案例分析：如何审查作为补偿依据的评估报告的合法性？

案情概述
 

2015年11月，为提高居民居住条件区政府作出《国有土地上房屋征收决定书》，决定征收市规划部门划定征收范围内的住宅类建筑物、构筑物，李某的房屋在此次征收范围内。同日，区房屋征收办公室作出《棚户区搬迁安置项目房屋征收评估机构报名的公告》，公告内容为承担房屋征收评估工作的房地产价格评估机构需预先报名，并公布了报名资格条件、报名方式和时间、地点。随后公示了3家通过审核的评估机构，并赋予了被征收人为期三天的异议期。月底，《选定房地产价格评估机构结果的公告》作出，最终确定由甲乙丙三家评估公司共同承担棚户区房屋征收评估工作。
 

甲评估公司作出了涉案房屋房地产估价报告，确定了估价对象在估价时点的房地产市场价值，估价报告依法送达给李某后，李某提出了复核评估申请，甲评估公司收到申请后，作出了复核评估申请书的答复并送达给了李某。因双方无法在签约期内达成征收补偿协议，区政府作出《关于国有土地上房屋补偿决定书》，决定对李某名下的房屋实施征收，按照《国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，实行货币补偿或产权调换或棚户区改造货币化政府统筹安置方式，被征收人可以选择三种方式之一。区政府将补偿决定送达李某之后，李某不服该补偿决定提起行政诉讼。
 

法律分析
 

本案中，关于评估机构的选定及评估报告的形成是否合法？
 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
 

北京吴少博律师事务所认为，本案中区政府采取向房地产价格评估机构发送电子邮件、组织网络报名、筛选审核、进行公示的方式，最终选定三家评估公司，限缩了被征收人可以选择评估机构的范围，也未组织协商与随机选定的程序，不符合上述法律法规的规定。但是，从行政效率原则角度考虑，本案涉及房屋征收范围较大、被征收人户数众多，由房地产评估机构主动报名加上政府审核的程序，可以增加选定具有相应资质与能力评估机构的成功率但限缩了被征收人主动选择评估机构的权利，其程序不合法；但涉案评估报告在评估机构与评估人员的资质，评估时点、评估原则、评估方法等方面均符合房屋征收评估办法的相关规定，且估价结果系估价对象在依法最高最佳利用下的价值，保护了被征收人合法权益，赋予了被征收人提出异议的权利，从根本上未影响被征收人的实体权利。
 

另外，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款规定：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。第二十二条规定：被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。本案中，评估机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用合理的估价方法，作出的评估报告，确定了相应的房屋价值，与评估办法规定的各项评估因素相符。李某若对评估结果有异议应根据上述法律规定向评估机构申请复核或向评估专家委员会申请鉴定。事实上是其虽在法定期限内申请复核评估，但收到复核评估申请书的答复后并未向评估专家委员会申请鉴定，应视为放弃了相关的救济途径并认可该评估价格。
 

区政府作出房屋征收补偿决定程序是否合法？
 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》地二十一条第一款规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。区政府依据制定的补偿方案及房地产估价报告，对被征收人的房屋补偿提供了货币补偿、房屋产权调换、棚户区改造货币化政府统筹安置三种补偿方式，被征收人可自行选择其一，符合法律规定，较为充分地保障了被征收人的选择权。
 

区政府用于异地安置的房屋最初是保障性安居工程，但通过办理缴纳土地出让金等手续，已是具有商品房预售许可证的商品房。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定：除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。本案中，区政府按照评估机构的房地产估价结果确定安置房的市场价值，符合法律规定。双方就补偿问题达不成协议的情况下，区政府以评估报告确定的房屋价值为依据作出征收补偿决定的作法，符合法律规定。