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租的商铺开的店遇到拆迁,那我的剩余租期内的租金应不应该退还?

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2018-01-25   咨询热线:400-155-0888
像这种情况就属于承租人与被拆迁人拆迁补偿分割问题。由于市面上商铺大多是以这种形式存在的,涉及到补偿利益分割问题,都很敏感,处理起来很容易出现矛盾纠纷,所以拆迁方在处理这种情况时也是应当要注意的,不能由于拆迁导致公民之间出现矛盾,增加诉累。
例如:租下商铺经营自助饭店刚半年,就被告知所在房屋面临征收,而房东拒退租金。租户刘女士一筹莫展。刘女士是萧山人,17年年初她租下王先生位于杭州某街道上的一处300平的门面,做连锁自助烤肉饭店。每月房租6000元,租期3年,他当天交了一年72000元的租金。经营半年遇到拆迁,拆迁方只是和房东王先生谈了相关补偿事宜,刘女士找过拆迁方,但是拆迁方不和刘女士谈,说其只是承租人,刘女士只好找房东请求退还租金和分割属于自己的补偿款,房东王先生也是爱搭不理,不明所以。
首先这个问题有两个法律关系,一个是拆迁方与被拆迁人也就是房东的拆迁补偿安置关系;另一个就是承租人与房东的租赁合同关系。一般来讲,遇到拆迁拆迁方是直接找被拆迁人来谈补偿相关事宜的,但是承租人也是可以对拆迁补偿事宜提出异议的,因为承租人也是利益相关人。如果拆迁方将相关补偿款一次性补偿给被拆迁人的话,承租人是可以向被拆迁人也就是房东要求分割属于自己的补偿款部分。那么属于承租人的补偿部分都有哪些项目呢?一般包括:装修费用的补偿-因为对于承租户来说特别是本案例中的饭店来说,前期的装修花费一定是很高的;搬迁费—-主要牵涉到异地安置时搬迁过程中的运输费等;一次性停产停业损失—-对于承租人来说,一般是根据前三年的营业额和纳税额来计算的,一般是补偿三个月到半年。但是本案中就是按照剩余租期这个时间来补偿了,由于才经营半年,就不能参考前三年的平均值了,可以参考月平均值,当然这个还得看拆迁当地的具体政策,可以和拆迁方协商确定。属于被拆迁人的补偿部分就只有土地的补偿和房屋本身的补偿了。土地的补偿根据土地的具体性质来确定补偿方案,当然也是以拆迁当时的土地区位价进行补偿的;关于房屋补偿具体得参考面积、高度、建设材质、建设年限以及区位地段来确定市场价格。
至于具体怎么分割,租金退不退还得看双方签订的合同具体是怎么约定的。如果双方明确约定了如遇拆迁拆迁款的分割及租金是否退还的事宜,那就按照合同约定来执行。但是不能违背法律规定和公平公正原则。
所以拆迁租赁房屋,拆迁方应当考虑公平正义因素、注重维护社会安定、减少不必要的纠纷。比如被拆迁人以合理合法的方式与房屋承租人解除租赁关系,或者被拆迁人对房屋承租人进行了安置,这时拆迁人再对被拆迁人给予补偿。如果被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

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