视频 | 企业拆迁维权依据篇01.土地征收和房屋拆法定程序

拆迁补偿的争取是一个情理与依据并重的过程，如何充分利用法律，找到自身合法性的依据，在斗争的过程中做到应对自如，有理有据，需要我们对于拆迁的程序和相关的文件有充分的了解。这一篇我们将对拆迁的法定程序、手续和经常遇到的合法性问题进行分析，在“知己”之后，做到“知彼”。

 

一、 土地征收和房屋拆迁的法定程序

 

随着2011年《国有土地上房屋征收补偿条例》出台，国有土地上的房屋征收标准和程序基本趋于完善，对于征收具体的程序和标准都有所规定。而由于集体土地上至今仍未出台相应的补偿条例，所以目前集体土地的征收仍以《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等做为法律依据，配合《城乡规划法》及各省出台的相应条例，形成了土地征收和房屋拆迁整体的法律规范体系。

其具体的土地征收及房屋拆迁的程序、标准如下：

 

（一）国有土地上房屋征收与补偿

1．征收补偿决定与征收补偿方案的决定与公布

国有土地上的房屋征收首先由房屋征收部门拟定征收补偿方案，并报市、县人民政府，由市、县人民政府组织有关部门对征收方案进行讨论并予以公布，以征求公众意见并根据公众意见修改补偿方案。其中征求公众意见的过程不少于30日。当多数被征收人不认可补偿方案时，政府应当组织听证会并对方案再予修改。

在政府做出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位并做到专户储存，专款专用。房屋征收决定作出后，政府应当及时对征收补偿方案、公民行政复议权、公民行政诉讼权等予以公告，并对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查登记。在房屋征收范围确定后是不得在该范围内实施新建、扩建、改建房屋或是改变房屋用途的。对此，房屋征收部门会书面通知有关部门停止办理相关手续，以防止公民采用不当手段增加补偿费用。暂停期限不超过一年。

 

2.征收补偿的范围、方式

新颁布的《国有土地房屋征收条例》对于征收补偿方案也有具体规定：

补偿范围主要包括：被征收房屋的价值补偿、搬迁和临时安置费用补偿、停产停业损失补偿以及补助和奖励办法。其中房屋价值补偿主要参照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，该价值由被征收人协商选定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对该评估价格有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核，仍有异议的可向房地产评估专家委员会申请鉴定。对于停产停业损失的补偿办法各地政策略有不同，主要根据房屋被征收前的效益等因素确定，但具体仍应参照各地征收补偿方案。

在补偿方式方面，当事人可以自主选择房屋产权置换或者货币补偿。对于选择房屋产权置换的被征收人，房屋拆迁部门应当在产权调换房屋交付之前向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。

 

3.补偿协议的签订

在房屋征收部门和被征收人达成合议后，双方应当签订补偿协议，以明确补偿方式、补偿金额、支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等内容。签署协议后，一方当事人不履行约定义务的，另一方当事人可以据协议提起诉讼，以保障自身权益。对于在签约期限内因无法达成合议而未签约或房屋所有权不明的情况，将由作出征收决定的市、县人民政府作出补偿决定，被征收人对此决定不满意的可以提起行政复议或行政诉讼。对于在法定期限内既不复议也不诉讼同时还不搬迁的被征收人，人民政府可以申请法院对其强制执行。

 

（二）集体土地征收与补偿

1.用地的申报和审批

征收集体土地首先需要由市、县国土局研究通过后将拟征地的用途、位置、安置途径、补偿标准等书面告知被征地的集体经济组织，同时通知相关政府部门停止办理有关的房产手续，以防止被征收人通过不当途径增加补偿费用。在送达征地告知后，市、县国土局将对拟征收土地的权属、种类、面积以及土地上附着物权属、种类、数量、等现状进行调查，并将调查结果与集体经济组织成员签字确认。在征地依法报批之前，市、县国土局还需告知被征收方就土地征收补偿标准、安置途径等有申请听证的权利。

随后，市、县国土局就调查及听证结果拟定土地征收方案，包括：项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案以及供地方案。并将该方案报县人民政府，由县人民政府向国务院或省政府上报审批。在征求有关方面意见后，省政府或国务院应当在30日内作出批复。在收到批准文件10日内，被征收土地所在市、县人民政府应当进行征收土地公告。同国有土地征收相类似的是，集体土地征地在报批前也需要将社会保障费用足额缴至财政专户，并做到专户储存，专款专用。

 

2.征收土地公告与补偿

随着征收土地的公告，相应的政府部门（即市、县国土局）应当在公告之日起45日内拟定征地补偿和安置方案并予以公告。该方案还需报市、县人民政府批准并由省国土资源局备案。被征地的集体经济组织及农户等需在公告期内到指定地点办理补偿登记手续，并按有关规定获得补偿。