【案情介绍】
朱女士：
2004年，武侯区金花镇陆坝村村委会招商引资，与
朱女士签订《租土地协议书》、《租地协议书》，根据该协议约定，村委会将陆坝村6、7社明成学校区间路东侧10亩集体土地出租给
朱女士用于企业生产经营，租期为长期。2005年，陆坝村村委会又将位于陆坝村6、7社机场堪路至学校南侧6.69亩集体土地出租给
朱女士。后因生产需要，
朱女士等在其取得土地使用权的土地上自建厂房。因武侯新城管委会2016年度征地拆迁目标地块项目，
朱女士所有房屋被纳入征收拆迁范围。
本所律师通过调查得知，武侯新城管委会2016年度征地拆迁目标地块项目，属于武侯区2016年重点项目。成都市国土资源局武侯区分局于2016年4月公布《2016年武侯区征地拆迁工作目标》，涉案地块位列其中，该地块范围包括陆坝村6组、陆坝村部分，拟征地总面积165.65亩，其中上市面积103亩，规划用途为二类住宅用地。涉案地块的征收资金由武侯新城管委会筹集，具体拆迁事务性工作由金花桥街道办负责。
A公司：
A公司是一家主营业务为制鞋机械研发、生产、销售的企业。
A公司的前身1993年成立于广东省东莞市厚街镇寮厦村，主要产品为平面油压裁断机，自动油压钉跟机，在当地占领了大量市场，取代了部分台资企业。2003年5月30日，
A公司在武侯区金花镇取得营业执照，正式设立。2005年，武侯区金花镇陆坝村村委会招商引资，与
A公司实际控制人
黄女士签订《租土地协议书》、《租地协议书》，根据该协议约定，村委会将陆坝村6社机场堪区间道路西侧6.96亩集体土地出租给
黄女士用于企业生产经营，租期为长期。后因生产需要，
黄女士等在其取得土地使用权的土地上自建厂房。因武侯新城管委会2016年度征地拆迁目标地块项目，
A公司被纳入征收拆迁范围。
本所律师通过调查得知，武侯新城管委会2016年度征地拆迁目标地块项目，属于武侯区2016年重点项目。成都市国土资源局武侯区分局于2016年4月公布《2016年武侯区征地拆迁工作目标》，涉案地块位列其中，该地块范围包括陆坝村6组、陆坝村部分，拟征地总面积165.65亩，其中上市面积103亩，规划用途为二类住宅用地。涉案地块的征收资金由武侯新城管委会筹集，具体拆迁事务性工作由金花桥街道办负责。
【法律评估意见】
——朱女士
鉴于本法律意见书意在为
朱女士在本次武侯新城管委会2016年度征地拆迁目标地块项目征收其集体土地上房屋应当获得的合理补偿提供法律依据，估价对象是
朱女士所有集体土地上房屋因武侯新城管委会2016年度征地拆迁目标地块项目征收造成的损失。估价范围是位于征收范围内
朱女士所有的自建地上建筑物价值、装修及附属设施价值、搬迁费用。
（一）估价基本事实和法律依据
2004年，武侯区金花镇陆坝村村委会招商引资，与
朱女士签订《租土地协议书》、《租地协议书》，根据该协议约定，村委会将陆坝村6、7社明成学校区间路东侧10亩集体土地出租给
朱女士用于企业生产经营，租期为长期。2005年，陆坝村村委会又将位于陆坝村6、7社机场堪路至学校南侧6.69亩集体土地出租给
朱女士。因
朱女士将土地用于出租经营，故本法律意见书中将土地租期视为50年，自2005年6月8日到2055年6月7日。同年，
朱女士在承租土地上建设厂房及办公楼。依照陆坝社区拆迁办入户测量得出的数据，
朱女士自建厂房及办公楼建筑面积约为5500平方米。
截至目前为止，武侯新城管委会2016年度征地拆迁目标地块项目尚未发布正式征收公告，故本所律师根据陆坝社区拆迁办于2016年6月24日发布的《新城管委会拆迁地块情况通报》，将项目征收实际开始时间确定为2016年6月。
朱女士拟被征收的土地性质为集体土地，因此本次征收
朱女士所有集体土地上房屋应当适用2012年5月起实施的《四川省人民政府关于同意成都市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》（川府函[2012]99号）、2000年9月起实施的《成都市征地补偿安置办法》（成都市人民政府令第７８号）、2015年1月起实施的《成都市人民政府关于公布实施成都市征地统一年产值标准的通知》（成府函[2014]119号）。同时参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》。根据上述法律法规规定，征收方对被征收人
朱女士给予的补偿包括：
1、被征收人非住宅房屋价值的补偿；
2、装修及附属设施价值的补偿；
3、因征收土地涉及非住宅房屋造成的设备拆除、安装和搬迁费用；
4、本次拆迁项目对被征收人给予补助和奖励。
（二）对征收房屋价值的补偿，应当考虑被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等因素，对于无证房屋，以补偿被征收房屋的重置成本价格为宜。
依照《四川省人民政府关于同意成都市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》（川府函[2012]99号）中的规定，“在征地补偿安置中要本着必须确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障的原则，并根据社会、经济发展水平，及时调整不适应的补偿标准……不能参照的，参照市场价格，按实际损失合理补偿”。可见，四川省对于集体土地上房屋特别是非住宅房屋最新的征地补偿精神，是逐步向国有土地上房屋补偿标准靠拢，体现房屋的市场价值。从该征地补偿精神出发，本所律师拟通过收益法测算被征收人的房屋价值补偿，为征收方给予合理补偿提供参考。
（三）估价方法
本所律师在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地踏勘后，根据估价对象位于金花桥镇陆坝社区内，
朱女士虽然每年按时缴纳土地租金、配套费、青苗费以及相关规费，但是并未取得土地使用权证；
朱女士自建建筑物都没有取得房屋所有权证的实际情况，结合本次估价目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，选择适当的估价方法。本次估价的基本思路是以
朱女士所有集体土地上房屋现场查勘情况为基础估算估价对象价值，即首先按收益法测算估价对象中收益性房地产（即
朱女士承租的集体土地使用权及用作出租的地上建筑物、装修及配套附属设施）的价值，再加上非经营性或溢余性资产（构筑物、搬迁费用）的价值，来得到估价对象的价值。
朱女士所有被征收房屋为成都市工业房地产，用于出租，类似房屋租赁情况及租金价格资料比较容易收集，对于
朱女士所有集体土地上房屋这样收益性房地产的估价，宜选用收益法作为估价方法，故以收益法作为
朱女士承租的集体土地使用权及地上建筑物、装修及配套附属设施的估价方法。
收益法，指通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值的估价方法，该方法以预期收益为导向，以预期原理为支撑，即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价，不适用于公益性房地产估价。有经济收益或有潜在经济收益的房地产，又叫收益性房地产，主要包括以下几类：出租型房地产、商业经营型房地产、生产经营型房地产。对于用于出租的写字楼、公寓、厂房来说，可以用其一年间的房租收入扣除各种成本费用，如修缮费、管理费、保险费、房产税、利息等，来求取其纯收益，再选用适当的还原利率，对此纯收益进行还原，从而求得该出租房地产的收益价格。
朱女士所有厂房即属于该情形。
在现行法律下，土地所有权性质不构成使用收益法的障碍。根据《土地管理法》第47条之规定，征收耕地的，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。耕地产值就是土地的收益，平均产值倍数就是补偿未来年期，可见《土地管理法》就是从收益法的角度来对耕地补偿进行立法的。那么集体建设用地上房屋，如果用于出租、商业经营、生产经营，能够产生稳定收益，就可以用收益法进行估价。
朱女士多年以来在其长期承租的集体土地上建设厂房进行出租，持续产生稳定、可观的利润，故可以采用收益法前述集体土地使用权及地上建筑物、装修及配套附属设施进行评估。收益法的计算公式如下：
：
朱女士承租的集体土地使用权及地上建筑物、装修及配套附属设施价值；
：本法律意见书出具之日到租赁合同期限届满前的房地产年净收益；
：租赁合同期限届满后房地产年净收益；
：
朱女士的收益还原利率；
：本法律意见书出具之日到租赁合同期限届满前的年限；
：估价对象中收益性房地产（即
朱女士承租的集体土地使用权及地上建筑物、装修及配套附属设施）的未来收益年限。
最后，估价对象的价值模型如下：
 |
不能直接产生稳定收益的构筑物重置成本＋搬迁费＋补助和奖励 |
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|
（四）被征收房屋价值V测算过程
1、有效毛收入包括租金收入和押金利息收入。
租金收入根据估价对象的租赁合同和市场平均租金水平计算。租赁合同期内，收益根据租赁合同约定，租赁期限为2年，租期至2018年1月。租赁合同期内，每月租金为53250元。根据本所律师对成都市厂房租赁情况的调查，结合专业机构发布的统计数据（引用来源：戴德梁行行业研究报告，见下表），成都市近三年内厂房的平均租金以2015年为标准约为每平方米每月30元。该区域厂房大多建成年代较早，被征收前已经有稳定的承租对象，该区域厂房的出租率90%-100%，估价对象地理位置优越，紧邻金花桥镇政府行政中心，出租情况较好，故租赁合同期外的出租率取99%。
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成都市厂房平均租金 |
|
季度 |
2015年第一季度 |
2015年第二季度 |
2015下半年 |
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月租金 |
30.4 |
30.1 |
29.5 |
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每平方米每月平均租金 |
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30元 |
押金按市场水平取两个月租金，利息按中国人民银行于本法律意见书出具时的一年期定期存款利率1.5%计取。
则租赁合同期内，估价对象年有效毛收入为：
年租金收入+年押金利息
＝53250×12＋20000×1.5%
＝639000＋300
＝639300元
租赁合同届满，估价对象年有效毛收入为：
年租金收入+年押金利息
＝月租金×建筑面积×月数×出租率＋月租金×建筑面积×月数×出租率×利率
＝30×5500×12×99%＋30×5500×2×99%×1.5%
2、年运营费用
本所律师结合估价对象的实际运营状况，通过分析估价对象所在成都市的同类房地产费用支出状况，确定估价对象的年运营费用。相关费用如下：
l 房产税：按年房地产有效毛收入的12%征收；
l 增值税及附加：增值税金及附加为年房地产有效毛收入的5.6%；
l 管理费：指
朱女士对出租厂房进行必要的管理所需的费用，一般按年房地产有效毛收入的2%确定；
l 维修费：指对出租厂房进行必要维修的费用，一般按年房地产有效毛收入的2%确定；
l 保险费：按年房地产有效毛收入的0.1%计取；
l 城镇土地使用税：估价对象所在区域城镇土地使用税为每年6元/平方米。
按照上述费率进行计算，年运营费用为上述六项之和：
租赁合同期内，估价对象年运营费用为：
6*******（12%＋5.6%＋2%＋2%＋0.1%）＋5500×6
租赁合同届满，估价对象年运营费用为：
19******×（12%＋5.6%＋2%＋2%＋0.1%）＋5500×6
3、年净收益
净收益为有效毛收入减去运营费用，租赁合同期内，估价对象年净收益为：
年净收益＝年有效毛收入－年运营费用
租赁合同届满，估价对象年净收益为：
年净收益＝年有效毛收入－年运营费用.....
（未完待续，查看详细内容，请阅读书籍）
