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【政策解读】198号上海工业用地减量化和五违必治

来源：北京吴少博律师事务所更新时间：2017-11-09 咨询热线：400-155-0888

今天的《法律大讲堂》向大家介绍一下上海的两个土地政策—198工业用地减量化和五违共治（五违必治），我认为这两个政策在实践中是互相配合的政策，而且当中还有重合，甚至是分辨不清到底地方。对被拆迁的企业来讲有时候分不清自己的土地在哪个政策的范围内，今天吴少博律师（免费咨询：010-61057018）从基本的概念上以及具体情况上来阐述下。

198工业用地减量化大约是在2015年提出的，上海分成104、195、198区块，104区块主要针对商业性行为，195区块是产业调整和土地用途转换。现在就腾退、环境治理、工业用地减量化的方面主要是198地块。

2014年上海市第六次规划土地工作会议也提出上海市工业用地负增长， 2016-2017年要减少20平方公里的工业用地，基本就在198地块上实施。

198地块主要在青浦区、金山区、奉贤区、松江区、浦东区等郊区范围内，现在在推动198工业用地减量化的过程中主要还是依靠行政手段来推动，并且一级压一级，市级压区级，区级压镇级。镇主体作为最小单位，落实具体指标。在这里发挥最大的行政力量去做这个事情主要是乡镇街道办，每年、每季度的任务也是由乡镇来完成的，而且超额完成的或自提量有奖励，都是行政手段在推动一个土地政策的实施。

违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住统称为“五违”必治。五违必治和198工业用地减量化互相掺杂，在地块分割上不清楚。198地块如何来确定一些工业场地的腾退？在实践中也有一定的困难。困难在哪？据我们掌握的198地块中80%左右是集体建设用地，不是国有土地，集体建设用地采取一次性买断和出租等方式，企业在土地上进行的实际建设，都是经过乡镇政府的认可、签字盖章的。据说拨付了相关腾退补偿款项，不同的区域级拨放的款项也不一样，我们接触到的松江区拨70万，最高的在浦东新区可能给到108万。

主要是腾退一些工业上能耗大、污染大并且阶级贡献比较低的工业场地，腾退完毕后相关土地复工，也有可能进行重新利用建设，增加最大附加值。如果该工业能耗大、污染大并且阶级贡献比较低，就换一些好的基础工业项目进来。这就是198工业用地减量化的初衷。

由于资金缺口较大、缺乏相关技术等原因，区、镇各级在推进“198”区域减量化中遇到不少难题，各方面阻力也是很大的。这些中小企业都是来自于招商引资或者由于一定的历史渊源过来的。这样的话就造成企业在腾退搬迁的时候有实际存在的困难，阻力也是依次增大，根据土地占有的性质和占有的区段问题可能本身给中小企业减量化的工作来讲有一定难度。在过程中我们也承接了很多上海“198工业用地减量化”和五违必治的中小企业腾退拆迁维权的案件。我们也是在具体了解后结合实际状况参与了企业维权，整个的布局和政策的前提和制定我们认为是有利于城市发展的，但是在具体拿着行政手段推动的时候就出现五花八门的政策标准，手段各不相同。而且给企业造成的心里冲击和现实当中生产经营的困难也不一样。

据我所（吴少博律师免费咨询：010-61057018）了解，截止到2014年上海市建设用地已经突破三千一百平方公里，按照政策是不要突破三千二百平方公里，上海每年大概增长四十平方公里，这么算剩余的一百平方公里的政策标准不够三年用的。现在工业用地的比重偏大，如果拿集体土地一块放进去的话，工业用地整个占土地总量的30%左右，甚至一些郊区都超过了30%。产值却不超过10%，导致现在利用工矿仓储用地、集体建设用地集约化附加值非常低，所以就出现104地块、195地块、198地块工业用地减量化。这是达成发展必然选择问题。但是我们更关注的是企业有没有受损，企业的利益如何保障，企业下一步安置和生产经营如何完善。接下来就结合我们的维权案例讲一讲“198工业用地减量化”和“五违必治”的问题。

在这个过程中，首先198工业用地减量化本身市区镇都给相关的资金，资金有可能是市区拨付给乡镇，然后由于一次性打包的政策让他实际利用。企业外迁、关停、征收拆迁、违章建筑拆除等所体现出的补偿额度偏低。整体来讲完全达不到市场价值，达不到让企业即便退出上海到周边完成安置的基本需求。上级拨付的资金量可能是有限的，但是我们就企业的现状而言，大部分企业更愿意按照征收拆迁的补偿标准来走。因为现在不管是企业腾退、环境治理的关停关闭、工业用地减量化、违章建筑拆除，在这过程中给企业造成的损失以及企业恢复重建所付出的价值都是一定的。比如补偿三十万一亩地，让其去上海周边甚至更远的地方去安置，根本无法恢复正常的生产经营，这就给企业造成很大的冲击。而且这其中有一个政府信赖的问题，行政法政府合理信赖的问题。信赖问题指的是当时由乡政府盖章签字允许建设的，甚至是一次性买断的，当时是处于对政府的信赖才进来的，现在要腾退出去，应该怎么解释这个问题。

客观的讲要参照合适的腾退方式，比如找一个新的地方重新划定工业园区范围呢？还是有一些土地的安置政策呢？或是有一次性关停、外迁的补助呢？这都是应该用行政力量和行政执法力量在合法的前提下做的事情。

现在还有一个五违必治的问题，本身198工业用地减量化地块中的很多建筑其实都存在“五违”的问题，如何解决呢？是不是能采取“一刀切”的方式直接确认为违章建筑？是不是只给少量的补偿或不补偿呢？现在有些企业也提出一个观点，如果政府知道是违章建筑还卖给我，我是否能追究其责任？作为拆迁律师我们建议还是要跟政府尽量谈妥，尽量不要引起民事诉讼。因为这种赔偿的数额偏低，不利企业达到维权效果的。

从上海经济发展的角度来讲确实需要“工业用地减量化”，但是在实践中以行政强制力量来推动这件事，是不是按照完全的合法途经去推动。我们希望对中小企业补偿的时候一定要按照合理合法，并且充分考虑到中小企业的实际困难和企业来源。以及中小企业前期是否为地方做出了人员安置、税收等重大贡献。我们数个中小企业群体维权案件中，我方律师和当地乡镇政府多次谈到了这个问题，希望能够在这些方面予以考量。能保留的企业尽量保留，保留不了的企业是否在补偿额度上能够把补偿额度放到最大。俗话说：“话好说，事难做”，没有双方就法律依据和政策的碰撞，可能出现不了补偿额度最大化。

今天简单谈一下198工业用地减量化和五违共治（五违必治）的问题，之后再就具体案件的维权状况来具体分析应该采取哪些手段维权。

北京吴少博律师事务所温馨提示：

因各地企业的类型、面临的情况以及面临的困境，文章内容并不能完全针对您的情况，为节省您的时间，建议您拨打我们的免费律师服务热线：400-155-0888 或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业律师及时沟通，我们将第一时间为您解答。我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决拆迁征收环保关停的问题。

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