【补偿篇】住宅商用遇拆迁，拆迁补偿标准怎么定？

      征地拆迁纠纷基本上都源于拆迁方与被拆迁方在补偿价格上的分歧。产生这一分歧的原因有很多，在测量、评估、计算等各个环节均有可能出现偏差。这其中有一种情况十分普遍，值得我们思考。那就是住宅商用的问题。此类问题导致房屋定性较复杂，随之而来补偿标准的确定也极易引起争端。

      住宅商用在现实中普遍存在，尤其是在寸土寸金的大都市，住宅商用可以有效节省经营成本，并且方便安排经营活动。在进入本文主旨之前，我们先来讨论一下住宅商用的合法性问题。住宅商用在实践中虽然产生了许多问题，但是，其并没有为法律所明确禁止。《中华人民共和国物权法》第七十七条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”由此，我们可以得出如下结论，只要遵守法律、法规以及管理规约，并且得到利害关系人的同意，就可以住宅商用。先谈法律法规。目前对住宅商用进行规制的法律法规还比较少。就国家来说，国务院颁布过一个《娱乐场所管理条例》（国务院458号令），该条例第七条规定：“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内……”。也就是说，住宅商用的范围不包括娱乐场所。此外，某些地方政府会对住宅商用进行规制，例如《西安市大气污染防治条例》第三十四条第二款规定：“禁止在居民住宅楼的底层新建、扩建、改建产生油烟污染的饮食服务业经营场所；不得将居民住宅楼中的住宅用作产生油烟污染的饮食服务业经营场所。”但并不是所有地方政府都有此类规定。可以说，当前法律法规对住宅商用的限制还比较少。关于另一个条件，所谓利害关系人，无非就是相邻权人。也就是说，如果业主管理规约和相邻权人没有禁止住宅商用，那么，住宅商用就是合法的。

      这也解释了住宅商用在现实生活中的普遍性。之所以在拆迁补偿范畴讨论这一问题，是因为住宅补偿标准与经营性用房的补偿标准是不一样的。按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》来看，两类房屋在补偿安置方式上并没有什么不同，都可以选择货币补偿和产权调换。但在拆迁评估的评估方法上两者存在差异，这也是两者补偿额度不同的原因所在。住宅房屋一般采用市场比较法进行估价，经营性用房则由于缺乏同一区域位置出售的可比照案例，多采用现行收益法进行估价。不同的估价方法和估价策略最终将会导致价值量的巨大差异。专业术语大家可能不太理解，您只需要记住一点，经营性用房的单位面积补偿价格远远高于住宅用房。这也是为什么住宅商用情况下，被拆迁人要争取将住房定性为商业用途。

      利弊一目了然，但实践中又是如何认定房屋性质的呢？一般来说，是按照房产登记证上登记的用途来进行定性的。房产证上登记为住宅，就按住宅来补偿；房产证上登记为商铺，就按商铺来补偿，而不管你实际上是什么性质。对于住宅商用或者商宅民用（在当前经济下行压力大，商业用房市场低迷的情况下，这种现象有所抬头）的情况，这种认定方式并不符合实际，也不利于保护被拆迁方的利益。

      类比于房屋面积的确定，以往多直接依据房产证上的标注办理，但当前逐渐转变为实地勘察、测量。参照上述思路，从尊重客观实际的角度出发，不少地方政府突破了既有做法。比如在山东省，认定拆迁房为商业用房，要求提供营业执照，同期纳税证明，房产证上的坐落位置与上述位置相一致才行。绝大部分省份和省会城市、计划单列市的有类似的规定。也就是说，在中国大部分地区，住宅商用有机会按照经营性用房进行拆迁补偿。

      虽然有法规支持，但是，将自己的住宅定性争取为经营性房屋仍是一件不能马虎的事。在被最高法院选定为全国法院征收拆迁十大典型案例的霍佩英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案中，原告认为其户经营公司，被告应当对其给予非居住房屋补偿。请求遭到拒绝并且行政复议失利后，原告将案件起诉至上海黄浦区人民法院。法院经审理后，以实际经营地址与营业执照上的经营地址不一致为由，驳回了原告的诉讼请求。

      这就启示我们，在进行住宅改商用的过程中，一定要知悉本地区关于住宅商用的法规、政策，然后按照要求保存好各项证据，如营业执照、完税证明等，这样才可能在遭遇征地拆迁时占据有利地势。

      最后需要提醒一点，即使您的住宅改商用手续齐全，可能也不会按照经营性用房进行补偿。而是按照住宅标准进行补偿，但会给您算上停产停业损失。也就是说，住宅商用遇拆迁，补偿标准可能会出现三种情况。而这三种情况都符合法律规定，关键要看地方上是按照何种模式进行处理的。