【视频】企业拆迁中为什么拆迁方的报价越来越低

今天北京吴少博律师事务所就向各位企业主讲解分析这样一个问题：企业拆迁中，为什么拆迁方的报价越来越低？这是实务中出现的一个客观状况。我所在最近几年中，也非常直观地感受到了这一点，拆迁方的报价越来越低。最初租赁的土地上面建的厂房，拆迁补偿价格可达一千多元一平米，但到现在按照划归违章建筑或禁养关停来讲的话，大概只有两三百元一平米，补偿价格越来越低。所以我们今天就来分析一下，为什么企业拆迁当中，拆迁方的报价越来越低？下文中，北京吴少博律师事务所将从以下五个方面，向各位企业主揭示出这个问题的深刻背景。

第一、拆迁的名目混乱，复杂。名目制定就让拆迁方抓住了给企业主越来越低补偿价格的机会。在此，我们可以总结一下，目前在企业拆迁中的名目有多少，比如功能疏减、拆违建、违法经营、环保关停、禁养区禁养、水源地保护治理等等。上述名目所体现出来的都是拆迁方为达到企业拆迁目的而制定的，而一旦以这种名目来进行拆迁的时候，拆迁方就不需要按照真正的征收拆迁的标准来进行补偿了。因此，拆迁名目的混乱、复杂就给拆迁方制造了很多可以压低企业主补偿价格的机会。例如环保关停，首先要看企业环保合不合格，若不合格，按照《环境保护法》的规定，政府就可以关停。又如禁养区禁养，要看企业有没有环评、有没有排污许可，实际的排污达不达标，进而再看拆不拆除的问题。政府可以让企业主自由选择，但如果选择拆除，补偿价格非常低。然而如果不拆除，企业的养殖用房也改变不成厂房，没有任何意义，没有存续价值。以上种种就给拆迁方制造了很多把补偿价格极度压低的机会。

第二、上级对下级拨付的补偿款项越来越少。因为征收拆迁往往都是强制命令性的、任务考核性的。例如环保关停，无论中央环保督察组还是各省自治区的督察组，都在各地方频繁地进行巡视查处，通常带来的都是强制性的任务。去年五月临沂一下就关停了五十多家钢铁企业，都是很大的钢铁企业，就是因为环保的原因。这种原因导致通常情况下自上而下既没有资金的拨付，并且上边给下边还往往是一种政策性强制性的压力，并且带有任务考核性的。所以说对于拆迁方来说这场补偿的积极性和主动性是没有的，这也造成了对方把补偿价格压低，可能只给企业二三百元一平米的补偿。但这种情况也视企业的状况而定，有些 小散乱污的企业，通常要进行关停，但是有一些完全正规的合法经营生产企业，政府拆迁方在达到关停目的的时候，也要考量应该给与企业正规的补偿，这也是很多企业主在进行呼吁的一个问题。

第三、环保禁养出于非拿地的目的。拆迁方进行拆迁，被拆迁方却不能因为拆迁而达到获益的目的。这样他的主观能动性就非常低，一些环保禁养，就是一拆了之、一关了之，没有补偿。但是对于政府职能部门而言，同样也有利益驱使。没有利益的获得，进而主观能动性就非常低，以前征收拆迁，都是因为政府要拿这个地方进行获利，进行土地重新利用，进行招拍挂。获益之后，对方可以给予企业补偿，或者获益前，预期利益已经非常高了，此时对方才有主观能动性，愿意去给企业补偿。但在实务当中遇到这种状况，对方给出的名目通常是土地指标的置换，比如企业被征收地块是耕地，政府在别的地方置换出工业用地，但是往往在实务当中吧，大部分这种土地置换都没有收益，也就是一拆了之，作为企业主来说，没有收益。这就好像做生意，没有收益就没有主观能动性。

第四、企业自身的短板非常多。例如，很多企业确实存在小散乱污的情况：没有环评，没有排污，没有排污条件、没有环保设施、消防不达标、存在各种违建等等。企业自身的短板非常多，反而容易被拆迁方利用，利用企业的短板来压低补偿价格。对此，本文不做过多赘述。相信广大企业主在实务中都碰到过，都有深切的体会。企业的短板越多，对方想法设法压低补偿价格的砝码就越高，对企业施加的强制力也越强。

第五、拆迁方的策略，造成企业主心理因素的夸张。举例来说，假如拆迁方最终想给到的补偿价格是五块钱，那么是从一块钱涨到五块钱，企业主的心理承受舒服，还是从四块钱涨到五块钱，企业主的心理承受更好呢。从一块钱涨到五块钱，补偿价格涨了五倍，有些企业认为已经涨了五倍，心理感觉差不多了。但是通常这种企业是比较糊涂的，自己也不知道究竟应该争取多少钱，自己也不清楚企业到底应该值多少钱，单纯的认为涨了五倍已经可以了，双方的砝码已经平衡了。但是如果拆迁方的补偿价格从四块钱开始给起，涨到五块钱，才涨了百分之二十，那么企业主就会感觉好像意义不大。这也就是对方一开始为什么要压低补偿价格的原因，都是为了给企业产生一种心理错位，从而造成企业主错误的心理认知。补偿涨了五倍，往往接受的程度就高，仅仅涨了百分之二十，反而接受程度就低。

综上所述，便是从上述五个方面，向各位企业主分析解读的“企业拆迁当中，为什么拆迁方的报价越来越低！”