【案例解读】加油站征收案的三点总结

　　

        企业拆迁维权律师办案手记，主要讲北京吴少博律师事务所承办的中小企业征收拆迁违章建筑维权的案例纪实。我们在山东做过三四个加油站的项目，今天择其中一个来讲。

 

　　该加油站在2010年领取营业执照，包括危险化学品经营许可证、营业执照、纳税登记和消防安监等批准手续。早在2007年，当地的乡镇府招商引资，邀请委托人在此进行投资建设，委托人决定建一个加油站，并跟当地乡政府达成了土地租赁协议，并与乡政府下面的一个村签订了二十年的土地租赁合同。后来企业主认为租赁合同存在风险，一旦遇到规划调整、征收拆迁可能会出现争议，所以企业主要求把这块集体土地变成国有土地，再由当地的区政府出让给他。

 

　　2009年，当地区政府向山东省人民政府报批了批次建设用地的规划要求，2009年下半年，山东省人民政府进行批复，将企业租赁的集体土地转成国有工业用地。转成国有工业用地之后企业开始焦急——怎么样才能让政府把这块地出让给我们？企业跟区政府进行多次协调，区政府也确实做出了一系列的工作，并且发改委在2007到2012年加油站分布的计划表单中，标明了该加油站的具体位置。企业也和区政府的国土资源局草签了国有土地出让的预期协议，但由于各方面的原因和国土规划的复杂性，这块国有工业用地却迟迟没有出让给我们当事人，政府也没有办理出让审批手续。

 

　　2014年，当地一家大型医院看上了该加油站所处的位置，当地的乡、区两级政府找到我们的委托人，希望商谈搬迁补偿和后续安置工作，但双方就补偿问题达不成协议，委托人备受煎熬。

 

　　2015年1月，我们接受了当事人的委托。此时加油站的进出口都已经被高墙挡住，经营被切断，此后乡政府又给加油站下达《责令停止违法行为通知书》，以其地上附着物没有取得土地使用权的相关手续为由，确定为违章建筑。我们指出，不管是确立土地问题还是地上附着物是否违章的问题，都不是乡级人民政府有资格进行实施的。加油站现在面临着两种不利状况：一个是经营彻底断掉了，一个是要被按照违章建筑的要求限期拆除。同时征收方通过各种渠道向委托人传达不利的信息，甚至有恐吓信息，加剧了委托人的恐慌，让他感到叫天天不灵叫地地不应。委托人希望能寻求到真正法律上的依据和律师的帮助。

 

　　我们从当事人处了解到，征收方给出的评估是130多万，包括地上的6个油箱、将近600平米的建筑物和复杂的地下管道。当事人表示，去年中石油要收购加油站，出价将近2000万，但是现在对方只评估了130多万，实在令人诧异。怎么才能把自己的补偿、损失和预期利益损失跟征收方说明白呢？虽然按照地上附着物来讲的话，可能只需要100多万，但是按照加油站的预期收益来说，则有上千万的利益。企业主希望得到律师的帮助，从评估的角度给出实务性参考。我们依据客户的需求从理论层面和实践层面对此进行了论证和分析。

 

　　理论层面主要的问题在于，加油站作为一种特殊行业，在审批营业经营许可的时候要取得特殊行业经营许可证和危险化学品经营许可证，比一般生产加工行业的手续更复杂。特殊行业在面临征收拆迁的时候，如何评估，如何计算损失，是一个非常大的问题，我们参考了大量法律依据和研究性文章，按照2011年《国有土地征收补偿条例》及建设部的征收办法，应该按照收益法计算补偿数额。常用的评估方法有四种：成本法、市场法、假设开发法、收益法，还有不经常使用的土地修正系数法。虽然加油站的附属物和附属设施不是很多，但是它所蕴含的附加值和预期收益很高，在选择评估方法的时候，应该选择收益法。我们参照了大量研究性文章，包括收益法在加油站拆迁评估中的运用思路，如何确定加油站剩余经营年限，预测各方的净利润以及折现率的问题等等。最后我所得出的评估价值应该在2000万以上。

 

　　征收方看到这个数字表示：第一，我们从未按收益法进行评估过，委托的评估公司基本都按照成本法，特别是生产经营类的行业，评估公司自始至终只能这么评，收益法从未见过，也不知道该怎么评。我们与征收方委托的评估公司进行了多次交涉，让对方按照评估知识、评估经验和评估技术法律规范对我们的评估挑错，结果对方一个错也没挑出来。这就说明收益法在本次拆迁中是完全适用的。征收方认为从100多万忽然涨到2000万的跨越度实在大，于是提出了一个解决方案——另行土地安置——在该加油站旁边500米处重新找地址，办妥国土手续后再拆除原址，由当地发改委和相关部门为其办理所有的配套手续。最终确实按这个方式完成了协商补偿工作。

 

　　接下来讲一讲实践中是如何维权的。

 

　　第一步，在我们提出乡政府没有下达《责令改正通知书》的主体资格后，国土资源局又给委托人下达了《处罚决定书》，认定加油站违法占地，因为当时土地没有进行实际转让。我们提起复议，要求当地市政府撤销决定书。主要基于以下几点事实理由：

 

　　1、委托人本能够取得该土地权属，但由于政府的不作为和职能部门的怠政懒政造成手续迟迟未取得。这个责任应该在相应的职能部门身上。并且对方给出的加油站五年规划当中，也列明了该加油站的实际经营；

 

　　2、加油站已经取得了所有的合法审批手续；

 

　　3、双方已经草签土地出让合同，我方委托人已经支付一部分土地出让金，说明我们愿意以土地出让的方式取得土地使用权；

 

　　4、已经向当地省政府进行了批次报批建设文件转批手续，加油站的经营行为以申请报告的方式得到批准。

 

　　鉴于以上几点，加油站是在对政府产生了合理信赖的基础上做了前期工作，而后期因当地政府的不作为而未取得土地使用权，企业的义务已经履行完毕，征收方的义务却没有履行，所以不利后果的责任主体不应该在企业。

 

　　第二步，当地征收拆迁行为没有按照法律法规实施。征收方的预期想法是只拆一户不需要办理手续，也不需要付出相关的成本，但是法律有严格的规定，即便只有一户，也必须办理征收审批文件。否则，作为被征收人有权利产生质疑。

 

　　第三步，该加油站是招商引资而来的，按照行政法基本原则当中诚实信用原则的保护公民信赖利益原则，当地县、区、乡人民政府主动邀请投资，并且办理土地租赁合同和投资相关文件，表明了两点：首先，企业主在做的事情征收方是明知的；第二，招商引资的文件允诺企业主在此地进行建筑和实际经营行为。我们律师团队针对职能部门出尔反尔的问题向当地市人民政府发出了律师意见书。

 

　　这是复议当中所谈到的问题，当地区乡人民政府鉴于我们出具的评估意见和复议中提出的客观事实理由，给出了“一边安置一边补偿”的方法，在原址500米之外重新安置，随后又对该加油站地上附着物和预期收益再进行评估补偿。最终达成了1700万的补偿额度和一个土地置换，满足了当事人对拆迁补偿的需求，达到了良好的维权效果。

 

　　这个案例有三点值得总结：

 

　　第一，一切必须以法律和事实为出发点。这个案件的事实在于，企业是经过招商引资而来，而且政府作出了种种承诺，既有口头的，还有书面的。

 

　　第二，当事人要调节好心理，不要总是处于焦虑状态，这样谈不好拆迁的问题。人都不是在真空当中生存发展的，总要接触一些人和事物，企业主人际关系往往更复杂，更容易接收到不利信息甚至恐吓信息，就会给企业主造成很大的心理压力。我们要及时对企业主理清相关事项，告知其有效的维权手段和后果，减轻他的心理压力，增强维权信心。

 

　　第三，专业律师必须做到专业到位。“专业”不仅仅是对法律的专业程度，还是对现有的客观情况和维权经验的综合运用，做到对症下药步步为营，坚持自己的原则和态度，这也是维权的心态问题。