“拆迁方”常用的心理战术，你知道多少

(一)强制拆除威胁

拆迁方在拆迁过程中最惯用，也是最有力度的心理战术就是威胁强制拆除，虽然在政府维稳的压力下，拆迁方不可能在同一个项目中大量的使用强制拆除手段，但是，这并不妨碍拆迁方经常使用 “威胁被强制拆除”作为心理施压的手段。

很多被拆迁企业包括一些大型企业的经营者都是第一次经历拆迁，对于突破什么样的底线就会被强制拆除迁完全没有概念，拆迁方经常用的一个比喻就是：皮筋只能抻到一定程度，再用力就会断了，来警告被拆迁人不要做过度的抵抗。

因此，权衡利弊，在规避强制拆除风险的前提下实现利益最大化是每一个被拆迁人很矛盾的心理煎熬，拆迁方正是利用被拆迁企业对控制风险的现实需求，以对强制拆除及强制拆除后果不可预知的心理恐慌，害怕陷入企业被强制拆除后维权被动的局面，在拆迁后期不断地发起强制拆除威胁的心理攻势，使强制拆除成为悬在被拆迁人头上的一把利剑，虽然最后大多数情况是这把利剑并没有真正掉下来，但是很多被拆迁人已经在这种心理攻势下屈服了。

(二)置之不理

拆迁进行到一定程度，尤其是拆迁到了剩余户数不多的后期，如果你始终不向拆迁方妥协，有可能拆迁方会突然转变态度，告诉你：再不签字我们就放着，不拆你的房子，不用这块地，不把你列为本次拆迁范围了，水电不通，我看你怎么办?我看你还怎么这里经营下去。

我们不禁要问：拆迁范围是你们拆迁的工作人员就能确定的吗?你说拆就拆，说不拆就不拆吗?有那么大的随意行吗?不是一直说政策是政府定，不能变，怎么现在说变就变了?那还要规划来干什么?

其实拆迁方的意思很明显，无非就是要让你感觉：在这里不仅无法正常的生产经营，以后你也拿不到补偿了。根本目的就是让被拆迁人感到心慌，主动来找拆迁方，主动妥协。因为一般的拆迁户在坚持一两年以后，长期的心理紧张、疲惫，承受能力都已经到了一个临界点，如果在这个时候告诉他不用这块地了，无疑暗示他前期的所有努力都白费了，所有不少人会在这个环节妥协了。

在根据我们律师多年的经验总结，所谓的置之不理，不用这块地的说法更多的是拆迁人的一种心理战，往往到最后还是要用，还是要谈补偿的。但是看不穿这一点的人，就会在这一轮的较量中败下阵来。

(三)略施恩惠

拆迁方所委托的拆迁公司常年从事拆迁行业，虽然素质不高，但对于如何准确把握被拆迁人的心态及如何应对各种不同的被拆迁人，他们有着很丰富的经验。近几年，随着拆迁导致的社会矛盾不断激化，拆迁前期的工作手法相对没有那么粗暴，开始变得越来越注意技巧，也越来越隐蔽。

我们曾在一个拆迁项目里看到很奇怪的现象，奖励期到来以前村民们都排着队连夜签约，非常积极，整个项目在短期内签约率特别高，也就是说，拆迁方的工作很有成果，但是据我们所知，这个项目的补偿标准并不是特别高。

后来，几经了解才知道，这里面是有文章的，原来拆迁方在入户测量的时候，几乎每户都多量了一些平米数，或者在拆迁员的帮忙下，每户都得到了一些政策以外的好处，比如是不够条件的大病补助、困难户补助的，都给算上，或者是没有营业执照的，最后补办一个也拿到了停产停业损失。

如果你认为遇到了大好人，拆迁员是真心为被拆迁人着想，那你就错了，因为这些额外的收益都是有条件的，就是必须在奖励期之前签约。如果你迟迟不签字，拆迁员就会暗示你，以后我不负责你们的拆迁工作了，换人以后这些可能都会没有保证了。

于是，就出现了前面提到的连夜排队签约。看到这里，相信你也能明白，这只是拆迁方的工作策略，利用人爱占便宜的心理，略施小恩小惠，以达到短期内快速签约的目的。

虽然拆迁方的这个招数大多在农村住宅的被拆迁人上使用，但是其中的道理是所有被拆迁人共勉的：拆迁方与被拆迁人站在天生的利益对立面，所以，不要指望任何拆迁方帮你实现利益最大化，自己的权益，只能靠自己争取。

(四)首轮给予极低的报价

正常的拆迁都是先公布补偿的政策，然后在这个政策的基础上进行评估，双方再就评估价格进行协商，但是这两年随着拆迁中违法程度的加深，很多项目根本不公布拆迁或征收公告，不公开公布补偿政策，也没有评估报告，然后直接给被拆迁人报一个极低的补偿价格，或者只有一个没有盖章的评估报告，这个评估报告也只是给你看一眼然后就收回去，然后再在这个价格的基础上双方进行协商。

一开始我们律师也很奇怪，不知道拆迁人的真实用意，一个价值一千万的企业政府为什么敢报价一百万甚至是几十万。后来经过几个回合的谈判，我们开始慢慢理解拆迁人的真实目的所在，在这里，给大家说一个办案过程中遇到的案例。

一个山东某地的加油站有两千平左右的国有商业用地，因为是2000年左右建的，只取得了建设用地规划许可证，没有办理房产证。这个加油站取得了所有的合法经营证照，包括经营加油站的特许经营许可。在2006年，中石化曾经出价六百万想收购这个加油站，因为双方价格最终没有谈妥搁浅。2012年的时候，这个加油站遇到拆迁，拆迁人没有给任何评估报告，直接以该加油站没有取得建设工程规划证和施工许可证为由定性为违章，然后象征性的给予了40万左右的地上物补助。40万的补偿价格和2006年中石油600万的收购价格，简直是差了天和地，这里还没有计算600万收购价格因为房地产市场的变化从2006年到2012年发生的变化。加油站的经营者找到我们的时候手足无措，他们非常不解为什么政府能给出这么低的价格，甚至已经不知道自己的这个加油站真正应该值多少钱。

后来随着双方接触、谈判的深入，拆迁人多次暗示：你想要多少钱，你可以提，双方还有很大的可谈空间。但同时又表示，2006年中石化的收购价格不具有任何可比性，不要在这个基础上进行考虑。

至此，我们开始慢慢明白，其实拆迁人首轮极低的报价存在一个很大的弹性空间，他的真实用意在于彻底的打压你的心意预期，让你不敢对自己的企业进行合理估价，不敢要价，然后在他报价的基础上，经过反复谈判，反复斗争，最后双方达成的价格有可能翻了几倍甚至是十倍，让你感觉已经取得了很大的胜利，但是，这个价格实际上仍然远远低于合理的市场补偿价格，因为在这个过程中你所参照的谈判补偿价格是他的首轮报价，而不是你最初对企业的合理估价。