无奈签订不公拆迁协议，靠它挽回巨额损失：企业万务重视评估程序

前言：街道办违法征收集体土地上企业，没有任何征地审批文件；企业主身陷刑事案件，拆迁时正处于取保候审期间；厂房价值评估二百三十余万元，拆迁协议上的补偿数额仅有三十万；从厂房被拆迁、资产被变卖，到最终争取到应得补偿，从三十万到两百三十万，补偿款数额大幅变动的背后，起决定性作用的，正是看似不起眼的评估结果。
 
案例概述

中峰（化名）公司是河南省某县石油化工类企业，厂房占地逾八亩，是当地的纳税先进企业，从设立到生产经营期间都深受当地政府的重视。2004年，企业被纳入拆迁范围。

街道拆迁办指派的评估人员刚对企业资产进行过现场勘查评估作业，双方仍就拆迁补偿安置问题进行协商期间，企业突然收到当地县国土资源局作出的案涉《非法占地行政处罚决定书》，被指八亩厂房用地均为非法占地，地上建筑设施被予没收。

祸不单行地，中峰公司刚就该行政处罚决定申请政府行政复议，企业负责人就因被指涉嫌偷税漏税被控制，企业遭到拆迁前后，其正处于一审上诉，被采取取保候审措施期间。

重重乱象叠加的情况下，街道拆迁办负责人匆匆与中峰公司委托代理人签订了案涉《拆迁补偿协议》，协议中约定，拆迁办一次性给付中峰公司三十万元的拆迁补偿款，中峰公司于约定日期前将动产搬离案涉厂房，剩余固定资产归拆迁办所有——根据不完全评估明细表显示价值两百余万元的资产。

签约搬迁完成后，街道拆迁办一气呵成地将中峰公司的案拆迁、变卖，中峰公司此时拿到的补偿，仅仅是拆迁协议中的三十万，用来安置企业员工尚且不够。

违法占地、涉嫌偷税，一顶顶帽子扣在中峰公司头上，太多的“把柄”被抓在拆迁方手里，中峰公司在受到严重的心理压迫的情况下，只有签字一个选择。很快地，在公司被拆迁变卖后不久，直指企业违法占的地行政处罚决定被复议机关裁定撤销，企业负责人也顺利脱罪。

除了企业被迫关停、被迫承受巨额损失之外，一切似乎都归于平静。然而中峰公司在缓过一口气之后意识到，自己根本就没有违法占地，企业负责人也根本不存在偷税漏税的违法犯罪行为，企业不应当无故承受如此大的损失和打击。穷途末路的情况下，企业负责人意识到，委托企业拆迁律师介入维权才是眼下最简捷有效的维权办法。
在这个案件中，拆迁方的破绽非常明显。

首先，律师在接办案件后第一时间提交政府信息公开申请，借此了解到该拆迁项目并无相关征地审批手续，属于违法征地；其次，拆迁方在没有任何相关审批手续的情况下与企业签订拆迁协议，对企业厂房资产进行拆迁变卖，缺乏法律依据，给企业造成严重损失，应予赔偿；最后，拆迁方以明显不合理的补偿价格，在企业明显承受种种心理胁迫的情况下，迫使企业签订不符合其真实意思表示且显失公平的拆迁协议，且该协议明显违反法律、行政法规的强制性规定，该协议当属无效。

在律师的帮助下，企业通过行政诉讼途径，确认了街道拆迁办征地拆迁行为违法，并确认了拆迁协议无效。在追究拆迁方赔偿责任时，由于厂房资产等早已被拆迁变卖，难以确认中峰公司的实际损失，最终，在律师的帮助下，中峰公司取得了当初的拆迁评估明细表，依据该评估结果取得了两百余万元的损失赔偿。
 
律师说法

该案的实际办理过程历时较长，尽管我们如今可以简言片语去描述维权胜利的结果，但实际维权过程充满了艰辛，而在这个案件中，确认拆迁方拆迁违法、确认显失公平的拆迁协议无效之外，对企业最终争取到补偿影响最为深远的，还是那份评估结果。

我们一直向企业强调重视拆迁评估程序，就是因为一旦企业遭到强制拆除，能够在后续争取补偿/赔偿阶段证明企业资产价值和损失标准，并易于被法庭采信的，就是相关评估报告。如果企业遭到强制拆除，无法确定实际损失，又缺乏企业具体资产评估明细统计的，企业能争取到的补偿和赔偿很可能会因此大幅降低。评估结果和资产明细是企业能够证明自身损失的重要证据材料。

实际上在该案中，拆迁方直接指派评估机构（人员）对企业进行评估的做法也是违反相关规定的。征地拆迁评估机构应由被拆迁人通过协商、抽签、摇号等方式进行选定。正处于评估程序阶段的企业应当对这一点提起重视。

在确认评估机构之余，我们也要提醒企业，注意评估机构（人员）进行实地勘察时所做的资产明细统计，和出具的评估报告。

一方面，评估结果直接影响着企业的拆迁补偿数额，是企业提出补偿数额要求的最有力支撑；另一方面，一旦企业日后遭到强制拆除，未来得及保留相关证据，评估机构作出的明细表和评估报告，就是证明企业价值和损失的最直观证据，在企业申请行政赔偿时也将起着重要影响作用。

许多实践案例表明，评估程序对企业后续进行拆迁维权往往有着至关重要的作用，故而，企业一定不能忽视选择拆迁评估机构的权利，积极参与到机构的选定中去，且一定要明确对自己进行拆迁评估的机构和人员到底是是谁，确认明细表和评估报告内容属实无误，这对企业在必要的情况下针对评估结果申请复核评估或专家委员会鉴定也有重要的铺垫作用。

如果有企业正面临不公拆迁补偿，或在申请行政赔偿阶段因无法证明企业损失而陷入维权僵局的，可以考虑从评估入手打破僵局，将维权拉回正轨；对于实际案情较为复杂的，可以直接委托专业企业拆迁律师介入，及早为企业争取到足额补偿，避免企业因过于漫长的维权时间而进一步被拖垮。