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历史原因造成房屋证件不齐全，谁来买单？

来源：北京吴少博律师事务所更新时间：2018-08-16 咨询热线：400-155-0888

如果说拆迁人最怕遇到软硬不吃的钉子户，那作为被拆迁人的公民，则最怕自己的房子出问题。具体来说，就是怕自己的房子手续不齐全。在政府“以拆违促拆迁”的如潮攻势下，被拆迁人可谓如坐针毡。政府以“有困难上，没困难创造困难也要上”的精神，往往会对拆迁房屋进行全方位的“体检”，试图从中找出不规范之处。这种细致的排查，即使合法性完全没问题的房屋也要捏一把冷汗，更别说证件不齐全的房屋了，后者被揪出来拉入“违章建筑”的黑名单几乎是板上钉钉的事。要知道，一旦被归为违章建筑，就没有任何“人权”了。政府要是高兴，可能基于人道主义给你一点抚慰金，政府要是不高兴，强制拆除你的房屋，你也没脾气。

但就法律来说，违章建筑是否都会是上述命运呢？其实不然。法律规定，违章建筑如果可以补办相关手续，或者违章建筑对于规划的不良影响可以消除，就可以免于被强制拆除。本文对此不作讨论，对于那些知法违法，怠于履行法律所设置义务者，遭受何种法律惩处都是可以理解的。因此，那些违规占地，或者建房时不去履行审批手续的，我们可以据理力争，但是，若房屋最终被强制拆除，也可谓得了一个教训，增强我们对法律的敬畏心。然而，有种无证房屋，却与上述这种情况完全不同。可以说，被拆迁人并不是责任人，其也是受害者。我们可以将其归结为因历史原因而导致房屋证件不齐全的情形。我们试举一例来明确其内涵。

王先生居住的房屋是90年代国营单位分配的公房。后来单位改制，按照有关房改政策出台了单位房改实施细则，根据该细则，王先生缴纳了相关房改费用。但后来单位破产，办理产权证明的事就耽搁下来。后单位地皮被拍卖到某地产公司名下。2008年，该地产公司欲将原单位职工宿舍房屋进行拆除并进行商品房开发。由于王先生并无房屋产权证书，地产公司表示不会按照国家法律和当地政策进行补偿，但是会给予“一定的人道主义援助”（2008年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前，由市场主体主持征地拆迁）。

上述案例很好的定义了“历史原因”。也就是说，房屋证件不齐全并不归因于被拆迁人，相反，被拆迁人一般是采取积极主动的态度申请办证，但由于某些客观的原因，导致证件未能置办下来。一般来说，客观原因有如下类型，如法律规定不清、政府职权不明、行政区划变更或者法律政策变迁等。那么，对于此类房屋，是否应该采取一刀切的方式，一律认定为违章建筑呢？答案是否定的。这不仅从情理上说不通，在法律上也站不住脚。

《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知的规定》(以下简称《规定》)中明确指出：“对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。”据此，像上述王先生这类因历史原因而导致房屋手续不全的情况，不能急于为其扣上“违章建筑”的帽子，而应当根据当前法律法规进行补救，将证件不齐全房屋升级为合法建筑。遇到征地拆迁时，仍应当贯彻上述规定的精神，不能要求房主单独承担责任，毕竟，这不是房主的错。

法律有规定，实践当中也有贯彻。2010年10月10日，李某某、王某某在未取得乡村建设规划许可证的情况下，与刘某签订《建房协议》，约定由刘某为李某某、王某某建造位于大兴区某村的房屋。2011年3月3日，镇政府组织人员将李某某、王某某合建的房屋拆除。李某某、王某某不服，向法院提起行政诉讼。被告镇政府辩称：被告强制拆除原告违法建筑，认定事实清楚、证据充分。原告不具备合法的土地使用权，属非法强占集体土地私自建设，既未经任何部门审批，也没有取得乡村建设规划许可证。法院经审查后认为，李某某、王某某在建房时没有取得规划许可，是因为当时农村普遍没有颁发规划许可的做法，这属于历史遗留问题，不能据此认定原告房屋为违法建筑并强制拆除。因此，法院判决镇政府违法强制拆除的行为违法。

可以肯定的是，随着征地拆迁领域政府行为的不断规范，加之国家层面从人民利益出发对该事项的正确规制，此类历史遗留问题必将得到日益妥善的安排。

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