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警惕:拆迁中村委会与承租人解除租赁合同的真实目的何在?

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2018-08-16   咨询热线:400-155-0888
 

拆迁中村委会与承租人解除租赁合同的真实目的何在?

案情导读:湖南省襄阳市某村的李先生曾经是当地的一名村干部。改革开放初期,为响应国家号召带领村民致富增收,李先生一手创办了村办企业——襄阳市某养殖厂,但经营效益一直不佳。后来该养殖场经过企业改制,2001年卸任的李先生不忍看自己辛苦创办的企业就此走向终点,遂与村委会协商承担该厂以前的债务,带领职工自负盈亏接收了该厂,新养殖场在旧址成立,至此,工厂彻底和村集体脱离了干系。2015年由于城市发展规划所需,李先生的工厂所在地列入了拆迁改造的地块范围内。2016年年初,村委会便开始与李先生洽谈拆迁补偿事宜,但是由于补偿数额过低,双方一直没能达成合意,谈判一时陷入僵局。2017年11月,村委会突然一纸诉状将该养殖场告上法庭,起诉解除与养殖场的租赁关系。

拆迁过程中我们会遇到各种情况,特别是在补偿协议商谈达不成一致意见时,这时拆迁方会想各种办法和借口来促使企业签订补偿协议,或者说达到拆迁的目的,其最终目的就是要压低补偿,节省财政开支。比如审查企业的合法性,有没有违法用地?有没有规划审批手续,是否属于违章建筑?有无合法的经营手续,比如有无工商执照等?有无环评手续?是否依法纳税?甚至是消防合不合格?或者把你从被拆迁人地位变成承租人,将你排除在外等。实在是找不到企业违法之处,就以拆违促拆迁的形式逼迫拆迁等,甚至可以毫不夸张的说就是没事找事!

对于企业拆迁,国家法律规定:依法应当给予合理补偿。

参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;(这里的房屋价值包括土地的补偿)

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

这里我们可以看出,企业拆迁除了要补偿厂房、机器设备、搬迁费之外,其中还有一个很重要的补偿项目就是停产停业损失的补偿。当然本案中厂房已经过企业改制,不再属于租赁性质。但是如果属于租赁性质的话,这里要注意划分相关拆迁补偿的利益分割问题。

第一要看当初租赁协议是否约定了如遇拆迁的利益分割问题。

第二对于房东来说,只有厂房本身的重置成本价减去使用年限的补偿是属于房东的。剩余部分比如装修、添加的附属物、机器设备、停产停业损失都是属于实际经营人也就是承租人的。

但是这里最重要的一点就是拆迁方一般是和真正的被拆迁人来谈的,他是不会和承租人来谈的。

本案中村委会起诉李某请求法院解除租赁协议的目的正在于此,就是为了把李某合法的土地使用权利变更为与村委会就厂房、土地的不定期租赁关系,如果法院支持了村委会的诉讼请求,那么李某就被彻底排除在了征地拆迁的谈判桌之外,并且李某还要为此支付巨额租赁费。这才是村委会或者说拆迁方真正的阴谋所在!

如果村委会的阴谋得逞,本属于被拆迁人李某的补偿利益就会被所谓的房东村委会分割,补偿数额大大降低,这时拆迁方压低补偿的目的就达到了,这时李某的损失是巨大的。

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