【案例解读】连锁饭店宿州市城区铁路以东棚户区改造项目的案例分析

【导读】：1977年宿州市A饭店的创始人陈先生，创办宿州市A饭店，与宿州市道东街生产队根据《土地租赁协议》约定，在每年按其缴纳土地租金的情况下，取得土地的使用权，2014年2月，宿州市政府因城区铁路以东棚户区改造项目实施征地拆迁，宿州市A饭店所处的地块被划归在征收范围之内。
 
    关键词：A饭店、棚户区改造、征地拆迁
 
[案情介绍]
    （一）宿州市A饭店的设立背景和设立经过
    （1）宿州市A饭店集体所有制的经济性质，是特定历史环境下的产物。中国的民营经济与改革开放同步，以改革开放作为分界线，改革开放之前国家明令禁止、限制创办民营企业，改革开放之后对民营企业采取允许、鼓励和发展壮大的态度和政策。1977年宿州市A饭店的创始人陈先生，个人全额出资，创办宿州市A饭店，由于当时国家有政策不允许私人办厂，要成立以宿州市A饭店为名的民营企业，只能“挂靠”在集体所有制的名下存活，在工商部门注册登记中，企业的经济性质注册为“集体”，即宿州市A饭店为集体所有制的经济性质是特定历史环境的产物。
    （2）宿州市A饭店合法取得土地使用权，合法享有土地权益的事实经过。1977年，宿州市A饭店的创始人，与宿州市道东街生产队根据《土地租赁协议》约定，在每年按其缴纳土地租金的情况下，取得土地的使用权，合法的租赁关系持续到2014年。2014年，宿州市A饭店通过购买的方式，签订了《土地使用权出让合同》，并缴付全部土地出让金，取得该块土地的合法使用权，土地使用权面积为300平方米。由此，根据宿州市A饭店对土地的合法权益，在本次拆迁项目中，其有权要求土地价值补偿。
    （3）宿州市A饭店的设立经过。宿州市A饭店成立于1977年，合法经营，发展壮大，目前在宿州市的分店加盟店共7家，成为宿州市经营中餐的特色大型连锁饭店。
  本次拆迁项目需要占用的宿州市A饭店位于宿州市汴河东路578号，是1980年---1995年间，企业法定代表人在具有合法土地使用权的土地上自建而成，房屋为上下两层结构，建筑面积为928平方米，2004年取得的房地产权证登记的面积为526.6平方米，未登记面积为402平方米。企业于2002年取得企业法人营业执照，法定代表人是陈先生。
    （二）2014年，宿州市城区铁路以东棚户区改造项目需要占用汴河东路宿州市A饭店的经营用地。
      2014年2月，宿州市政府因城区铁路以东棚户区改造项目实施征地拆迁，宿州市A饭店所处的地块在征收范围之内。
 
[案例分析]
    对于被征收企业因历史原因导致在征收拆迁过程中企业性质认定困难的情况，确定涉案企业性质及被征收人主体资格对获得合法合理的征收补偿是至关重要的问题。涉案企业是一家经营中餐的特色大型连锁饭店，在当地有7家分店和加盟店，具有一定的品牌影响力。由于成立时间较早（1977年），当时国家政策不允许私人办厂，创始人陈先生个人出资后，只能将企业“挂靠”在生产队。在工商部门注册登记中，企业的经济性质注册为“集体”。虽然“挂靠”在集体名下，但长期经营期间，饭店既未得到集体和政府的任何资金支持，集体和政府也未参加经营，也未收取过企业利润，由此证明饭店并未纳入正常的集体经济管理范围，也未收取过企业利润，由此证明饭店并未纳入正常的集体经济管理范围。从涉案企业设立第一天起，陈先生就投入了全部心血，在他的苦心经营下，饭店不断发展壮大，并依法纳税持续至今。“挂靠”是20世纪80年代特殊历史背景下的产物。根据《中华人民共和国公司法》《合伙企业法》的相关规定，认定企业性质，最关键的是注册资金来源和投资方式，其次是经营管理制度、利润分配形式和风险承担等，单纯以企业的挂靠名义，改变企业的所有制性质，将私营企业变为集体，有违法律的原则和精神。因此，从事实理由和法律依据上得出，涉案企业注册登记为集体所有制的经济性质并不影响企业所有制的性质为私营企业，故其具备被拆迁主体资格，可以按照法律规定，获得合理合法的征收补偿。另外，涉案企业根据其经营性质和现实需要，要求获得同地段同性质（商铺）的房屋产权置换的征收补偿方式，合理合法，应当获得支持。
 
【法律意见】
    1、苏州市A饭店，“挂靠”集体所有制的经济性质，是特定历史环境下的产物，注册登记为集体所有制的经济性质并不影响企业的所有制性质应为私营企业，不影响企业在本次拆迁项目中为合法的拆迁主体资格，及要求合法合理拆迁补偿的权利。
    2、宿州市A饭店，是房屋的所有权人，具有合法的被拆迁主体资格，其有权要求在本次拆迁中获得合理合法的拆迁补偿，补偿应当包括未取得产权证明的300平方米建筑面积。
    3、宿州市A饭店，针对拆迁补偿其有权选择房屋置换或者一次性货币补偿，选择一次性货币补偿可以获得的补偿项目具体包括：土地使用权补偿、房屋价值补偿、装修补偿、停产停业损失补偿、搬迁费用和搬迁损失补偿、安置补助及各种搬迁奖励。
    4、拆迁损失分析。本次拆迁，企业面临的损失包括但不限于如下方面：
     （1）装修损失  （2）停产停业损失  （3）搬迁费用和搬迁损失补偿。