中小企业无证厂房拆迁：把握谈判途径，找准维权突破口

案件处理实践过程中我们发现，由于相关法律法规、政策变动，以及地方政府相关部门主管人员换届等原因，很多中小企业乃至大型企业的厂房建设及用地都存在现实上的“无证”状态。但所有“无证”厂房都是违建，都没有补偿吗？今天我们就借北京吴少博律师事务所代理的一则典型案例来谈谈“无证”“违建”与拆迁补偿的问题。
 
案情概览

宋先生是河北一家中型副食品生产企业的负责人。2009年，宋先生考虑到当时的厂房规模和生产力无法满足日益增加的订单需求，于是计划扩大生产规模，在原有厂区内增盖一座新生产车间。做好相关准备工作后，宋先生经审批取得了建设工程规划许可证等相关许可证件。

新厂房盖建过程中，宋先生发现，仅按照原计划建造两层车间无法满足企业中长期订单生产需要，且另行建造厂房的时间和建筑成本过高，于是在原定盖建的两层厂房上另行加盖了两层。经过一年工期，该厂房正式建成并投入使用。

2012年，规划主管部门工作人员找到宋先生，告知其在建设工程规许可证许可范围外擅自加盖厂房的行为违反了《城乡规划法》的相关规定，属于违建，并向宋先生下达了《限期改正通知书》，要求其进行补正，并对企业作出3万元罚款的行政处罚。宋先生按照规划主管部门的要求缴纳了相应罚款。

2014年，地方政府组织开展土地征收工作，宋先生的副食品生产企业（厂房）也被纳入征收拆迁范围内。但在双方协商拆迁补偿问题时拆迁方却表示，宋先生在原有建设工程规划许可证许可范围外加盖的，已交罚款补正的两层厂房属于违建，不予补偿。

我所律师接受宋先生的委托后详细梳理了该案的情况。导致宋先生的两层厂房在拆迁时被认定为违建的关键在于，宋先生在按照规划主管部门要求缴纳3万元罚款后，因疏忽未能及时为两层加盖厂房补办相应的许可证。

该案的争议点在于，宋先生于2012年根据规划主管部门的通知和要求缴纳3万元罚款的限期改正行为，是否满足无证违建补正要求，两层未按建设工程规划许可证规定建设的厂房在拆迁时是否应当按照合法建筑处理。

律师点睛

将案情理顺后不难发现，双方对案涉两层厂房是否属于违建的争议主要集中在2012年的补正程序上。按照拆迁方的意思，因宋先生未补办案涉两层厂房的许可手续，因此两层无证厂房属于违建，不予拆迁补偿。但实际上宋先生已因该行政违法行为受到了相应的行政处罚。

《城乡规划法》第六十四条中有规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。

宋先生企业的两层涉违厂房被规划部门指出违反相应行政管理规定时已经建设完毕，且规划主管部门向其作出了“限期改正”的要求，并处相应罚款。结合各地的相关行政实践，这种情况下规划主管部门明显认可了宋先生的厂房属于可通过改正措施进行补正的情况。

《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第四条第一项也明确指出，取得建设工程规划许可证，但未按建设工程规划许可证的规定进行建设，在限期内采取局部拆除等整改措施，能够使建设工程符合建设工程规划许可证要求的，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形。

宋先生完成了规划主管部门的限期改正要求并缴纳罚款后，符合该条件下取得可以补办相应规划许可手续的条件。且根据《指导意见》第六条规定，按照相关法律法规处以罚款的，行政机关应当在违法建设行为改正后实施，不得仅处以罚款而不监督改正。

在此基础上，当初行政机关在对宋先生的企业进行罚款时，应当认可了其已经改正了违法建设行为，承认了涉违两层厂房满足补正条件，而非对其进行限期拆除或没收实物或者违法收入。

宋先生出于对行政机关的行政工作的配合和信任，按照规划主管部门的处罚要求缴纳了罚款，根据个案案情，已经完成了可认知的改正义务。在这种情况下，尽管宋先生出于疏忽未在当时直接进行许可证补证，但其改正行为仍应得到行政机关的认可。拆迁补偿争议涉及的两层厂房也不应因为没有规划许可证就直接被认定为违建不予补偿。

值得庆幸的是，宋先生在与拆迁方协商未果之处就意识到了依法展开权利救济的重要性，第一时间联系到了我所律师，维权时间充裕，我方有充分的主动地位。我所律师第一时间代表宋先生向拆迁方发送了律师函，向对方说明了宋先生个案的情况，向对方强调了相关行政管理规定的内容，提出了要求对方对两层争议厂房的合法性予以认可并进行合理补偿的主张。

接到我所律师函后，拆迁方起初态度强硬，对我方提出的意见未予认可，并表示将对陈先生的违建作出限拆处理。

面对拆迁方的这种处理方式，我所律师迅速指导宋先生将后续维权工作提上日程，一方面收集整理了当初的限期改正相关行政文书、罚款缴纳收据等能够佐证我方观点的证据材料；另一方面针对征地拆迁项目的相关合法性审查材料，向规划、国土部门等申请信息公开，寻找更多的维权突破口。

经过律师一系列周密细致的调查取证工作，我方最终查实，该征地拆迁项目的征地审批存在少批多占、未批先征的违法问题，该项目的实际征地面积超过了审批面积，且整体征地面积已经达到国务院审级，现有征地审批文件属于省政府越级审批作出。

在律师进行以上准备工作的同时，感受到压力的拆迁方态度也越来越软化，最终，拆迁方主动找到宋先生，提出通过协商方式洽谈拆迁补偿事宜。最终经过有效谈判，拆迁方认可了宋先生的两层争议厂房的合法性，给予了宋先生合理补偿，并允诺为宋先生异地重建厂房选址提供政策性帮助。

以案说法

该案的典型性在于，它的标签除了“无证”、“违建”，还牵扯到了违建补正的问题。实践中由于对究竟何为“可采取改正措施消除对规划实施的影响的违法建筑”，也就是有补正机会的违建，并没有明确、详细的界定，裁量权更多地在行政主管机关的手中，这就导致了行政相对人的处境非常被动，很难弄清补正的方式方法是什么。

这样一来，一方面，很多本身违法情节轻微，本有机会补正的违建，很可能直接面临拆除，无法全面保障行政相对人的相应权利；另一方面，许多严重违反城市规划的违建却通过缴纳“罚款”的方式堂而皇之地成为规则打破者。

鉴于这些时间存在的情况，我们建议企业在面临“有证与无证”、“违建与合法建筑”的争议时，多多关注个案具体情况，结合自己的具体情况，从相关法律和行政规定入手，寻找维权突破口。

需要指出的是，实践经验表明，在该类边缘模糊的违建认定和处理相关的企业拆迁案件中，除了针对行政机关的具体行政行为启动复议诉讼等权利救济程序外，妥善利用谈判途径提出自己的主张也非常重要。

很多拆违式企业拆迁维权案件，最终都是以双方庭外谈判协商的方式实现纠纷解决的结果的。关键在于企业能否将法律程序和谈判机制有效地结合到一起，让拆迁方充分意识到企业维权的决心和信心，正视企业的合理诉求，最终帮助企业争取到充分的拆迁补偿。