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自建的商铺证载面积小于实际建筑面积，拆迁怎么补偿，算违章吗？

来源：北京吴少博律师事务所  更新时间：2018-07-06   咨询热线：400-155-0888
自建的商铺证载面积小于实际建筑面积，拆迁怎么补偿，算违章吗？
例如：河北张家口的某乡镇街道上的李某于2006年10月建的临街住宅，用作超市经营，3OO平米，但是房产证只有113平米，后来政府扩建道路要拆迁，只按照证载面积进行补偿，并说多出证载面积部分是违章建筑。
拆迁补偿分为两种方式：货币补偿和产权安置。被拆迁人有权自行选择补偿方式。如果选择货币补偿一般是按照实际建筑面积根据方圆三公里“同性质”、“同用途”、“同区位”、“同地段”的房屋市场价来补偿，再加上搬迁费，安置补助费或者搬迁奖励等等。一般根据“地随房走”原则，住宅房屋遇拆迁土地是没有单独补偿的，也就是说土地的补偿是包含在房屋补偿之内的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿（这里的房屋价值包括土地的补偿）；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第十八条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。（满足低保的和符合住房保障条件的）第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
如果按照产权置换来进行补偿，就要按照证载面积来进行置换，当然这还得根据当地的具体政策。
但是对于多出面积是否属于违章建筑，这还是得看地方的相关具体政策。比如有的地方在办理产权证的时候可以将多出的相关面积在产证上载明，但是遇到拆迁时是不予补偿的，但是也不会被定为违章建筑。那到底违章建筑是怎样来认定的？依据《城市规划法》的规定，违章建筑是指在城市规划内未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设影响城市规划的建筑。那么违章建筑主要的表现形式有哪些？
具体如下： 
(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑; 
(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;
(3)擅自改变了使用性质建成的建筑;
(4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑。  
违章建筑的具体时间介点是是否是在08年1月1号《城乡规划法》颁布实施之后进行建设且没有依法申请规划审批的。《城乡规划法》第四十条　在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 第四十一条　在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。对于之前就已经存在的建筑，由于历史原因没有办证，根据“法不溯及既往”原则也不能直接一刀切为违章建筑。但是对于此法律也没有很明确的规定，还得参考相关地方规划政策。

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