土地来源方式与企业违章建筑拆迁的关系

      今天的《法律大讲堂》主要给大家讲一下土地的来源方式与企业违章建筑拆迁的关系。建筑必然要建在土地之上，客观实践中土地的来源多种多样。有很多朋友问到了这样一个问题：“土地来源不同，最后确定是不是违章建筑以及如遇征收拆迁是否有区别对待？是否有不同的法律程序？是否依据不同的法律依据？”经过吴少博律师（免费咨询：010-61057018）总结大概有八种常见的土地来源方式。

      1.租赁村、街道、村乡集体所有制企业、村办企业的土地。当然有可能租的是耕地，也有可能是非耕地。也就是土地来源方式是租赁的集体所有制土地，这里大部分可能都是耕地。

      2.一次性买断集体土地使用权及土地上的建筑物。这种形式在实践中不多见，而且大部分都是八、九十年代有这种形式。跟乡人民政府或者某个工业园区或村办企业签订的一次性买断土地使用权。那个时候所买断的集体建设用地使用权原则上是合理合法的。

      3.承包地。本身是本村村民，在村里承包了耕地，在耕地上建设了房屋、厂房或进行种植养殖类的经营建设，这是土地承包经营权的问题。

      4.自家宅基地进行扩建。村里批的土地或有集体建设用地使用权证的土地，然后宅基地面积不够进行了适度的扩建，当时村里并未阻止其扩建。

      5.荒地、废弃地进行实际平整，这种形式在实践中也比较多见。有些乡村的荒山、荒地长期没有人管理，要想在这里建设厂房怎么办？可以跟村里协商对荒山、荒地进行复垦、平整后重新产生租赁关系。

      6.办有集体建设土地使用权证，特别是从乡镇集体企业一次性买断之后办下集体土地使用权证。有的是在乡镇集体所有制土地上进行厂房建设，但是集体建设使用权也办下来了。

      7.租赁国有企业用地。租赁原国有企业的国有工业用地进行厂房的建设，或者直接租赁场地和厂房。

      8.按照出让和划分的方式取得国有土地使用权，有可能是工业、商业、住宅、工矿仓储都有可能。

      在实践中比较常见的就是这八种土地来源方式，取得之后和违章建筑是不是有一定的关联性？我认为肯定是有关联性的。在进行违法用地和违章建筑确定的时候，要结合土地使用权的性质、来源、用途等各方面具体情况来确定违章建筑。违章建筑按照《城乡规划法》第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

      取得建设工程规划许可证的原则上就是取得土地证，不取得土地证哪来的建设工程规划许可证，前置不取得建设用地批准文件跟建设用地规划许可证哪来的建设工程规划许可证，这里有规律可循，这是可以从法律程序上理解清楚的，包括违法用地也是一个道理。

      今天主要讲一下八种土地来源的方式与违章建筑的确定确实是有一定关联性的，希望给大家做一个引导，实践中讲起来就复杂了，暂时做一下引导，之后在就具体的引导方式进行扩展。