【案例分析】民企杭州豪庭大酒店将被迁建的背后

　　补偿方案选择权归被迁建人，还是迁建人？
　　为解决杭州德胜东路排水难题，杭州市市区河道整治建设中心 （下称河道建设中心）在德胜东路北侧，开挖一条名叫九沙河的新河道，涉及杭州豪庭大酒店有限公司（下称豪庭大酒店）等单位迁建……围绕迁建补偿方案选择权，双方起纷争。    日前，《市场导报》（  www.zjscdb.com）“阿德哥讨说法”栏目与浙江之声“阳光行动”节目联手，对被迁建的背后作了调查采访。  德胜东路排涝新挖九沙河     2011年，为缓解杭州城东地区交通拥堵状况，德胜东路改造提升工程开工。

      工程竣工后，每年春夏之交梅雨季节，德胜东路堪比“洪涝灾害”，被百姓戏言“德胜东路变成德胜东河”，使九堡区块北单元需要打开一个能够大量排水的口子。河道建设中心原负责人曾向媒体介绍，德胜东路沿线内涝之所以这么厉害，是因为旁边没有河道，要新挖一条名叫九沙河的河道，德胜东路上的雨水就能直接流入九沙河并经其他河道，最终到达钱塘江，这个区块的内涝也就解决了。导报记者查看九堡区块的河道水系图可知，纵向的骨干排水河道有和睦港与白石港，正是缺少一条横向连通两港的河道；九沙河工程功能定位为防洪排涝、生态休闲，包括河道开挖、桥梁建设、绿化景观、闸门及配套管理服务等设施，总长4.81公里的工程实施范围自彭埠备塘河至稼东路，分三期实施，计划投资8.75亿元。 
九沙河工程迁建六家民企     

      2013年7月，河道建设中心取得《房屋拆迁许可证》后，其先后实施一、三期工程计划，对涉及房屋相对集中的二期工程被放到了最后，其中包括豪庭大酒店在内的6家民企、23户农宅及“进镇落户”住家和2家机关事业单位，均将面临整体迁建。导报记者在河道建设中心提供的《蚕桑社区（杭州中亚服装厂）征迁情况新闻通稿》显示，自取得工程建设相关手续后，该中心先后与被迁建人分别协商，目前，仅因豪庭大酒店一家要求给予产权调换的迁建补偿方案，双方未达成一致，至今未能签约。但豪庭大酒店向导报记者透露，涉及工程被迁建的，除他们之外的其他5家民企，并没有取得土地使用权证；其余没有取得土地使用权证的，如“进镇落户”住家中商贸路19号骆姓、於姓等12户，已按8500元/平方米 （面积7200元/平方米+装修费1300元/平方米）被迁建，而河道建设中心与他们协商被迁建补偿方案时，采取背靠背的形式，对涉及二期工程被迁建的补偿方案不公开、不合理、不合法，疑云重重。 

      “中亚服装厂”成了被迁建主体？     
      “如果说他们（河道5建设中心）开始还承认我们是被迁建人主体的话，而被迁建的补偿方案的公开，眼下连我们是被迁建人的主体资格都被剥夺了。”民建杭州市委会员、省女企业家协会和杭州市民企协会理事、豪庭大酒店法定代表人张玉卿向导报记者介绍，早在1995年3月，她和丈夫出资50万元，成立了从事服装制造业的杭州中亚制衣有限公司，住所地在原江干区北落马营6号，领取 《企业法人营业执照》。1997年1月，为响应政府招商引资号召，依法与江干区九堡镇蚕桑村经济联合社 （现九堡镇蚕桑社区经联社）签订3.25亩办厂土地租赁《协议》约定，住所地原江干区九堡镇蚕桑村委办公楼对面航海路边土地（后命名为杭海路1229号），租期50年（至2047年1月）；中亚制衣有限公司将沿航海路底楼店面房8间（面积约40平方米/间），归属九堡镇蚕桑村经联社受益50年作为租金。后经江干区计经委批复同意，中亚制衣有限公司在租赁地杭海路1229号建造厂房，从北落马营6号搬迁到此，并办理工商登记地址变更。1999年8月，中亚制衣有限公司在办理土地手续时，当地政府参照华日冰箱等一批企业的做法，将中亚制衣有限公司变通为 “杭州中亚服装厂”，以村办企业“厂”的名义替换中亚制衣有限公司申报，取得杭州市土地管理局核发的《集体土地使用证》。     

      “合法的惟一被迁建人主体是中亚制衣有限公司及权利继受者豪庭大酒店，怎么变成了村办企业‘杭州中亚服装厂’了？”张玉卿向导报记者介绍，2014年3月10日，他们第一次收到河道建设中心等单位联合下发 《关于要求在拆迁范围内停止租赁、经营活动的通知》，包括在整个拆迁谈判的过程中，都把他们视为被迁建人；但是11月21日，他们又突然收到河道建设中心主送“九堡镇蚕桑社区经联社（杭州中亚服装厂）”的《关于要求提供营业执照等相关资料的函》，也就是把九堡镇蚕桑社区经联社作为了被迁建人,“时隔半年后的今天，我们怎么也搞不懂‘杭州中亚服装厂’怎么就成了九堡镇蚕桑社区经联社的下属单位，九堡镇蚕桑社区经联社怎么就成了被迁建主体？”张玉卿无奈地说。
 
      “对于被迁建人，我们只认证”     
      自迁建人取得 《房屋拆迁许可证》至今，且与被迁建人双方接触不下20次，可河道建设中心为何对同址的被迁建人主体不明确呢？12月9日，导报记者来到河道建设中心，该中心建设工程处处长姜茜解释，之所以目前认定被迁建人为“杭州中亚服装厂”，源于在国土部门颁发的《集体土地使用证》上，标注的土地使用者是“杭州中亚服装厂”，土地所有者是“九堡镇蚕桑村”，且“杭州中亚服装厂”为蚕桑村的下属企业。“对于被迁建人，我们只认可（土地）证上的名称”，姜茜称，他们在国土部门了解到，“杭州中亚服装厂”与原杭州市土地管理局签订《划拨（使用）土地协议书》时约定，土地使用权不得转让、出租，而尽管“杭州中亚服装厂”又与豪庭大酒店签订该土地转租协议，“我们还是认 ‘杭州中亚服装厂’，不存在主体不明确的问题，所以我们把相关函件直接送达土地所有者和土地使用者，即使豪庭大酒店认为我们有误，也应该由他们提出书面意见。”  被迁建补偿方案选择权归谁？   

        “从2013年12月9日初次谈判至今的一年时间里，我们在每次谈判中始终坚持房屋产权调换这一合法合理诉求，并多次书面向迁建人及当地政府，陈述要求房屋产权调换的法律依据和事实理由。但是，令人不能理解的是，对方都拒绝房屋产权调换方案，只给出房屋2000元/平方米左右的货币补偿，我们无法接受。”     针对豪庭大酒店的说法，河道建设中心姜茜回应称，按照1998年8月施行的《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》和2014年5月施行的《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》等相关规定，因没有相应的土地和房屋与被迁建人进行产权调换，只能按货币补偿方案进行安置。导报记者问货币补偿折算面积多少一个平方米？姜茜说“还没有具体算过”。    
 
      导报记者了解到，目前，豪庭大酒店并无就迁建补偿方案与河道建设中心签约，老《条例》在新《条例》施行之日起的2014年5月1日已废止。不过，姜茜坚持认为按老《条例》对被迁建人进行补偿没有错，因为他们早在2013年就与被迁建人进行相关协商，应当适用老《条例》。12月10日，杭州市国土资源局在反馈导报记者提问时，也给出了相类似的回应。     对此，豪庭大酒店委托代理人北京市京华律师事务所律师李晓宁告诉导报记者，中纪委和监察部联合下达的《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》规定，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》还规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。浙江省人大常委会批准的《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》更是明确规定，对于非住宅房屋的征收补偿可以进行产权调换，“拒绝房屋产权调换剥夺了被征收人（被迁建人）对补偿方式的选择权，侵犯了其合法权益。”