【案例解读】黑龙江房屋拆迁土地使用权纠纷维权

【案情简介】
      2007年，黑龙江省的A先生与B单位签订了《出让协议》，协议约定B单位将其所有的院落与院墙共计25亩出让给A先生，出让价格一次性付清；出让后B单位不再具有占有该院落的权利；出让后B单位协助A先生办理过户手续，由A先生承担各种费用，B单位提供一切可能的相关手续；如A先生不过户可以长期使用该地与B单位共用一个土地证。《出让协议》签订后，A先生如约缴纳了土地出让金，但B单位一直未能协助A先生办理过户手续，仅向A先生交付了1977年涉案地块的《土地证》。此后，A先生基于对《出让协议》的信任，一直合法使用涉案地块。
      2014年，涉案地块遇到拆迁工作，征收方对于A先生的土地使用权人主体资格不予承认，对于A先生的土地使用权也不予补偿。征收方更是在A先生未就涉案地块签订补偿协议之前，就直接将涉案地块的土地使用权非法转交给C企业，随后C企业在涉案地块上开始施工。A先生在与征收方就征收补偿无法进一步达成协议的情况下，委托本所吴少博律师，希望吴律师可以帮助其就涉案地块获得合理补偿，解决其面临的严峻形势。

【法律分析】
      针对A公司面临的情况，吴律师结合具体的事实和相关法律的规定，作出了如下分析：
      一、A先生就涉案地块拥有合法的土地使用权，应当就涉案地块的征收获得补偿。
      A先生经过与B单位签订《出让协议》的方式获得涉案地块的使用权，并依据该协议履行了付款义务，直到征收工作开始之前，一直合法使用涉案地块。在此期间，从未有任何单位或个人对其合法的土地使用权提出质疑。因此，A先生基于对B单位拥有涉案土地使用权的信任、基于签约双方对《出让协议》效力的认可，依据《出让协议》中：“如A先生不过户可以长期使用该地与B单位共用一个土地证”的约定，应当就涉案地块拥有合法的土地使用权，应当就涉案地块的征收获得补偿。
      二、在A先生未获得征收补偿之前，征收方将涉案土地交予C企业，并在涉案土地上进行建设的行为是违法的。
在A先生与征收方未签订征收补偿协议之前，该地块的土地使用权仍归A先生所有，征收方无权处置，C企业也无权在涉案地块上进行建设。本案中，征收方和C企业无视A先生是涉案地块的土地使用权人，就肆意对涉案地块进行处置的行为是严重侵犯A先生权利的行为，应当受到法律的制裁。

【维权策略】
      吴律师在了解案件基本情况后，经过充分思考，结合具体事实和拆迁方的具体态度进行了维权设计，并迅速实施：
      办案第一计：通过政府信息公开，确认C企业的建设行为违法。
      A先生委托吴律师开展工作之时，C企业已经在涉案地块上开始有关建设，为审查C企业建设项目的合法性，吴律师遂向当地相关政府部门——建设局、发改委等寄送政府信息公开申请，申请公开C企业建设项目的相关文件。通过上述机关的答复，进一步分析得出C企业的建设项目没有取得任何相关的审批和立项文件，也未获得建设工程施工许可证。因此，可以得出C企业的建设行为是违法的。
      办案第二计：向当地土地行政管理部门申请进行土地确权，将土地使用权通过政府文件确定下来。
      经过上述政府信息公开的工作，吴律师确认了C企业的建设项目是违法的，遂依据《土地管理法》第十六条及国土资源部《土地权属争议调查处理办法》第五条的规定，向涉案地块所在市的土地行政管理部门寄送了《土地确权申请书》，申请对涉案地块进行土地确权。在《出让协议》、《土地证》及上述政府信息公开答复的共同证明作用下，当地土地行政管理部门确定了A先生是涉案地块合法的土地使用权人。
      办案第三计：向当地人民政府进行举报投诉，要求其对下属征收部门的违法行为进行查处。
      在土地行政管理部门对A先生的土地使用权人身份进行书面确定，并在知晓C企业的建设项目违法的情况下，吴律师结合当时政府机关内部严肃纪律的大形势，建议A先生向当地人民政府进行举报投诉。当地人民政府在接收到A先生的举报信后，对下属征收部门的违法行为进行了严肃查处，罢免了直接主管人员，并对A先生进行了合理的征收补偿。

【承办总结】
      本案中，当事人最初面临的情况非常严峻，不仅征收方不认可他的被征收人主体地位，其赖以获得补偿的涉案地块也被征收方转交给了第三方使用，可以用四面楚歌来形容。但在律师介入后，通过一系列有目的的工作，首先确认了第三方获取土地的违法性，其次确认了当事人的合法地位，进而结合当前政府工作的大形势，一举扭转了当事人面临的不利情形。因此，当事人在面临征收方的违法行为时，应当首先坚定自己的信心，并保存对自己有利的证据，便于律师后续工作的开展。