【案例解读】厂房承租方依法应当得到合理征收补偿

　　【导读】

 

　　通州区马驹桥镇新海消防站建设项目征收用地，征收范围包括马驹桥镇。北京JSJ润滑油公司于2001年4月18日与北京市通州区马驹桥镇马村村民委员会签订《租赁协议》，约定其承租范围是马驹桥镇马村村委会西南方向的180平方米建筑物及近6000平方米的院落。2014年12月10日双方签署《补充租赁协议》将合同期限变更为20年，自2001年6月1日起至2021年5月31日，截止目前，北京JSJ润滑油公司共有1700余平方米地上建筑物及附属设施。你征收的土地性质为集体土地，征收项目启动时间为2015年。

 

　　北京JSJ润滑油公司作为承租方，其应当获得的征收补偿最合理的范围及标准如何？本文就其征收补偿范围及补偿标准依据做简单阐述，旨在给承租人在遇见征收时，如何维权。

 

　　关键词：承租方征收补偿

 

　　【案情介绍】

 

　　北京JSJ润滑油公司是一家专业生产、销售润滑油的企业，主要生产汽油机油、柴油机油、齿轮油、自动排挡液、液力传动油、抗磨液压油、防冻液以及各种类型工业用油。且该公司拥有国内先进的生产、研发和检测设备。北京JSJ润滑油公司的产品规模、品牌影响、技术经济等综合实力逐年提升。

 

　　通州区马驹桥镇新海消防站建设项目征收用地，要征收北京JSJ润滑油公司租赁的厂房用地。则该公司开业得到的赔偿项目包括：该公司所有的地上建筑物价值、装修及附属设施价值、搬迁费用、停产停业损失。

 

　　【律师参与】

 

　　我所律师参与后，根据北京JSJ润滑油公司的现状，给出明确的法律评估意见。明确指出该公司应当获得房屋补偿、设备、搬迁补偿等，补偿标准参照市场价值，以弥补实际损失为宜。具体依据的法律法规包括：2003年8月起实施的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令地124号）、2004年7月起实施的《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令地148号）、参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

 

　　并依据《北京市建设征地补偿安置办法》地17条地2款的规定“拆迁费住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿”。因此对该公司该重置成新价没有给出依据，指出该部分评估缺乏合法性参考价值，且对该公司的重置成新评估价显著低于目前建筑成本，有失公平。并针对各项损失的计算标准给定合理的建议及计算方法。尤其针对该公司停产停业期间，该公司的可得利润损失远高于补偿标准，指出应当依据公平原则，对该部分损失以产值和利润为标准进行合理补偿。

 

　　【案件评析】

 

　　北京JSJ润滑油公司作为承租方，在租赁期间，租用的场地及厂房被征收强制拆除，其室内装修装潢设施、停产损失应当结合该公司实际情况合理计算，也需要合理的标准。

 

　　该公司主体的特殊性，是征收过程中应予以考量的因素。且其具有美国润滑油品牌代理权，且形成一定品牌影响力。作为生产润滑油的企业，其拥有的现代化生产工艺对其生产设备和经营场所都要特殊的严格的要求，都是征收补偿中应当考量的因素。尤其近年来环境治理政策大力度实施，作为重建需要环境测评的公司，其若无法异地重建的巨大损失如何避免，是应予以考量的因素。