拆违案件中，房屋所有权人与实际使用人不是同一人，如何处理？

案情概述

2006年，罗某建了3栋房子，每栋四层，总面积两千多平方米。2016年，城管局经过立案询问、现场勘验检查，并请住房和城乡建设局、城乡规划局协助调查，认定罗某在2006年所建的房子没有办理建设工程规划许可证属于违法建设。在履行告知听证、处罚前告知后，向罗某下达了处罚决定书，责令其自行拆除，罗某逾期未履行。城管局遂在履行了公告、催告程序后经向区政府请示下达强制拆除决定书，于一个月后将房屋拆除。

值得一提的是，2008年刘某购买了罗某的一处房屋并居住（其中的两百多平），是涉案房屋的实际使用人，房屋被强制拆除后刘某认为其购买了涉案房屋系该房屋的所有权人，强制拆除行为侵犯了其合法权益，遂将街道办、城管局、区政府诉至法院。

法院裁判

一审法院认为刘某作为被拆除房屋的实际居住人，与强制拆除行为具有利害关系自不必多说，但城管局对涉案房屋的强制拆除行为事实清楚，程序合法，且刘志并未提供合法房屋产权证明，所以判决驳回刘某诉讼请求。

二审法院认为根据《城市规划法》第四十条规定，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的处罚对象是违法建设的建设者。本案中的处罚决定、拆除决定均是针对建设者罗某作出的且在程序上不存在违法之处，对刘某的诉讼请求不予支持。

再审法院认为刘某与被诉强制拆除房屋行为之间具有法律上的利害关系；城管局强制拆除房屋的法律行为因未考虑实际使用人刘某的权利在程序上存在违法之处；刘某主张的屋内财产损失因强制拆除行为引发不能因再审申请人不持有房屋所有权证就否认其对于居住房屋内自身财产权利的享有和主张，故指令二审法院再审。

法律分析

实践中，在遇到违法建筑的所有人与使用人不是同一人的情形时应该如何处理？本案中，刘某的权利确确实实受到了影响，如何维权？

城管局的行政处罚决定、催告、公告、强制执行决定等程序都是针对罗某作出的，而案涉被强制拆除房屋的实际居住人是刘某，并非罗某，因房屋强制拆除受到实际影响的也是刘某。行政机关在处理违法建筑的法律关系中，应针对不同情况进行相应处置，主要分为两种情况：

一是，对于正在进行建设的违法建筑，可对违法建设者予以处罚。

二是，对于违法建筑已经建成多年并已出售的情况，由于行政机关实施强制拆除时已经产生了新的权利人，即除了违法建筑的建设者外还有违法建筑的实际居住、使用人。因此，行政机关对于违法建筑采取强制拆除的处理方式实际上直接影响的是购买该违法建筑并居住使用的利害关系人，对违法建筑原建设者的影响可能已经微乎其微了。在此情况下，行政机关在作出对违法建筑的处理时，必须考虑到直接受到该行政处理行为实际影响的利害关系人的正当权益。

本案中，涉及到对违法建筑的处理上，即使刘某没有实际取得案涉房屋的房屋所有权证，但其作为房屋的实际居住使用人，应当享有对涉及该房屋相关处理决定的知情权、陈述权和申辩权，这是行政法赋予利害关系人的正当权利。

而且，经过本院对双方当事人的询问了解到，本案被申请人颍州区城管局在实施强制拆除房屋行为之前，曾对案涉房屋相关情况进行过调查，知道案涉房屋的建设者和实际居住人并非同一人。在此情况下，被申请人颍州区城管局无论是作出处罚决定还是强制拆除决定，都应当将与案涉房屋的相关决定告知再审申请人，以保障其主张合法权益的权利和机会。