以拆违代拆迁不合法，但是低成本的企业拆迁

　　在企业拆迁的案件中，拆迁双方的分歧主要集中在拆迁补偿上，企业肯定是想多拿点补偿，拆迁方因为项目预算等原因也是千方百计的想少给点。既然双方的立场和诉求是天然对立的，那就只能坐下来谈条件谈协议谈补偿了，所以吴少博律师事务所（免费咨询：010-61057018）在往期文章里讲了很多关于如何与拆迁方谈判，如何评估拆迁损失，如何计算停产停业损失等等，但是在实际的操作中，不管是企业还是律师都意识到一个问题，以上的这些都是建立在拆迁方愿意坐下来跟你谈，双方自然是可以在谈判框架内你来我往，斗的不亦乐乎。如果作为强势一方的相关拆迁单位、政府跳出这个框架举起拳头，企业又该如何招架呢？

 

　　企业拆迁有一个显著的特点，就是体量庞大，不同于居民房屋拆迁，拆个一间房，有多少东西一目了然。一个企业的资产涉及到土地、厂房、机器设备、营业利润等多个方面，谈起拆迁补偿来少则百万多则上亿。所以很多时候作为拆迁方的政府不愿意谈补偿，因为他出不起或者不愿意出这个钱，但是为了发展和建设又不得不拆，这个时候就只能从别处着手，争取少赔甚至不赔，最常见的手段就是以拆违代拆迁。

　　以拆违代拆迁，顾名思义，就是打着拆除违章建筑的名义来对企业进行拆迁。我们代理过很多这种案子，一个企业在当地经营了十几二十年了，突然有一天政府工作人员找上门来说你们这个厂房是违章建筑，已经被航拍下来了，限你们多少日内自行拆除，否则就要被强制拆除。接到这个通知，企业往往是不知所措，经营这么多年了，现在说违章就违章了。

 

　　这里就不得不说一下违章建筑的定义了，什么样的建筑是违章建筑呢？根据法律上的定义，一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。所以对企业来说，厂房是不是属于违章建筑很好鉴别出来，这也是为什么当政府以拆违的名义对企业进行拆迁的时候，企业主们总是有苦说不出，因为种种原因，很多企业的厂房有部分或者全部没有相关的产权证明，按照认定标准来看，确实是属于违章建筑。现在相关部门要给几百万甚至上亿的企业当违章建筑拆除了还一分钱不赔，企业主们虽然不懂法律，但是也知道这事不合理，北京吴少博律师事务所（免费咨询：010-61057018）结合自身十年企业拆迁维权经验，为大家分析以拆违代拆迁的不合理之处。

 

　　首先要讲的是适用法律的问题。很多企业厂房被划为违章建筑的依据都是违反了建设工程规划许可证的相关规定，但是企业主们不知道的是，这个规定的法律依据《城乡规划法》是2008才开始实施的，在这之前适用的是《城市规划法》，二者并不是同一标准。如果企业的建筑是在2008年以前建设完工的，以《城乡规划法》的标准来认定为违章建筑是不符合法律规定的。同时，乡村在2008年以后才开始有规划，简单的用《城乡规划法》来甄别所有建筑是否违章是不合理的。

 

　　第二点，不是说没有相关证件的建筑就是违章建筑。很多企业的建设选址、用地、竣工验收等程序都走完了，就差最后一步的房产证或者建设工程规划许可证，但是从法律上说只要没有建设工程规划许可证的就是违章建筑。同样的，如果企业其他手续齐全就差一个施工许可证，它也是违章建筑吗？也必须要予以拆除吗？律师认为它也是企业资产和社会财富的一部分，这种情况应该是责令改正、补齐手续，如果责令罚款等都达不到预期效果甚至是有碍市容市貌和使用安全，才可以进行拆除，然而在实践中拆迁方更多的却是抓住某一程序不齐全直接予以全部拆除。

 

　　第三点，取得政府认可或者默认的建筑不能被认定为违章建筑。比如我们代理过的某加工企业，是二十一世纪初地方政府为了发展本地经济招商引资而来的，在从政府手里租赁的集体土地上自建厂房用于生产经营，并且从政府出拿到了营业执照以及税收和政策补贴。也就是说，虽然该企业没有拿到相关的建筑许可证件，但是企业的建筑是经过招商引资和政府鼓励支持的，因为招商引资的前置行为就是拆迁方即政府允许、认可、鼓励建设经营，并且在很长时间内在当地持续经营，为地方经济建设和就业作出了贡献，是可以看出地方政府对企业合法性的认可，否则放任违法企业就地经营十几年显然是不合理的。

 

　　以上是律师从法律上对于违章建筑认定问题不合理之处的分析，同时律师提醒企业主们，不管企业的建筑是否真的是违章建筑，拆迁方要对其进行拆除，都需要严格的按照《行政强制法》相关的规定来执行，而不是简单的一句属于违章建筑就能够拆了的。

 

　　拆迁方试图以拆违代拆迁，首先要做的是调查询问、现场勘查，核实规划情况，然后才能下达限期拆除通知书，之后是听证会和送达等程序，都是有着明确的法律规定的。拆迁方如果不遵守这些程序来执行，作出违反法律的决定和行为，企业有权利对其合法性提出质疑。

 

　　另外，吴少博律师事务所还提醒企业主们，限期拆除决定是一项行政行为，根据《行政强制法》的规定，企业在接到通知以后，是可以提起行政复议或者诉讼的，而在这期间，拆迁方无权对通知书涉及的建筑进行拆除。因此，律师建议企业主如果遇到以拆违代拆迁，并且面临强制拆除的时候，要敢于用法律的武器维护自己的权益，以避免企业因拆迁毁于一旦。