租赁的房屋属于违建被强制拆除，如何弥补损失？

 

受限于以前法律法规的不完善，以及相关管理的混乱，很多房屋都没有办理完整的批建手续。诸多租赁房屋的企业往往也不仔细核查房屋是否具有相关证件，或是认为手续不齐全的情况十分普遍，出于侥幸心理不予关注。随着近年来整治违法建筑越来越严格，诸多承租户就因租赁的房屋被认定为违建并被强制拆除，遭受了很大的损失。那么这些损失是否需要自行承担，又能向谁寻求补偿呢。

一、执法机关违法执法导致的损失可要求该机关赔偿

根据《国家赔偿法》第四条的规定，行政机关在行使职权侵犯财产权的，受害人有取得赔偿的权利。而在强制拆除中，行政机关应当对房屋内物品逐一核对、清点、登记，分类造册，凡不能立即交与物权人接收的，要将物品提存并妥善保管。

有的地方如浙江，还会专门出台地方政策予以细化，进一步要求强制拆除时必须有公证人员到场，对强制拆除及物品清理过程进行公证。因此，一旦执法机关在强制拆除过程中执法不文明，造成承租人屋内设备等损坏或丢失，就要承担相应的赔偿责任。

值得指出的是，承租人作为强制拆除涉及的利害关系人，除了可主张屋内自身物品的权利以外，也可以针对强制拆除行为本身提起诉讼。

虽然在实务中有的行政机关认为，强制拆除的房屋不属于承租人，事先的处罚决定也是针对房屋建设者，承租人并非行政相对人，不具有利害关系，故而没有针对强制拆除行为本身提起诉讼的权利。

然而根据最高院行政庭出版的行政诉讼法司法解释释义一书的看法，“与具体行政行为有法律上利害关系”是指行政机关的具体行政行为对公民、法人和其他组织的权利义务已经或将会产生实际影响，承租人作为房屋使用人，其使用权自然会因强制拆除而灭失，当然属于具有利害关系，可以提起相应诉讼。因此如果认为执法机关认定违建有误，或是程序违法，承租人也可以提起相应诉讼维护自身权利。

二、因房东隐瞒房屋情况导致的损失可要求房东赔偿

根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，房屋属于违建则订立的租赁合同无效。又根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从这个角度讲，如果因为房东故意隐瞒房屋合法性导致承租人受损的，应该承担相应侵权责任。

具体来说，首先承租人有权要求出租人退还所缴纳的押金、租赁保证金等合同约定的费用。

那么有人会进一步想，既然合同无效，是否租金也应当予以退回，虽然从上述角度看，租金是应当退回的，但是实际上考虑到承租人毕竟实际使用房屋并获益，如果再由承租人收回全部租金，不承担任何费用，未免显失公平。

因此《房屋租赁合同解释》第五条就规定，虽然出租人不能收取房租，但是可以按照合同约定的房租标准收取承租人使用房屋期间的占有使用费，这样一来一回，实际上导致了承租人不能要求退回租金的结果。

但是这也导致了另一个问题，那就是执法机关实施强制拆除前往往会下发各类处罚单据，有些承租人由此得知房屋面临强制拆除时就会选择不再支付房租，然而实际上无论房屋合法与否，房东仍然可以要求承租人补足欠缴的房屋使用费，对此不应当存有侥幸心理。

此外，商业性用房的租赁中，租户在接收房屋后出于经营需要，一般都会进行相应的装饰装修。合同被认定无效后，对于已经与房屋形成附合的部分，因强制拆除导致损毁，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

一般人可能会奇怪，房屋没有办理合法手续是出租人的过错，承租人有什么错呢，实际上，承租人在签订合同时就负有审查房屋是否具有合法手续的审慎义务，因此会因未尽到该义务承担次要责任。这也是告诫广大承租人，在签订合同前不能马虎。

★.还有一点值得注意的是，《房屋租赁合同解释》第十三条规定——

出租人未同意装修或扩建而承租人自行实施的，其损失由承租人承担。但是以常理来看，租赁房屋用于商业经营的，对房屋进行装饰装修以便开展经营活动有合理性，因此法院通常认为除非出租人能够提供反证据，否则应当推定出租人是默示同意。

★.对于企业租赁房屋的情况来说，因厂房被强制拆除导致的停工、遣散员工等损失，也可以向房东进行主张。

但是此处的难点在于举证，即停产停业的损失法院通常要参照之前的纳税额等指标计算，员工遣散费也同样需要提供包括社保缴费记录等在内的各类单据。而对于中小型民营企业来说，各方面台账不齐全，往往很难证明自己的损失，因此在事先的经营过程中就需要格外注意账目、单据的处理。

三、征收背景下房屋强制拆除的特殊之处

强制拆除还涉及到一个比较常见的情形就是因政府征收拆迁导致。

在具有征收背景的强制拆除情况下，对于承租人有一点值得注意，那就是征收补偿的分配。具体来说，征收方在征收经营类房屋时，还会按规定补偿停产停业损失、搬迁费和临时安置费等费用。

从道理上讲，出租人并不实际使用房屋，也就不存在因为停产停业、搬迁、临时安置导致的损失，而是由房屋的实际使用人即承租人承担相应损失，因此征收方的相关补偿也应当实际补偿给承租人。同时由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有将承租人列为被征收人，因此虽然实情中政府为了妥善解决征收问题，有时愿意让承租人参与征收谈判等相关事项，但是从法律上看，承租人是不应直接向征收方主张权利的。因此待出租人获得征收补偿后，承租人再行向出租人主张权利更为合理。

在这种情况下，由于各项损失补偿的计算都有迹可循，即使承租人像前文说的无法举证自身真实损失，但也可根据征收方的计算标准向出租人进行主张分割补偿款。

★.值得注意的是——

有些法院对此观点不甚同意，这些法院认为，承租人既然不是被征收人，分割补偿款也就缺乏法律依据，如果想要弥补自身损失，就应当向出租人提起侵权之诉，举证自身实际损失，由出租人予以赔偿，至于实际数额是低于出租人获得的补偿亦或有所超出都在所不论，将征收补偿与搬迁损失完全分开。也有的地方如重庆对于征收有不同的规定，即明确承租人可与出租人自行协商补偿的分配，为承租人参与分割补偿提供了依据。

对于没有这种地方规定的情况，也不尽然是坏事。如我们在承办案件中就遇到过，征收方对出租人的补偿共80余万元，但是由于承租企业相对正规，各方面的证据相对齐全，通过主张侵权赔偿，法院最后判决出租人赔偿100万元，超出了征收补偿的数额。

因此在征收背景下，承租人究竟是向出租人主张实际的损失赔偿，还是分割征收补偿款，要从实际案情出发，审慎选择，判决结果可能截然不同。

本文由吴少博律师事务所 段明昊律师原创