【论述篇】拆迁的历史沿革及企业拆迁过程中的常见问题

　　今天吴少博企业拆迁讲堂，就拆迁的历史沿革及拆迁过程中使用的法律依据，为大家进行详细讲解。

 

　　拆迁，顾名思义，拆，拆除；迁，迁移。拆迁，首先从土地性质上来分：分为国有土地上的拆迁和集体土地上的拆迁。国有土地上的拆迁，早在2011年之前，国有土地上的拆迁适用的法律为《城市房屋拆迁条例》；2011年之后，国务院颁布了590号令，正式更名为国有土地上房屋征收，同时也制定了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，从原来的拆迁变成了征收。因为2011年之前，拆迁只是将企业从这个地方迁到另一个地方，原来的土地国家并没有收回，2011年之后，国家首先把地上物进行行政征收，地上物所占用的国有土地也一并有偿收回，土地有偿收回的价值体现在地上物的补偿价值内，所以说国有土地上自2011年之后正式开始了征收与补偿。

 

　　国有土地上适用的法律法规就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，本文就国有土地上房屋征收为大家进行详细的讲解：国有土地上征收进行公共利益、公共事业、公共项目才可以使用国有土地，才可以房屋征收。如果是开发商想进行土地一级开发，二级开发或者土地储备均不可以进行房屋征收。所以企业如果遇到政府告知要征收，首先，要问清楚要以什么项目来征收，该项目是否符合公共利益的要求；第二，企业要进行自身的合法性审查，看看自身所占用厂房、场地是否证照齐全，房屋是否存在违法建筑这种情况；第三，政府征收必须要作出房屋征收决定，从做出征收决定以及公告那一刻起，正式的行政征收开始之前应当按照法律规定进行摸底排查，对被征收范围的房屋的结构、面积、产权人、建造人都要进行摸查、摸排。以及这前期的摸底结果都要与相应的被征收人以及其他利害关系人签字确认，以便在后续补偿过程中达成一致。

 

　　房屋征收，征收方自作出房屋征收决定那一刻起，应当委托评估机构对被征收范围内的房屋进行评估测量，然后对房屋价值进行确定。评估机构的选择按照法律规定应当由多数被征收人协商确定，若协商不成的，由征收方通过摇号来随机确定，摇号也确定不了的最后只能由征收方来指定，若征收方没有经过前两个步骤而直接指定评估机构的话，那么被征收人有权拒绝评估机构对其评估，并且有权利要求征收方重新选定。

 

　　评估机构的选择，评估机构评估之后，征收方就会对你开始进行一轮两轮三轮的谈判工作，往往在谈判过程中企业最注重的是自身利益，那么你一般要搞清楚，国有土地上房屋征收具体补偿那些项目。首先是被征收房屋的价值，被征收房屋的价值有时是包含装潢和附属物价值的，有些装潢则是单另作为一项补偿，但是大部分是被包含在房屋价值当中。第二项是搬迁费和临时安置费。第三项是停产停业损失费。

 

　　企业针对这几大项与征收实施部门一轮又一轮的谈判。企业在谈判过程中一定要注重自身的利益，首先企业得搞清楚自己厂房的结构、面积以及机器设备到底有多少，别等征收方来问，若等他们来问的话，那肯定是面积少了，数量少了，不会向着最大利益为你争取。第二在多次谈判过程中企业一定要审视着，千万不要轻易的报价，不要轻易的搬离自己的厂房，一旦你向征收方报了价，征收方往往在你报了价的基础上压低报价，然后你就得不到你想要的补偿价，所以不到万不得已，千万不要轻易的说出你的心里底价。一旦报了价，往往你的补偿就会陷入一个被动的局面。在征收过程中好多信息来源比较杂，人物也比较复杂，比如好多平时不怎么走动，很少走动，或者平时走动比较频繁的朋友、亲戚、同学都会过来和你拉动关系，劝你先搬离，跟征收方慢慢沟通。

 

　　北京吴少博律师事务所（免费咨询：010-61057018）建议企业千万的不要轻信任何不可靠的消息。因为你一旦搬离你自己的厂区，那么你的地位就由主动迅速变为被动。那么谈判就会变成你求着征收方而不是征收方求着你来谈。在一轮一轮的谈判过程中，征收方会通过其他职权部门对你的厂房进行调查，对你的税务进行核查。如果说你的厂房有违法建筑，那往往就是容易利用和行使的一个打击点。行政部门对你的违法建筑进行拆除认定，以这种强制拆除违法建筑这种方式来威胁逼迫你同意搬迁、同意征收方给出的补偿价，但是我们建议这种时候一定要坚持，因为按照法律规定，违法建筑的拆除也是有严格的程序要遵守的，不是说征收方今天说拆明天就可以拆的，若真的拆了，他就要承担违法强制拆除的法律责任，所以说征收方也会要考量一下。在多次沟通不成的情况下，有可能对你的企业作出房屋补偿决定，强制进行补偿。

 

　　企业一定要记住，在房屋征收过程中有三个行为是可以诉的：第一，房屋征收决定可以诉；第二，房屋补偿决定可以诉；第三，强制拆除行为可以诉。所以企业不要怕诉讼，诉讼往往是企业争取谈判的一个筹码，如果不去诉讼，单凭一己之力与征收方沟通的话，说白了，可能征收方高兴就会和你谈，不高兴就不会和你谈。

 

　　我们再来说一说集体土地上的拆迁，因为随着土地资源的紧俏，政府往往利用土地财政来增加自己的财政收入。集体土地上不存在房屋征收决定，那就是征收集体土地，地上有附属物的一并进行征收，统一叫：征收土地公告以及征收土地公告安置方案。他是对你的集体土地进行征收，然后对地上物进行征收并同时进行补偿。这时我们企业要审查自己对这个土地到底是土地使用权还是承租权，如果是土地使用权，那么你的补偿项目当中就会有一项土地价值补偿。若是承租权那么土地价值的补偿本身就与咱们承租人没有多大的关联性了。因为集体土地上的拆迁主要依据的法律主要有两部，一是《土地管理法》，一是《征用土地公告办法》，在这两部法律当中并没有明确规定地上附作物应当补偿的项目，所以说在这种情况下国务院以及国土资源部出台了相对应的地方性文件，规定在集体土地上没有房屋征收决定的情况下参照国有土地上房屋征收补偿决定来执行。所以说，集体土地上的拆迁征收也存在着几方面的补偿，一个是土地价值，当然这个土地价值是根据你自身到底是土地使用权人还是承租权人；第二项就是地上房屋价值补偿；第三项是比如地上苗木进行补偿；第四项就是搬迁费。