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一亩地卖百万元农民朋友注意了

来源：北京吴少博律师事务所更新时间：2016-10-27 咨询热线：400-155-0888

　在城乡土地二元制的背景下，多年来中国农村的土地并不值钱，但也有例外。

　　国土资源部部长姜大明近期曾在《人民日报》发文称，要审慎稳妥开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，激发农村活力。三项试点工作于2015年启动，目前进展总体顺利。截至今年4月底，共有97宗约1277亩农村集体经营性建设用地入市，总价款达15.7亿元。

　　这里面透露了一个重要信息，就是农村集体经营性建设土地的价格，1277亩地15.7亿元，折合下来大约123万元一亩。

　　姜大明称，入市改革提高了农村建设用地节约集约利用水平，丰富了集体土地所有权实现形式，增强了农民集体和农民群众的获得感。

　　笔者并不太清楚这里的获得感应该如何理解，是指农民收入增加吗?可能不会这么简单。

　　这个过百万元的价格确实比以往增长了很多，虽然远不能与国有土地出让的天价相比，但与较低的征地补偿相比，终归是涨价了。

　　不过上述试点仅仅限于少数几个地区，全国大部分农村土地的价格实现方式仍然没有发生太多变化。

　　话说回来，中国的农村土地到底值多少钱?要想说清这个问题并不简单，中国的土地制度其实很复杂，按所有制来分，有国有土地和集体土地，按土地用途分又有建设用地和农业用地等。这样组合下来就会出现国有建设用地和集体建设用地，国有农业用地和集体农业用地等多种类型的土地，而每一类土地的价格也会大不相同。

　　加之中国幅员辽阔，经济发达程度不一，天南海北（农用地、商住地、工业地）的土地价格也会差别很大，一般而言，像北京（农用地、商住地、工业地）上海（农用地、商住地、工业地）广州（农用地、商住地、工业地）深圳（农用地、商住地、工业地）等发达地区的土地，无论什么类别，大概都会比西部贫困地区的土地贵上一些。

　　当然，这种差别也是容易被理解的，也是容易被外界所接受的。就像人虽然不言贵贱，但出生的家庭条件总有差别。举个例子，北京的一块国有建设用地卖出了天价，青海（农用地、商住地、工业地）的农民们也不会眼红，他们并不会因此而期望自己的农田能多卖几个钱。

　　但总有不好理解，甚至可怕的情况出现。

　　如一个东部大城市的郊区，相邻的两块集体农用地，其中一块被政府征用变成国有建设用地，这里政府征用征收的价格会变成一亩数万元或者更多。此后，这块地又被政府出让给房地产开发商，价格又会可能变成数百万元。

　　注意这里的演变过程：农用地被征收(数万元)政府出让(数百万元)，这里的价格是两个数量级的变化。

　　此外还有一个重要的问题是，这两笔钱会归谁所有?

　　先说数百万元那个钱，由于农用地被征收后就变成了国有土地，既然是国有，出让所获得的资金是不是也是国有?现实是，这个钱除了一部分税金需要上缴国家外，大部分归地方政府所有。像北京上海深圳这种大城市，近几年的土地出让收入一般会在数百亿元的级别上，甚至超过千亿元。

　　再说那个数万元会分给谁?一般认为会全部给那块地的经营者某农民，但实际上情况呢?

　　因为这块地原本是集体农用地，也就是集体所有，农民不过是这块土地经营权的承包者，政府想征地的话，征地款项会经由集体账户再分发给农户，这个过程中，难免会出现村集体或者乡集体截留的情况。

　　 2010年，国土部曾下发《关于进一步做好征地管理工作的通知》，特别强调

　　征地批后实施时，市县国土资源部门要按照确定的征地补偿安置方案，及时足额支付补偿安置费用;应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人，防止和及时纠正截留、挪用征地补偿安置费的问题。

　　政府文件虽然有，但近些年地方上还是经常出现村集体截留征地款的情况，为此而出现的上访事情也时有发生。

　　不过，上访管用吗，难说。

　　不管过程如何，上述这块集体农用地在征用过程中最终获得了一个数万元的价格体现，但与其相邻的那块农用地，因为并不在征收的范围内，它应该值多少钱?

　　我们并不知道。因为它不能买卖，只能自用或转租，且转租后也只能用作农业使用(不能盖房子销售)，东部地区这样的农地转租费用大概会在一亩地一年几百元到千元左右。

　　转租也会有风险，笔者所在的地区就有农户的农地转租，但由于承租人经营不善，已经数年没有支付承租费用。

　　由此来看，差不多的两块地，一块被征用，农户变现数万元，另一块不能买卖只能自用或转租年收千元。两者差距还是比较大。

　　这就是现实，国有土地可以在土地出让过程由交易双方进行定价，而农村土地的价格谁来决定?会是农民吗。

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