违章建筑不得不说的几个情况

违章建筑的构成一般分为以下几个方面：
　　一、建立时间。这关系到法律是否适用，以及是为突击抢建，还是存在历史原因。
　　二、建筑质量。这关系到是否可以以罚的形式继续存在的可能性，是否存在建筑质量风险。
　　三、土地性质。涉及到土地租赁，占用耕地，占用集体建设用地，国有土地改变用途等问题。
　　四、规划手续。建房是否经过相关部门批准或向相关部门申请？集体土地上最多的情况是经过镇村没有批准权的相关批准而存在的建筑。
　　五、改建扩建。是否是在原土地上建筑再进行改建成扩建的，关系到房屋承继的原因，这种情况在集体土地上是特别常见的。
　　六、产权凭证。是否为取得一定手续但未取得建筑工程规划或房产证的建筑。
　　七、临时建筑。是否为以临时建筑获批但超越了相关时限，而未延期至今仍存在的建筑。
　　八、行政处罚。是否是已被政府相关部门罚没而未履行，或罚款后允许存在的建筑。

　　北京吴少博律师事务所（免费咨询：010-61057018）认为以上几种情况如果满足三个或以上有利条件的可以追求违章建筑合法化。比如，建设于90年代的集体建设用地并经过村集体批准同意的，按照当时的法律或集体组织的规定，即便与一些基本法律有冲突，我们认为一样可以按照合法建筑对待。包括现在各地拆建中也是有所区别对待的。比如以时间为界，08年以前怎样，08年以后怎样，还比如建设时报过镇村政府的怎样，没报过的又怎样。所以现实中违章建筑无法一概而论，应区别为好。 

集体建设用地使用批准中，应如何对待？ 
　　实践维权中经常碰到占用集体建设用地而不知如何赔偿的问题，我们认为应参照国有土地给予赔偿。集体建设用地实践中存在这样几种方式：拍卖取得、改制取得、公益项目买卖取得、申请取得等。也就是说取得的方式上有合法性基础，只不过80年代前后取得的集体建设用地不需要付出很多费用。其取得带有一定的无偿性或有偿但费用较低，这是由于当时集体经济的大环境所决定，而非使用权人主观的能动性决定的。一般以上几种取得方式均被认可，与80年代后国有土地取得是异曲同工的。 

　　其次，用途上国有土地大体分为住宅用地、商业用地、工业及仓储用地、教育用地等。其土地的用途中，工业及住宅与集体建设用地为集体企业及宅基地是相同的。教育、医院等公益性质划拨土地与集体组织内的中小学、幼儿园、敬老院及乡镇医院也是基本相同的。所以，从用途上来讲也是一脉相承的。

　　第三，从土地期限上看，国有土地是分为住宅70年，商业、工业50年的，而集体建设用地见的最多的是，没有用地期限或在进行公益用地转个人企业用地时可能标注50年70年等。为什么没有用地期限呢？因为那个时候集体组织的用地方是组织内部的工矿企业，是整个乡镇、村办的企业，自然不需要期限。那么在进行二次转让或改制、变卖后，有的地方才批准期限，当然没有法律支持。 

　　第四，地理区位上集体用地最多的还是在农场里面，但也不乏在城乡结合部及城中村的。原因是城市化建设的速度加快，其表现与国有土地已经交叉存续，没有边界上的大区别。近年来政府酝酿集体建设用地入市，我相信这也是由政府看到了集体建设用地与国有土地的区别模糊以及土地资源的分布不均匀和土地资源紧张程度所决定的。

总结如下：从以上几个方面看，集体建设土地与国有土地已经交替左右并互为依靠。那在进行评估时，完全能互为参考。