【案例解读】郑州某胶粘制品公司征地拆迁维权

一、案情简介
      本案委托人于2003年进驻原郑州市中牟县卢医庙乡，并于同年成立。该公司进驻该地时，由该乡负责招商引资的乡干部“千里相迎”，进驻后也很快成为该地标杆企业。经多年艰苦经营，该公司逐步成为该领域的龙头企业，并也是当地的纳税大户，为该地经济发展作出突出贡献。公司经营地块为国有土地，且为该地区内同一时期入驻企业唯一拥有土地使用权的企业。该公司由于经营出色，2013年时被评为“郑州市高成长性民营企业”。该公司虽然拥有所在地块国有土地的使用权，但房屋本身却并没有办理相关证件。
      2015年，郑州（国家）经济技术开发区修建区内南环路，而指派其所辖的街道办事处进行修建道路所需土地征收，本案所涉的胶粘制品公司也被纳入此次的征收范围。

二、事实及法律分析
      本所认为，一方面依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。” 而在征收工作现场拆迁方并未依法张贴如《征收公告》、《征收补偿安置方案公告》等有关于征收安置补偿的信息。另外，依据《条例》第十条“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”本案中的拆迁方，却仅仅只是以口头行通知了作为被征收人的该胶站制品公司。并在为         征求委托人的前提下，单方面确定了评估公司对本案委托人进行评估。
      拆迁方的这一行为，显然不符合《条例》中的规定，显然是对被征收人合法权利的非法剥夺。
      而另一方面，本案中的拆迁方利用本案委托人房屋未办理相关证件的缺漏有意以拆违促拆迁。
      在拆迁方具体实施拆迁行为时，虽未向本案委托人下发违章建筑认定文书。但是在其具体评估时，却采用农村集体土地补偿标准进行评估，理由便是房屋本身并无证件。
      本案中，拆迁方虽部分承认本案委托人的合法性，却又对房屋问题睚眦必究。而对于造成委托人房屋无证的的原因，拆迁方却选择性的忘却。
      本案的难点在于房屋无证的破解，但本案的有利点也十分的明显，根据“地随房走、房随地走”的基本原则，房屋本身虽未办理证件，但土地的使用权，却确确在委托人手中。另外《城乡规划法》生效于2008年，而房屋的建筑年限在2003年，因而，本案房屋的认定并不适用于《城乡规划法》。我所 律师认为，如果拆迁方欲认定房屋违法，则有违于“发不溯往”原则。

三、维权方案
      我所律师介入本案后，办理本案的基本思路就是促谈。
      办理本案时，律师首先对实地进行详细考察，在理论结合实际分析后，认为，拆迁方既然急于对征收标的进行评估，那么拆迁必然是急于征收的。而且，就实地看来，道路的修建已经进入收尾阶段，工程进度已经到达委托人房屋的边角。为此，本所分析后认为，促谈是积极解决本案的要点，也有 利于案件的尽快解决，委托人也能尽快的投入新的生产经营。
      那么，如何促谈，并在谈判中取得有利地位，就成为首要核心，因为不平等的谈判地位并不利于事情的有效解决。
      本案的拆迁方，一没有在拆迁现场张贴相关文件，另一方面其委托的评估公司所作的评估报表也没有加盖公章，也就是说，拆迁可能并未办理相关手续。律师抓住以上两点，有针对性的开展取证工作，结果证明推断是完全正确的，拆迁方是典型先拆后补证，这并不符合法律的规定。
      有利的证据掌握后，在谈判中再加上以往的谈判经验，很快谈判就进入了核心阶段。案件的结局，完全符合了委托人的委托意向，最终补偿的标准依照国有土地的标准执行。

四、办案心得
      如果把被拆迁比作一场生意，那么，这场生意的开端就是不公平的，因为你所面对的是无论在任何方面都比你占优的政府，这个对手强大的甚至令人发怵。因为它不仅能够调动相比于你绝对优势的资源，更是因为他拥有制定游戏规则的权利，而游戏本身又是由他来制作及运行的。
      当然，世界上除每个人都必需要面对的生老必死及每人每天都是24小时外，并没有其他的公平。生意本身也是一样，并没有绝对的公平或双赢。不过，我们也并不是没有任何的博弈时机，找出并合理的利用我们所掌握拆迁方违法点，就能够有效的挽回我们不必要的损失。