【案例解读】北京大兴承租集体公房拆迁维权

案情简介
 
      2009年10月下旬，北京XX房地产开发公司取得了北京大兴区西红门经济适用房一期项目工程的《拆迁许可证》，并在该地区启动拆迁。早在90年代初委托人黄女士就与其户籍所在地西红门镇某村在镇政府斡旋之下签订了为期10年的公房承租协议，在03年已经到期后，双方并未进行续签，黄女士也一直没有缴纳租金。由于其不是产权人，致使拆迁人一直未与其进行实质谈判，期间一直是村委会在中间周旋，以其承租协议已经到期为由，要求其立即搬出该房屋，并且没有任何拆迁安置和货币补偿。村委会以及拆迁人的强硬态度使得黄女士倍感自力救济的能力不足，遂决定改走法律维权之旅，实现其认为合理的拆迁安置。2009年11月中旬，吴律师成为黄女士的代理律师。时至2010年5月下旬，这一公房承租人的拆迁维权终以三套商品房（具有完全产权）的超预期而圆满结束。
 
承办心得
 
      因拆迁程序刚刚开始，往往有利于律师开展维权工作，于是吴律师按照基本对打的方法展开了积极的工作，并依据深入调查结果，循序渐进。
 
      办案第一计：民事公房承租协议履行之诉
 
      11月下旬，吴律师首先到西红门镇政府调取了公房承租协议以及前期缴费的收据，并结合黄女士为本村村民理应得到宅基地，成为拥有宅基地和房产证的合格被拆迁人，但是由于西红门镇政府早在90年代就已经冻结了宅基地的审批，所以致使未取得宅基地，这是有其具体的历史原因所造成并非黄女士过错。在取得上述证据后，吴律师代表黄女士提起了承租协议继续履行之诉，并很快得到法院的受理，达到了预期目的：成功地将合格拆迁人的地位确定问题纳入了司法审查环节，致使拆迁人无法启动拆迁裁决。
 
      办案第二计：常规之诉：拆迁许可之诉讼！
 
      在将整个拆迁程序延后目的达到之后，吴律师迅速进行了巩固，将对方的拆迁合法性又纳入了司法审查的范畴，这样既固定了对方无法对我方实施强制措施的事实，也同时在该诉讼中审查了拆迁项目的合法性，进一步加大了我方的谈判筹码。做到了一箭双雕。在审查对方在申请拆迁许可证前置材料中，律师发现其立项文件竟然在拆迁许可证颁发之后获得的，属于明显的违法行为。于是在开庭时候吴律师仅仅抓住这一致命的弱点，攻其一点，终于在事实面前对方认识到了错误的严重，放下了一直高傲的身躯，伸出了和谈的橄榄枝。
 
      办案第三计：三轮谈判，获得超额效果！
 
      这个时候2010年的春节已经在一片和谐之中度过了，时间顺延到了10年3月份，拆迁人在无法利用法律程序合法进行下去的前提下，无奈向委托人黄女士伸出了和谈的双手，一轮谈判由于分歧较大，无果而终。这个时候我方也未放弃积极解决的态度，积极协调村委会与镇政府，和拆迁人进行了磋商，并将委托人黄女士的特殊情况进行了反复的说明，在取得政府的支持后，用书面形式将其情况反映给了拆迁人的上级领导。其上级领导在诉讼的压力下，与黄女士及其吴律师进行了第三次谈判，终于在我方的努力下取得了超额效果，圆满结束代理工作。
 
承办总结
 
      从无任何补偿到三套完全产权的商品房是质的飞跃，也恰恰印证了功夫不负有心人的古语。本案历经六个月，委托人即结束其“拆迁苦旅”。回顾这一历程，其核心精神有以下几点：
      第一，寻找并锁定违法目标总法则。拆迁人的拆迁行为无法脱离行政机关的相关行政行为而存在，因此二者行为的法效力亦呈因果循环关系。沿着时间梳理多个循环组成的拆迁程序链，寻找并锁定违法目标是一个放置拆迁个案皆准的内在法则。本案的办理亦遵循了这一法则，相继以拆迁裁决、拆迁许可证、拆迁许可证续证三大违法目标作为展开法律救济程序的起点。
 
      第二，将违法目标追究到底。一般而言，初步发现违法目标不是难事，困难往往在于将这一目标的违法性追究落至实处。其原因可归结为拆迁案件本身具有的错综复杂性以及追究途径的不畅通两大方面。故而实践中不乏有易言放弃的拆迁户。当然这一恒心的坚持主体不仅仅限于当事人，也包括维权律师。
 
      第三，有用功与无用功之取舍判断。诉讼有诉讼效率，代理亦有代理效率。律师代理活动的效率性便体现在其工作的有用、无用之上。固然，律师不能未卜先知何一工作能取得突破性进展，但是，有专业素养的律师能判断出哪些措施是无用功，哪些措施是有用功。
 
拆迁维权的考量，包括但不止于法律程序的较量，更指向程序整体驾驭的灵活性！