本案代理律师：北京吴少博律师事务所 王豪 崔明杰
王豪律师：法学硕士。王豪律师从事法律行业以来，办理过众多行政案件以及民事案件，具有丰富的办案经验，尤其擅长处理企业的民事、行政以及相交叉类型案件。在工作中严谨、细心，希望通过自身的法律思维及法律逻辑维护当事人的合法权益。
擅长领域：行政案件方面，对于行政处罚以及行政强制类型案件的复议和诉讼有着丰富的经验，曾在多起案件中通过复议撤销相关决定书，以及通过诉讼确认强制行为违法。民事案件方面，主抓合同、侵权以及民事执行类案件。商事方面，善于对企业章程、股权架构、企业经营等相关内容是否合法合规进行审查，及时发现风险，并帮助企业规避风险。
崔明杰律师：专业的教育背景、不同行业的历练和多年法律行业的职业经历，积淀了扎实的理论功底和实践经验，高度为当事人着想、为其化解矛盾的工作态度深受当事人信任，凭借特有的细致和敏锐，为委托人提供了高效、专业的法律服务，取得了良好的经济效益，维护了当事人的合法权益。
擅长领域：具备丰富办案经验，曾代理多起行政诉讼、征地拆迁、群体诉讼类重大复杂疑难案件，为当事人争取理想的补偿安置，获得征地拆迁维权当事人赞誉。以勤勉尽责作为对自己的要求，并注重熏陶品行和职业道德修养。
事实概要：
本案是一起商品房纠纷的系列案件，涉及原告多达56户业主70人，均诉被告常州市某住房和城乡建设局不履行查处监管职责一案。值得一提的是，本案在吴少博律师事务所王豪律师及崔明杰律师缜密分析和不懈努力下，获得胜诉判决。
原告姚某等70人系常州某文化广场的业主与H置业公司分别签订有《商品房买卖合同》,约定原告购买H置业公司经批准建设的某广场商品房。后原告姚某等70人与第三方公司分别签订《商铺委托经营管理协议》，约定原告购买的商铺全权委托第三方公司经营管理。后H置业公司未能按《商品房买卖合同》约定向原告交付商品房。2021年5月，原告姚某等70人以户为单位分别向被告提出查处举报申请56份，认为H置业公司在销售某广场( 邹区灯博广场)项目房屋时存在违法违规行为，要求被告对H置业公司及相关责任人进行查处。被告收到原告的申请后，于2021年X月X日约谈H置业公司相关人员，该公司并于2021年X月X日向被告作出《关于未依法进行预售合同的整改报告》,被告遂于2021年X月X日作出案涉答复并送达各原告。原告不服提起行政诉讼，请求判如所请。
律师分析：
本案是一起典型的起诉某住建部门不履行查处监管职责的案件，由于本案涉及原告户数较多，起诉的内容一致，构成共同诉讼，起诉时采取了诉讼代表人的方式参与诉讼。案件基本事实很简单，就是在2021年X月X日，原告委托律师向某住建局邮寄查处申请，请求某住建局对开发商的违法行为进行查处。之后，2021年X月X日，某住建局作出了答复，但经北京吴少博律师事务所王豪律师及崔明杰律师分析认为，某住建局的答复流于表面，并未真正开展调查，于是起诉到法院请求撤销该答复并要求其重新调查处理。经过法院审理，对被告某住建局是否全面履行法定职责进行了审查，首先法院审核原告举报事项是否属于被告职责范围，其次审核被告是否全面履行了法定职责。特别是针对开发商违规采取售后包租或者变相包租方式销售未竣工商品房，以及开发商违法使用预售资金的问题，法院认定被告某住建局在接到原告举报后，并未与原告沟通联系，也未询问银行预售资金的使用情况，仅凭开发商的约谈陈述，就作出答复，并未进一步核查举报线索，明显属于未履行调查职能。最后，法院撤销了开发商的部分答复，并要求其重新作出处理。
原告诉求：
请求撤销被告于2021年X月X日作出的《关于某文化广场姚某等56组业主查处举报申请书的答复》，并责令被告履行查处职责，对原告查处举报事项作出调查处理。
案件还原：
原告系常州某文化广场的业主，原告购买该项目的商铺用于投资经营。但自原告购房至今，该处房屋仍未竣工交付。原告发现某广场开发商H置业公司在销售该项目房屋时存在严重的违法违规行为，故于2021年5月通过邮寄方式向被告提交查处举报申请书,被告于2021年X月X日作出案涉答复。原告认为该答复内容并未对原告的查处举报申请进行实质处理，答复内容认定事实错误，应依法撤销。理由如下：
一、被告负责房地产开发项目建设管理、商品房预(销)售管理、商品房交付使用管理、房屋交易行为和交易资金监管等，具有对原告举报事项进行调查处理的法定职责。
二、被告应当履行监管职责，查处H置业公司开发建设的某广场存在的违法行为。
1.原告在签订购房合同时一起签订商铺委托经营协议的，开发商的行为属于变相包租方式销售未竣工商品房。该情形违反《商品房销售管理办法)》，被告未经事实调查，以原告未提供证据为由拒绝受理该举报，推卸责任。
2. 开发商在停工后仍然对外销售商铺，该部分预售资金显然不是用于工程建设，违反《城市商品房预售管理办法)》。被告在未作出任何调查询问情况下，以原告未提供证据为由不予受理，属不作为。
3. 开发商在建房屋在2017年被法院查封，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定已被查封房屋不能转让，但开发商在查封后仍进行宣传、销售商铺，导致之后购买商铺的业主无法办理预售合同备案。被告作为监管机关，未及时制止开发商，构成行政不作为。
综上，请求法院判令：撤销被告于2021年X月X日作出的《关于某文化广场姚某等56组业主查处举报申请书的答复》，并责令被告履行查处职责，对原告查处举报事项作出调查处理。
法院观点：
本院认为，《商品房销售管理办法》第五条规定“国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法)》第二条规定，本办法所称住房城乡建设领域违法违规行为是指违反住房保障、城乡规划、标准定额、房地产市场、建筑市场、城市建设、村镇建设、工程质量安全、建筑节能、住房公积金、历史文化名城和风景名胜区等方面法律法规的行为。第三条规定，各级住房城乡建设主管部门及法律法规授权的管理机构(包括地方人民政府按照职责分工独立设置的城乡规划、房地产市场、建筑市场、城市建设、园林绿化等主管部门和住房公积金、风景名胜区等法律法规授权的管理机构，以下统称主管部门)应当设立并向社会公布违法违规行为举报信箱、网站、电话、传真等，明确专门机构(以下统称受理机构)负责举报受理工作。第五条规定，举报受理工作坚持属地管理、分级负责、客观公正、便民高效的原则。被告某住建局作为县级以上的住房城乡建设主管部门，对辖区内住房城乡建设领域违法违规行为的举报事项有依法受理并进行调查的法定职责。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十条规定，当事人一方或者双方为二人以上，因同一行政行为发生的行政案件，或者因同类行政行为发生的行政案件、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。本案原告等人以业主名义分别向被告提出查处举报申请，举报内容一致且被告仅作出一份答复，故本案系同一行政行为发生的行政案件，符合共同诉讼的构成要件。本院对被告主张原告等人不构成共同诉讼的意见不予采纳。
本案的争议焦点是被告是否全面履行了其法定职责。本案中，被告在收到原告等人的举报申请后，对相应人员进行约谈，要求H置业公司作出整改，并在法定期限内向原告进行答复，程序合法，本院予以确认。
关于原告主张开发商违规采取售后包租或者变相包租方式销售未竣工商品房的问题。虽然原告举报时未提供具体违法违规的事实，但是，被告作为住房建设领域的管理部门，对当事人实名举报且被举报人信息明确的情况下，应当依法核实是否存在举报的事项。被告仅根据被约谈人的陈述，未进一步要求原告提供相应线索或证据以供核查，并将核查的结果告知原告。被告就该项举报所作的答复,属于未完全履行其调查职能。
关于原告主张开发商未依法进行预售合同的登记备案问题。被告针对该问题约谈H置业公司的相关人员，H置业公司明确承认存在部分预售合同未按时登记备案的情况，但因合同纠纷致使房源被查封导致无法备案。商品房预售合同登记备案是开发企业主动向房地产管理部门办理的行为。被查封后的房屋不得办理登记，故被告要求开发企业进行整改，符合住建部办法的规定，且开发企业就整改情况向被告出具了报告，被告已履行了其相应职责。因此，被告针对该问题的答复并无不当。关于原告主张开发商未依法使用预售资金的问题。根据常房发( 2015 )22号《关于规范市区商品房预售资金监管工作的通知》的规定，监管银行按监管协议对开发企业预售资金的使用情况进行监管。在监管过程中，监管银行若发现房地产开发企业的商品房预售所得款项有违规使用的情形，应及时书面告知本项目所对应的商品房预售管理部门。据此，开发企业是否违规使用预售资金的问题应由监管银行主动向被告提出。
本案中，被告在接到原告的举报后，应当适度问询监管银行有无发现开发企业的违规行为，或者要求原告进一步提供开发企业的违规违法线索或证据。被告针对该项问题的答复不恰当，应予纠正。关于原告主张开发商隐瞒房屋被查封情况，擅自销售房屋，涉嫌虚假宣传和欺诈行为的问题。本院认为，原告实质主张查处开发企业虚假宣传的违法行为，因该违法行为的查处不属于被告的职责范围，被告据此作出的答复并无不当。
综上所述，根据《商品房销售管理办法》的规定，虽然执法权限属于市级住建管理部门，被告对于原告提出的查处申请也履行了相应的调查权，但被告仅通过约谈H置业公司判断其是否存在举报行为,调查过程过于单薄，无法反映被告充分全面履行其职责。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法)》第七十二条的规定，判决如下:
一、撤销被告常州市某住房和城乡建设局于2021年X月X日作出的《关于某文化广场姚某等56组业主查处举报申请书的答复》的第1项、第3项。
二、责令被告常州市某住房和城乡建设局自本判决生效之日起60日内对原告常州某文化广场姚某等56 户业主 70人关于开发商违规采取售后包租或者变相包租方式销售未竣工商品房及未依法使用预售资金的举报事项重新作出处理。
案件受理费*元，由被告常州市某住房和城乡建设局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
本案判决：
