招商引资企业经营多年办不下来土地证，行政机关不办，我们办！

【导读】
上世纪初，全国有一大批中小企业通过各地政府招商引资落地办厂。“先建厂后办证”便成为当时各地方快速发展经济的“良策”。十几二十年过去了，该历史原因导致的没有土地使用权证的企业，至今仍然存在。据我国现有法律规定，没有土地证和规划手续是肯定不允许新建厂房的。对此，有些企业不以为然，以“我们来的早，他不办，跟我没关系”等说辞一意孤行，殊不知此中风险事关之重大。在现如今工业用地减量化的大背景下，无证企业一旦遇到征收，为降征收成本，征收方常以违章名义将其强制拆除，这样的实例我们见的太多。可如果要补，这么多年想尽办法都没办下来的土地证，还能不能办？该怎么办？这些问题企业该如何解决？
 
【案情简介】
2004年，为响应河南省工业化发展进程。廖某和洛阳某经济开发工业园区(以下简称园区)签订了50亩国有荒地的入园协议，并缴纳了20万定金。因廖某从事建筑工程企业，遂于2005年承接了该园区的建设工程，完工后园区拖欠工程款严重。多次协商后遂将工程款抵付廖某的剩余土地出让金，至此廖某的土地出让金全部交清。后该园区管理委员会以无用地指标等原因多次拒绝给廖某办证，廖某“走关系，跑熟人”至今也未办下证来。
 
【律师分析】
本案中，廖某自入园以来，多次要求办证，虽用尽办法，但办证仍遥遥无期。园区以各种理由推诿至今。造成现无人敢受理，无人敢承担的原因有二：
一．作为政府规划的工业园区，该园区绝对能办证，只是由于用地指标紧缺轮不到廖某。
据《城乡规划法》规定，该园区想把本身国有荒地转为建设用地，需要符合当年土地的整体规划，下发用地指标后才能办。因土地指标的紧缺，廖某虽多次努力也没办下证的原因就在于此。
那每年办下来的证，又都给了谁？律师分析认为：按照各地的惯常手段，这些用地指标多大分给新进企业和关系企业。为发展本地区经济，吸引更多新鲜企业注入市场，各地政府都会承诺更多的利好政策，其中土地证就是最大的诱惑。而关系企业自然会多加照顾。这也就客观上造成诸如廖某这样早进园又恪守本分的企业至今办不下证的现象。
二、园区以工程款抵付出让金后，没走合法财务手续。存在法律问题，无人敢承担。
廖某以工程款抵付出让金，合法受让该地块后，园区未出具任何凭证证明该笔款项的走向。根据律师多年的实务经验分析，该笔工程款在抵消账务后，园区不可能用正规财务手续来处理这笔钱，会存在暗箱操作。现没有部门敢解决这件事，相互推诿就可以印证该观点。单纯基于历史遗留原因绝不能导致这样的结果。
 
廖某缴付土地款，园区能办却不办证，这是本案最大的矛盾点。廖某缴付土地款多年，园区一直存在为其办证的义务。园区不办证又收钱的自相矛盾行为，为我们提供了维权基础。律师确定以下维权方案：
针对“无证收钱”这一情况，律师先解决办证的前置性手续，如出让金发票、用地指标问题后，再要求园区为廖某办土地证。本案虽可以通过常规方式以确权之诉来解决，但意义不大。只有办下证，才能真正弥补廖某权利体系的缺失。
 
 
1. 申请办证前先把土地出让金款项的走向弄清楚，要求园区开出发票。施压的同时为后续工作作准备。
2004年，廖某招商引资进园之初，缴付20万定金。后以为园区实施道路的工程款抵付剩余出让金，可视为廖某已交清全额土地出让金。但对于该笔款项，园方并未为廖某出具任何发票，收据等证明性文件。因该笔工程款存在未走合法财务手续，所以我们就要对方哪疼打哪。对于财务账是否违法，相关人员责任由谁承担，我们都不管。廖某作为已缴出让金的招商企业，完全可以要求其出具发票。如果没人敢开，我们可以申请信息公开土地出让金的走向问题。让其明确这笔钱是不是到财务账上，后续该怎么处理的问题。我们这么做就会给对方造成极大的心理压力。
综上，在要求对方给我们办证之前，一定要把出让金的发票开出来。一来可以在前期给对方施压，二来有了发票也利于我们后续工作的推进。 
 
2. 要求园区办理土地用地指标，将土地性质转为建设用地后为我们办证。
为了能不断招商引资，园区承诺新进企业更多利好政策，优先为其办理土地证。既然同区位有企业能办，廖某同样可以申请办证，也必然能办。
2004年，廖某与园区签订的《入园协议》中，明确约定园区办理手续的义务。廖某交了土地出让金后就应该为其办证，至于有没有用地指标，是否属于建设用地这样责任不应由廖某承担。现同园区内每年都有能办证企业，不论是基于廖某招商进双方合同，还是廖某合法缴纳出让金都必须为其办理土地证。
 
3. 园区有为廖某办证的义务，不能因怕与政府之间有冲突，而一拖再拖。
由于多年的经营生产，企业主潜移默化的形成“官民有别”心理。内心害怕与政府部门之间产生矛盾，不敢直面与政府对抗解决问题。这就导致很多早就应该解决的问题被一拖再拖，不仅错过了最好解决问题时机，时至今日也没有任何进展。
本案中，不论是基于双方签订的《入园协议》，还是行政法上的信赖利益保护原则。园区一方都有义务为廖某办理土地使用权证。廖某在签订协议之初，缴纳的四万每亩的土地出让金里包涵了五千每亩的办证费用。收了出让金却一直不履行义务，园区一直处于违约状态中，此义务至今也未曾消失。现廖某申请办理，园区予以办证是其应尽的义务。
因此，要求其在取得用地指标后将原国有荒地转为建设用地并办理土地证是廖某合法受有的权利。廖某作为被招商引资企业已依约缴纳所有出让土地金，就应当享有该权利。
 
【案件小结】
作为历史遗留下来未办土地证的老企业，弥补权利体系比打确权之诉对维护企业生存意义更大。企业经营多年如因非自身原因办不下土地证，在遇征收时被以违建名义拆除。对企业来说，打击是致命的。所以，不论现阶段有没有征收，企业通过补办证件来完善自身的权利体系都是至关重要的。
 
原创作者：北京吴少博律师事务所-姜振兴