【视频】81期：企业拆迁的合法性审查？拆迁项目，拆迁主体，拆迁补偿是否合法

企业拆迁是什么，这个问题包含的具体内容非常多，我们可以从三个大的方面来解析：第一，给企业拆迁下定义；第二，拆迁依据在哪里，合法性在哪里，主要审查哪些合法性依据；第三，企业拆迁活动有哪些多种多样的形式。从这三个大方面上解析，对初涉企业拆迁的企业主是一个浅显易懂的模式，可以体会到企业拆迁的灵魂。

第一，对企业拆迁下定义。

我们根据具体的理论和实践总结，认为企业拆迁是指基层政府部门（县级或乡镇一级）因土地利用、城乡规划、环境保护等原因对企业实施的拆除建筑、腾空土地、关停并转、停产停业、拆除设备等行为，并就企业应获得的补偿价格及补偿依据或企业损失，与企业进行谈判具体事务的一项具体的行政行为或具体行政执法过程。

具体分析一下这个概念。首先企业拆迁是由基层政府启动的。一般在实践当中，是由县级或者乡镇一级的基层政府所启动的，因为政府要把这块土地重新利用公共利益的项目，或者重新进行实际的规划、商业开发、城乡规划、拆迁规划等。以前驻扎中小企业的土地，现在规划为集约化用地，这就是城乡规划，就像上海一样，要求把地块进行工业和商业的分离。还有因为环境保护，违法排污对当地生活和生产造成了重大的影响，因此要对企业进行腾退或者拆除建筑、关停关闭停止生产，要么就拆除设备，达到的目的还是关闭生产要素。并且就对企业所造成的损失是什么，企业的损失怎么补偿，补偿的价格是什么、依据是什么，前期定的补偿政策是什么等问题进行补偿谈判。这个执法过程应该界定为一种具体的行政行为，因为它是政府在做的一项土地回转、土地收回的具体行政行为。所以我们就把企业拆迁的概念界定为，由基层政府因土地利用、城乡规划、环境保护对企业进行拆除建筑、关停关闭、停产停业、拆除设备、腾空土地，并就企业损失、补偿价格及依据进行谈判的具体行政执法过程。这就是企业拆迁的完整概念。

第二，拆迁的合法性依据。

具体执行的依据是哪些法律，我认为有以下三方面。

1.企业主体的合法性。第一，企业经营合法，企业取得了营业执照或特种经营的许可，正常纳税，即便是特种行业我也取得了特种经营的许可；第二，土地合法，有土地使用权证，要么是一次性买断的，要么是租赁的；第三，建筑合法，有房产证或者建筑工程规划许可证，证明建筑的合法性，或者是在2008年之前建造的，或者是经过了招商引资的程序。主要证明企业、被拆除的建筑和占用的土地都是具有合法主体性的。

2.政府执法的合法性。执行征收拆迁、关停关闭要有政策和法律的依据。同时，在执法过程中，所制定出来的补偿依据，以及对企业所要产生具体影响的行政处罚行为，比如责令停产停业、要求限期拆除、因消防、安全、税务等进行的行政处罚，必须有充足的行政处罚依据。

3.补偿依据的合法性。如果要进行补偿征收，参考的是不是市场比较法？如果有收益，是否按照收益法的标准进行实际评估补偿？征收方不能按照一刀切的方式每平方给200、300块钱，这是没有经过评估测算所得出来的数据，是征收方自己愿意出的价格，是没有法律依据的。补偿依据必须具有合法性，按照国务院590号令，有收益的必须按照收益法，在国有土地上有土地使用权的必须按照市场比较法，这都是有具体的法律依据可循的。

再一个是程序。在评估完了以后，企业有复核和要求专家委员会鉴定的权利，如果评估程序做得不合法，企业还有自行委托评估的权利。这是评估单位选择的问题，评估依据、评估单位、评估价格、评估参数的选取等等都要纳入到合法范畴之内。

企业拆迁的合法性问题主要就是以上三方面：企业主体的合法性；政府执法的合法性；补偿依据的合法性。

第三，拆迁的形式。

现在拆迁形式多种多样，但万变不离其宗。所有形式的企业拆迁所要达到的目的都在前述拆迁概念当中——关闭关停、停产停业、拆除建筑、腾空土地等。所呈现出来的形式五花八门，有的以正规的征收拆迁的方式来进行，国有土地按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，集体土地上按照《土地管理法》的规定；有的按照经济政策所实行的产能淘汰，耗能不符合现在政策的依据了，比如一些钢铁、煤炭的生产企业和家居装修装饰等带有污染的企业等等，包括产生废水也是在腾退产能淘汰一类；有的是违法建筑或者违法经营，现在很多中小企业的建筑是违法的，没有建筑工程规划许可证，也没有房产证；有的则是企业经营不符合法律要求，明明应该取得加油站行业、危险行业的经营许可，但是没有取得，经营是违法的，比如很多小码头没有取得港口经营许可证，是非法码头，或者宾馆明明应该取得特种行业经营许可，但仅有一个营业执照，就应该取缔；还有环境保护的方式不满足环境保护的要求的企业，尤其是现在环保已经纳入到国家政策的方向上，一些重大污染行业都肯定要面临关停关闭的困境，包括一些小的煤炭、铝加工、小家具厂等都在进行环保腾退；最后还有一种用于单纯的土地腾退，要求土地腾退然后进行补偿。土地腾退最早应该是在八十年代的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。但是在实践当中，北京就有集体土地腾退问题，由乡镇或者村集体进行表决，人大会议或者村民代表大会要求把村委会所使用的土地或者说村民所使用的宅基地、耕地进行土地腾退，当然，这是否合法还要进行商榷。由此可见企业拆迁形式多种多样层出不穷。