吴少博律师：企业拆迁谈判的“五关论”

     今天讲的是“企业拆迁谈判五关谈”，五关就是五个会对拆迁补偿产生重要影响的关口，当然这不是单纯从法律角度去谈的，主要是从客观实践中来谈的。我总结了这么五关：人情关、忽悠关、推进关、冷却关、强制关。可以肯定的说五关过，谈判成，五关不过，最后吃亏。我在代理中小企业拆迁维权过程中几乎都会遇到，接下来我给大家分别介绍一下这五关。

　　1 、人情关

　　这一关这对中小企业非常管用，一般的中小企业在当地生产经营都要处理好一些当地的人际关系，所以人情关系的覆盖面也比较广，交往人的深度和广度都非常到位。在遇到征收拆迁的时候不免会有你的亲戚朋友、上级领导做说客来说拆迁的事情。还有出现的恐吓或替对方传达观点来压制你。我们在办案过程中也碰到过这样的事情，浙江嘉兴的一位被拆迁企业主以前的老师在当地的权力部门工作，而且当时二人关系不错。一遇到拆迁，老师直接传达了一系列负面消息，对企业主的心里产生了严重打压，企业主都不知道如何要拆迁补偿了。这就是人情关系，利用你附近的跟你有直接关系的人或信赖的人给你重大心里打压。

　　2 、忽悠关

　　拆迁方说出的话不一定执行，但是给被拆迁人一种“打压”或 “抬高”的忽悠，说捧你的时候绝不是想捧你而是探测你的心理价位在哪里?需求点在哪里?然后后续采取相对应的手段和措施。

　　3 、推进关

　　此关在拆迁中比比皆是。比较难啃的骨头或较大的企业都会遇到这些问题。举个例子，本身是一次性买断的土地，必须先和征收方谈好土地使用权补偿，但是拆迁方会先搁置这个问题，先让被拆迁企业主进行实际评估，丈量厂房、土地，再进行评估确认，拆迁方把评估单给被拆迁人后在进行复核。这就是对方为了达到目的，只要工作在推进，把争议问题搁置，整个事态就在变化，这就是拆迁方工作的门道。实在拆迁补偿谈不拢就先搁置，但是把工作侧面推进，只要工作推进对拆迁方来说是有利无一害的。对被拆迁人来说则大大相反。在前提和平台还没确认的时候怎么能把工作推进呢?如果工作都推进了，争议的问题也不用谈了，对方也不会认了。拆迁方的以假意搁置、假意疏导、假意释放来完成他们的工作。

　　4 、冷却关

　　拆迁方刚开始的时候积极的找被拆迁人谈，一段时间后忽然不再找被拆迁人了。或者在拆迁方达到某种目的后，就不再理你了。过一两个月后再次出现的拆迁方只会告诉你：“工程很紧，就按照之前说的办。”我们在吉林长春代理一个企业拆迁案件，企业正位于两条路的交汇处，由于拆迁补偿没有谈拢，拆迁方决定公路搁置不修了，但是企业的水、电、路等经营条件都不能满足了，这下企业不知所措了。这就叫冷却关。

　　5 、强制关

　　经常听到的就是：“如果你要不按照我给的补偿进行拆除，就按照违章建筑无偿拆除。”这时候有一部分企业产生动摇，很少有企业主会强烈的维护自己的权益。此关对企业主来说是比较难过的一关，也是产生心理压力最 大的一关。像前四关，企业主都是多年从事生产经营都有一定心理承受力，也有客观事实的判断。但是往往在强制关的时候心理防线崩塌了。

　　我想跟跟各位企业主说一下，在拆迁中，你可能就经历其中一两关，也有可能这五关全部经历。这五关过不去，最后获得的补偿都会大打折扣，只有闯过这五关才能得到合理的补偿，才是最公平的补偿。希望在拆迁谈判中，企业主要有心理承受能力，也要有客观现实分析能力。