层算都有可能，但是只给一个房屋重置价格的百分之六，房屋重置价格多少？不到一千块钱，九百八十块钱，那么百分之六相当于一平方米六块钱。
 
在这两个方面都没有考虑到企业的现状，导致最后给出的报价非常低。
 
同时，企业又面临一个问题，也是我们这次讲座的重点，什么问题呢？就是产业结构调整。如果那个时候六十亩地建了厂房，并且进行了升级改造，那么就赶不上从2016年到2017年，节能减排、降耗这部分的要求，那个时候只要把炉子升级到五十万吨，相应的指标自然给你，但是现在不行，从整个节能减排的要求来讲，降低这种高耗能的产业，必须是固定指标，每年都有固定指标，那怎么办？要重新进行设厂，对不起，要对方买指标了，买指标还有一定的折扣，比如讲买45万吨的指标，那么最后只能实施36万吨，当中还有折扣的文批，但是买这45万的指标，就需要两个多亿，这明显形成了一个矛盾，如果那个时候，你这个商品房不存在，发改委跟规划给批准了，进行升级改造了就不存在那两个亿买指标的问题了，但是现在给我造成的现状是只要企业进行搬迁、只要还想进行生产，对不起，我必须拿出两个多亿去买这个指标，这两个多亿买回来没有任何实物，就是一个指标的价值，这就是企业的付出，也是跟政府部门产生的一个深度矛盾，矛盾就是：
 
第一，企业现有的整个资产评估报告的资产偏低。
 
第二，由于你的责任，即商品房的建设让我的企业没有实施扩展计划，到现在为止再想生产白白多付出两个多亿。
 
这就是现状，这就是我想给各位介绍的，企业本来就深陷在这种关停征收拆迁的各种矛盾之中，偏偏又碰到了产业结构调整的大形势，这个时候我们维权的思路上，应该怎么调整，怎么做呢？我总结了这么几点，给各位企业主提个醒，希望在实务当中运用一定要有基本的原则，

我们做事情首先要有基本的原则，在原则的框架之下，答案会有些灵活的处理。
 
第一个原则就是：理清责任是前提。我接触到这个当事人以后，他感觉现在就在一个评估的阶段，评估你给我百分之六不对，你给我设备都算成搬迁费不对，你应该给我设备重置价，我只要跟他这么磨，这么谈就可以。我说你这个思路是不对的，你所有的磨跟谈，导致的妥协跟让步，前提是分出谁对谁错，如果人家说都是你的错，那人家有什么义务和责任给你提高补偿呢？再说跟刑法上所讲的一样，不定罪哪有处罚的问题？我先不界定这是什么性质怎么知道对的事情呢？所以说理清责任是前提，我给他提的建议就是，首先要理清责任，第一我企业在前；第二我企业是合法经营的企业；第三商品房没有报批直接开建，政府具有一定的失职责任；第四整个开建距离我怎么会只有5.8米，作为政府能不知道在三百米范围之外吗？你不清楚吗？我这个企业先立在这儿的，你后建的，这个责任怎么判定？我跟他讲到了这个问题，你要理不清互相的责任，对不起，你下一次谈判的基础和前提往往不存在，往往只会去推，去利用一定的社会关系，好像是求人，但是别忘了求出来的往往不是好果子，所以理清责任是前提。
 
第二，触动解决为目的。理清责任以后我们的根本目的是要去解决这个问题，不是双方处在一个磨，一个对抗，一个协商的过程当中。你是一个企业，你在这儿停五年，你就跟不上整个行业生产的进度，整个行业发展的形式。说个不恰当的比方，你在牢里待上五年，你出来以后都不知道微信是什么，都不知道智能手机怎么用，走到大街上你都是陌生人，你就等于把这五年的时间脱离了整个行业，整个行业的先进技术、先进方法、整个行业的发展前景，整个商业关系的改变，你通通都脱节了，这不是你应该做的。所以说我给你的建议就是触动解决是目的，已经停产快两年了，你光在哪儿较劲，对不起，这两年的时间匆匆而过，那么你怎么办，你已经由于这两年的问题，由于国家形势政策的变化，需要付出两个多亿，你还在等吗？这个形式难道你还没看清吗？
 
第三，较量过程省不掉。双方理清责任以后，如果对方能够妥协让步，那么这个时候你比如讲，如何评估？选择哪样的评估方法？如何安置？安置土地的性质，安置以后整个环评、整个纳税、你作为政府怎么来给我处理，你必须出一整套的方案。你不能说，头疼医头脚疼医脚，我先把这问题解决了再说后一步，对不起，可能没人搭理你，政企纠纷中很多企业，最后都是被拖死的，说这个拖的问题，往往是对方愿意用的方法，而不是你想用的方法，你在这儿拖着，时间一点点过去，你所丧失的恰恰是对方给你附加过的，这个你要理解，所以说整个较量的过程是省不掉的，不要妄想通过什么所谓的社会关系、其他一些手段来解决这个问题。
 
第四，圆满解决的方式。怎么解决这个问题呢，第一你可以要补偿，第二你可以要安置，第三你可以要产业政策，第四如何进行互相开发利用。这个案件我给他提了几个解决方法：一，综合补偿，一次性解决；二，因为边上是商品房建设小区，我可以把这块土地，如果从工业性质转为商业性质，那我可以自治这片地，或者共同开发这片土地达到我们的目的；三，转产，我可以说我本身干的是上游产业，这个时候我能不能去干下游产业，上游这个时候产生污染了没办法处理了，我把上游切掉，你比如讲就跟原材料一样，我对外进口，但是我干的是下游产业，你的上游产业这块，我的损失跟付出，你要给我解决这个问题；四，完全的异地安置，重新找一片地来给企业安置；五，在产业政策之上要给予一定扶持，比如讲你要从省里给我争取指标、从省里给我争取优惠政策，就我产业结构这方面的调整，你要给我实施更加优惠更加到位的一些便利措施。
 
所以这就是我们讲的解决问题的方式方法，做到探索更多的既要保证自己的利益，又能得到问题快速合适解决的方式方法。如果企业本身就遇到征收拆迁关停又深陷产业结构调整，以上就是我向各位企业主提的建议。