《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》第五论：从不予安置到整体安置

各位中小企业朋友，今天的《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》，我们来讲第五论：从不予安置到整体安置或部分安置，这个问题在实务当中首先要进行客观切实的判断，首先你是不是必须要达到一个安置的目的，如果你必须要达到一个安置的目的，那么你这个坚定的态度是必须要表达的，如果说安置也可以，不安置也可以，我挪到别的地方也能批复下来，我挪到别的县市省份也照样生产经营，那么就跟我们讲第四论的时候是一样的，以安置作为一个手段，来达到高额补偿的目的是这个意思。
 
一、一般的事实状态
 
第一，对方一般这个时候会有一个争执的表达，说没有安置，不可能给你安置，为什么？我拆了这么多企业，一个也没有安置，这是他所要表达的。
 
第二，就是一个幌子，外面自己先找地，比如讲全县范围之内你自己找，你找这儿他说不行，你找那儿他说不行，其实他的土地指标是无法置换出来的，他无法把这个土地真正的给你，这里头有很多原因：首先，怎么给你，怎么收你的土地创业金，现有土地怎么折算？其次，他整个的县城区要规划、要进行变更了。再次，相关的产业是不是满足现有条件？所以等等的这些因素根本不可能给你找块地。当然都是相对的，如果你给他施加了压力，那不可能就转化为可能了，这就是一开始的状态，他在忽悠，他在恍惚这个事情。
 
第三，给你安置但是过段时间反悔了，说不行，安置不下来了，或者某个领导不同意，或者土地指标无法置换等等理由，那个时候是先忽悠着你进入到实体谈判当中来，先开始谈，看看你想要多少补偿，看看你的心里底价在哪儿，测算一下摸摸底，其实一开始就没想给你，后来真正谈到补偿问题又反悔。
 
二、对方的做法
 
第一，一般情况下，就我们前面所讲，先采取引诱的方式，如果你态度表达的极其坚定，可以啊，你自己找地或者我给你找地，或者给你找的地非常偏远，非常不合适，但你不能说我没给你找，这就是故意的，先帮你钻到谈判套里去，先让你跟我谈，先到实体内容实际的解决过程当中去，如果迟迟进入不了这个状态，他是无法交代的。
 
第二，继续步步施压，你在进行置换或者进行土地安置的时候，他没闲着，他继续运用一些手段和方式，来给你步步施压，现在的施压也非常多样化，我们在“企业拆迁维权三部曲”当中表述，有可能利用第三方银行，如果你有信用贷压力的话，有可能利用其它的主管行政机关，不断找你谈话施压，有可能利用你现存的违法之处，违章、偷税漏税来给你进行施压，这都是步步紧逼的，会给你造成一些更大的心理影响
 
第三，可能会真正地，直接以某个领导啦、某一层级的政府机关啦来告诉你：不允许，或者说不同意，这也是对方的一些传统做法。
 
三、应对的办法
 
应对的办法上讲，我觉得有这么几个方面要进行及时应对：
 
第一，自始至终，特别你已经保持了或者你已经决定了要进行整体安置或者部分安置，这样的话你必须保持一个坚定的态度，没有坚定的态度是达不成这种所谓的要求，整体安置的目的的，所以说自始至终是不能产生动摇和变化的。
 
第二，就是要出具企业被拆迁以后，如果安置无法继续生存的一个依据。比如讲我们曾经在做聊城和滨州案子的时候就大量调研了周边，因为他也是一个比较大型的企业，大量调研了周边无法让这个化工企业恢复生产经营的现状，是不是，无法进行环评批复的重新申请，无法进行排污许可，无法在安监啦等各方面获得证照，是不是，也就是告知他现在除非给我进行安置并且协助我办理相关的证照，那么我这个企业才能生存，如果达不到这一点的话我的企业无法生存，就用真正的、客观的事实根据来告诉他这点，这点其实也很重要。
 
第三，传统打法别放弃，在这个过程当中比如讲，我们要查一下他的征收文件、征收的范围、安置补偿资金，等等各个方面还是要用的。这传统的打法我相信贯穿我们这十论，十论的各个过程都会掺杂进一定的传统打法，这个是不能放弃的，一定要从他项目的本身去找问题，这样的话就会给对方传导一个十足的压力，让这个压力遍地开花，他的压力就转化成你的动力，是这个意思。
 
第四，国有土地的申办，也就是说重新申办国有土地证，现在在咱们国家来讲确实挺困难的，如果从政府手里直接拿，原则上都要通过招拍挂，即便那时候说转让条例中有规定可以进行协商出让，但现在为了避免风险往往都是招拍挂，所以在这一块大家心里都要有个数，这是要提个醒的。
 
四、效果
 
那么从效果来讲的话，我们要进行分析了，如果说可安置不可安置我的企业照样生存，那么我们一定要以安置作为抬高补偿的筹码，我在北京曾经碰到过一个企业，北京西三环那边有个4s店，我就见过这个老板，非常会谈，他就以安置作为手段抬高补偿，告诉你我不要钱，我也不要你的任何补偿，只要这个企业给我恢复重建，能让我继续生产经营就行，我只要安置，你这样迟迟进入不了谈到补偿的范围，但反而又给对方传导了一种安置带来的压力，你说这个补偿是不是有一定希望了，就是要达到这个效果，而且确实最后的效果非常明显。
 
再一个就是说不批或者很难土地安置，但是由于你施加的压力足够到位，到最后也给你解决了这个问题，我们在河北的沧州，沧州下面的黄骅，它是一个百货大楼，但是百货大楼拆完了以后他还想在边上，因为我就在这个区域当中非常好，我不想挪地方，在这个区域当中吧经过跟一级开发商和政府协商，也就是在侧位，五六十米的范围之内，又给他批了一块地，重新建造了百货大楼，但是那个时候从压力来讲的话，开发商是整体规划，原则上不可能拿出一块地改变规划来给你重新建设，但由于施加的压力大，在原址的范围内进行安置。再比如说我们在临沂，曾经有一个加油站，它修一个环城高速，环城路，一开始我们在这个位置上，后来跟他谈妥了以后，以1:1.2的范围，大约挪了一公里的范围，因为什么？加油站这种位置都比较特殊，都希望靠近路，其实还是在路边上，但达到了这个目的，所以我们要根据自己不同的目的，不同的现实状况，要达到自己的初衷，是这个意思。