【案例解读】长春轨道交通公司菜市街改造征收项目案例分析

【导读】
长春BZ轨道交通公司有集体建设用地17 495.3平方米，厂房面积4066.2平方米，全套地铁、轻轨转向架及准高速和高速铁路客车专用橡胶减振制品生产线。因其所在的菜市街改造，长春BZ轨道交通公司成为被征收拆迁主体。
当下，依照长春BZ轨道交通公司提供的吉林省共建伟业房地产估价有限责任公司于2013年4月26日做出的《征收评估咨询报告单》等资料，被征收人长春BZ轨道交通公司面临两大问题。第一，菜市街改造项目尚未发布征收公告及补偿安置方案，依照现有法律法规及长春市非住宅房屋、集体土地上房屋拆迁政策，该公司能够获得的补偿范围、补偿标准如何确定。第二，关于评估方法的选定。2010年、2013年，征收方委托的评估机构均以成本法对长春BZ轨道交通公司进行征收补偿评估。本所律师认为该方法严重低估了长春BZ交通公司的价值，没有综合考虑历史遗留问题以及长春BZ 交通公司的行业特点及市场地位的特殊性。
    本文通过对长春轨道交通菜市街改造征收项目的案情分析，介绍了我所专业律师介入后，采用正确的征收补偿方法使得被征收改造项目公司的利益得以最大化维护。
     关键词：长春轨道交通公司；菜市街；改造；征收项目

【案情介绍】
长春BZ轨道交通公司属于铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，细化行业属于铁路机车车辆配件制造业。长春BZ轨道交通公司是一家自主研发、具有国际先进水平的地铁、轻轨转向架及准高速和高速铁路客车用橡胶减振制品专业制造企业。2005年，长春BZ轨道交通公司实际控制人宽城区政协委员通过受让方式取得“集体土地建设用地使用证”下的集体建用地使用权以及1426平方米是地上建筑物所有权。后由于生产经营需要，长春BZ轨道交通公司改、扩建了部分厂房，共有厂房等4066.2平方米的地上建筑物、附属物、构筑物。
该企业通过近十年来的自主研发，生产的金属与橡胶复合减振制品用橡胶材料、轨道交通车辆转向架用轴箱减振弹簧制造技术、轨道交通车辆转向架用牵引拉杆制造技术、单轨车用辅助轮制造技术、单轨车用安全轮制造等技术均处于国内行业领先地位，并取得了该五项专利，开发的这些产品在地铁、城铁、轻轨等轨道交通行业减振等领域均获得了广泛应用。长春BZ轨道交通公司在行业领先的优势基础上加强营销渠道拓展、提高产品质量并加大研发力度等获得持续稳定盈利。但该公司的被征收补偿方案却不尽人意。
2010年征收方第一次评估的拆迁补偿总额为：10 184 265元。
2013年征收方第二次评估的拆迁总额为:18 832 079元。
上述评估报告依据的采用的评估方法是成本法。

【律师参与】
2016年被征收企业委托我所后，我所综合分析该公司的产品发展现状及发展前景，并结合专业人士的意见，依照合理方法评估，出具的评估意见书测算出被征收企业应获得的征收补偿金额不低于8123.88万元。
1、本案的征收补偿应以能弥补实际损失为宜。
我所律师结合本案的基本情况，分别依照现行法律法规及长春市非住宅房屋、集体土地上房屋拆迁政策，长春BZ轨道交通公司应当获得土地和房屋价值补偿、装修及附属物价值补偿、设备搬迁费用及损失补偿、停产停业损失补偿等费用，补偿标准参照同地段国有土地上房屋市场价值，以能弥补实际损失为宜。
2、法律意见书中明确写明被征收人依法应当补偿的项目。
律师出具的法律意见书认为对征收房屋价值的补偿，应当考虑被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等因素，不得低于房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，除考虑房屋本身的价值外，室内装饰装修以及附属设施价值补偿也应当包括在内。对于搬迁费，除了被征收人选择货币补偿的情况下，征收方应给予因征收房屋造成的不能搬迁的机器设备的损失费用及可搬迁设备的搬迁费用。因该企业规模大，效益好，基于《合同法》的公平原则，应当对被征收人长春BZ轨道交通公司停产停业损失在合理期限内进行 补偿，以弥补其直接停产营业损失。
3、被征收人停产停业合理补偿期限的确定。
本所律师结合多年征收拆迁实务经验以及相关学术成果，根据企业类型、企业规模，综合考虑确定搬迁所需要实际时间，提出停产停业合理补偿期限。据被征收人长春BZ轨道交通公司提供的近几年财务报告，该公司在行业内规模大、效益好，是国内轨道交通橡胶减振制品行业的领先企业。其行业特性和地铁、轻轨等轨道交通作为社会公共品的服务不间断性决定了长春BZ轨道交通公司不能轻易停产，一旦停产将不可避免地导致多个合同违约，产生巨大的经济损失。且这些损失不只是直接损失也包括其停产对各地轨道交通相关配件备品无法及时供应。售后服务因缺乏场地和设备无法及时进行造成的间接经济和对社会公共利益的影响计算在内。结合吉林省内对停产停业损失的补偿基础已确定，即企业的应纳税所得额、企业养老保险缴纳基数平均数，故不同企业间的差异，只能通过停产停业合理补偿期限来调整。根据长春BZ轨道交通公司的情况，建议选取18个月作为其停产停业合理补偿期限。
4、通过现有评估方法进行对比分析，建议采用收益法为主、辅以成本法对被征收人进行评估。
依照《吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见》第6条的规定，吉林省非住宅房屋评估方法通常从成本法、收益法、市场法中进行选择。2010年、2013年征收方委托的评估机构均以成本法对长春BZ轨道交通公司进行征收补偿评估，本所律师认为该方法严重低估了长春BZ轨道交通公司的价值，没有综合考虑历史遗留问题以及长春BZ轨道交通公司的行业特点、市场地位的特殊性。结合被征收人的具体情况及通过对现有评估方法进行对比分析，建议采用收益法为主，辅以成本法对长春BZ轨道交通公司进行评估，使被征收人的利益最大化保障。
2017年因前后两次评估，双方得出的征收补偿金额差距较大。由我所出具的评估意见是在采用法律规定的“收益法”并汇集了评估师、审计师、会计师的专业建议，对被征收企业进行了全面的、完善的合法合理切平颇具价格优势的价值评估。因此经我所介入后，经政府同意，被征收企业又委托吉林某房地产土地咨询评估公司对企业资产进行重新评估，评估总补偿参考价值为5113.52万元。从而使征收企业与政府谈判基础从1800多万元提高到5000多万元。

【案件点评】
本案例通过三次评估价格对比，并提出应依据法律规定，依据《土地管理法》第47条之规定“征收耕地的，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6倍—10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4倍—6倍。”耕地产值就是土地的收益，平均产值倍数就是补偿未来年期。可见，《土地管理法》就是从收益的角度来对耕地补偿进行立法的。则集体建设用地上房屋，如果用于出租、商业经营、生产经营、能够产生稳定收益，就可以用收益法进行评估。
根据国家管理部门的有关规定以及《房地产评估规范》、国际和国内类似交易估价惯例，本所确定按照收益法将收益房地产剔除资本、劳动等要素收益后的纯收益折现，估算长春BZ轨道交通公司所有的集体土地使用权及地上建筑物价值、装修及附属物等经营性资产的价值。
征收补偿中评估方法是关键，评估方法直接决定着评估价格即决定着被征收方的直接补偿价格，是被征收方利益最大化的关键。本案例中，依照《吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见》第6条的规定，吉林省非住宅房屋评估方法通常从成本法、收益法、市场法中进行选择。本次征收中，征收方如果采用成本法对涉案企业进行评估，必将严重低估该公司的价值。

【补充知识】
成本法是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法，具体来说，是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧情况，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。此方法补偿的数额通常远低于市场价值，是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法。
收益法是通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值的估价方法。该方法以预期收益为导向，以预期原理为支撑，即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。
市场法又叫比较法，市场比较法，指通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的估价方法，本质上以市场成交价格为导向，理论依据是替代原理与大数定律，适用于存在较多类似房地产在估价时点近期有交易的情形。